[이코노믹리뷰=권일구 기자]

최근 연 이은 정부의 부동산 대책은 시장에 시그널을 주기에 충분하다. 부동산 시장으로 몰려든 투기 수요를 용납하지 않겠다는 뜻을 정책에 담은 것이다. 그런데 시장은 이러한 정부의 생각과는 달리 순수한 재테크 목적의 수요와 실수요까지 관망세로 돌아서는 부작용을 낳았다. ‘지피지기면 백전백승’이라 했다. 철저한 이론과 실무 겸비로 부동산의 숨은 가치를 파악한다면, 부동산은 앞으로도 훌륭한 재테크 수단이 되기에 충분한 여력을 갖출 수 있다.

한양대학교 김재필 교수와 재테크 수단으로서 부동산과 그 상품 선정에 대한 꿀팁을 소개한다.

Q 연이은 부동산 대책 후 주택 시장에 대한 경기가 확실히 꺾였다. 갈 곳 없는 풍부한 유동자금이 부동산 시장에서 빠져 나오는 것 아닌가 하는 우려도 있다. 이러한 유동 자금이 앞으로 어떻게 이동할 것으로 보시는지.

A 부동산에 관련된 세제 강화로 부동산 시장이 주춤한 것은 투자자들이 관망하고 있기 때문이다. 투자의 선행시장은 유가증권시장으로 그 다음은 부동산 시장을 거처 금 또는 고가의 미술품과 골동품, 그리고 다시 주식시장으로 반복이 되는데, 특히 7·10 부동산 대책은 대출규제로 부동산이라는 상품은 타 투자재에 비해 고가의 상품으로 어지간한 자산가가 아니라면 부동산 투자가 어려워지기 때문에 당분간 부동산시장의 관망세는 이어질 것으로 전망된다.

Q 부동산에 대한 슬기로운 재테크 팁이 있다면.

A 재태크 역시 수익도 중요하지만 원금보장을 우선 고려해야 한다. 원금을 보장받고 원하는 시기에 현금화가 가능한, 환금성이 좋아 단기간에 원하는 수익을 낼 수 있는 투자가 슬기로운 재테크라고 생각한다. 은퇴를 앞두고 불안한 노후준비를 위해 재테크의 한 방법으로 비트코인, 주식, 펀드 등 여러가지 다양한 분야에 재테크를 하지만 코로나19로 인한 어려운 사회적, 경제적 환경속에는 무엇보다 먼저 원금을 보장 받을 수 있는 안전자산을 선택해야 한다.

원금을 보장 받으면서 수익을 낼 수 있는 재테크 상품은 주거용 부동산과 꾸준하게 수익이 날 수 있는 부동산 임대수익이라고 생각한다. 부동산 임대수익이라고 하면 비교적 투자금액이 고액이라고 단정할 수 있지만 꼭 그렇지도 않다. 적은 돈을 가지고도 얼마든지 임대수익 창출이 가능한 상품이 많이 있기 때문이다.

요즘 서울시내 주택가격이 급상승하고 있는데 지금이야말로 집테크할 수 있는 시기라고 말할 수 있다. 특히 법률 규정에 의한 부동산 경매시장에서는 비교적 시세보다 저렴하게 부동산을 낙찰받을 수 있어 일정기간 거주 또는 임대료 수익이 발생 할 수 있다. 아파트에 수요가 몰릴 때 상대적으로 저렴하고 손쉽게 구입할 수 있는 것이 다세대(빌라) 주택인데, 개발이 예정된 역세권역의 다세대 주택은 미래가치가 있어 적은 돈을 가지고 투자가 가능한 부동산 상품이다. 다세대 주택은 아파트처럼 독립된 구조와 편리한 생활공간을 갖춘 공동주택으로 대중교통여건과 유동인구가 많은 지역의 다세대 주택은 주거공간이 편리해 젊은 세대들이 선호하는 주가공간이다. 이 때문에 임대수익과 개발을 통한 부가가치상승을 누릴 수 있다. 

Q 최근 20~30대 등 젊은 층에서도 경매에 관심이 늘었다. 이유는 무엇이고 앞으로 전망은.

A 최근 취업문이 좁고 부동산 가격이 폭등하자 부동산 투자를 본격적으로 공부하는 대학생과 청년층이 늘고 있다. 실제로 고려대 학생들이 만든 부동산학회 ‘크레딧(KREDIT)’은 지난 학기에 신입 회원모집에 많은 학생이 몰려 경쟁률이 4대1이 넘었고, 서울대 부동산학회 ‘SRC’ 회원들은 ‘부동산 개발 및 금융 기초’를 주제로 토론과 공부를 하고 있으며. 연세대도 지난해 부동산학회 ‘와이알피(YRP)’가 생겼다.

대학가에서 부동산학회가 인기를 끌고 있는 것은 최근 경제 상황으로 취업이 어려운데 서울과 대도시를 중심으로 집값이 상승하면서 학생들이 부동산 투자를 경제 탈출구로 여기고 있는 것으로 판단된다. 그 중에도 상대적으로 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 경매를 배우는 학생들도 상당수라고 한다. 최근 부동산 가격이 급등하자 예비 취업생과 청년층에서 ‘이러다 영원히 집을 못 가질 수도 있을 것’이라는 불안한 심리적 요인이 작용한 때문으로 보여진다.

Q 법인, 매매사업자 대출 등이 어렵다. 향후 경매시장에 미칠 영향과 서울 주거용 경매시장에 대한 선호도가 지속될지.

A 부동산 경매시장도 부익부 빈익빈 현상으로 재편될 것 같다. 그동안 부동산 경매시장은 대출조건에서 많이 유리했는데 이번 7·10 부동산 대책으로 조정대상지역에 주택을 가지고 있으면 대출은 가능하나 기존 소유한 주택을 6개월 이내에 처분해야하는 조건이 따른다.

이제는 부동산 경매시장에서 현금 동원능력이 없으면 시세보다 저렴하게 부동산 경매가 나오더라도 경매 입찰할 수 없게 됐다. 이에 따라 입찰가격은 더 하락해서 시세보다 더 저렴하게 구입 할 수 있을 것으로 보이는 만큼, 부동산 경매물량은 증가할 것으로 분석된다.

Q 주거용·토지·상업용 등의 경매 상품 투자 시 유의해야 할 점이 있다면.

A 주거용 건물은 그 부동산에 관련된 사법적 권리 관계를 따져봐야 한다. 특별법인 주택임대차보호법의 임차인과의 권리 관계인데 시세보다 저렴하게 낙찰을 받았으나 그 부동산 임차인의 임차보증금을 인수하게 되어 잔금납부를 하지 않고 입찰보증금을 포기하는 사례가 종종 발생한다.  주거용 건물의 경우에는 철저한 권리분석과 임대차 관계를 파악해야 성공경매가 될 것이다.

토지투자는 해당 토지를 구입 목적에 맞게 사용 가능여부를 확인 후 투자해야 한다. 가령, 은퇴 후 전원생활을 즐기고자 토지를 구입했으나 현황상 도로는 있으나 그 도로가 사도일 경우 토지 소유자의 사용승낙 여부에 따라 건축 등 인허가 여부에 장애요소가 되기 때문이다.

상업용의 경우, 인근에 유동인구 또는 상권이 형성돼 있는지, 투자금액 대비 임대수익은 어느 정도 받을 수 있는지 등 철저한 상권분석 이후 투자를 결정해야 한다. 상업용 건물은 경매시장에서 저렴하게 구입할 수 있으나 철저한 상권분석과 부동산 용도를 파악해야만 한다.

Q 경매도 ‘빨대효과’가 있다고 하는데.

A 빨대효과란 대도시가 형성되면 인근 중소규모 도시의 인구와 상권을 흡수해 대도시로의 인구유입이 집중되는 현상이다. 이로 인해 중소도시의 쇠퇴를 초래하는 부작용을 낳는다. 

경매시장에서도 서울지역 아파트로 빨대 현상이 나타나기 시작했는데 경기도 외곽지역의 주거시설은 낙찰률과 낙찰가율이 모두 동반 하락한 반면, 서울 지역은 경기도 외곽지역에 비해 낙찰율과 낙찰가격이 상승하고 있는 현상이 나타나고 있다. 요즘 정부의 조정대상지역에 대한 강력한 규제로 똘똘한 한 채라는 용어에서 보듯, 서울 아파트 기격이 상승하고 있고 수요가 있는 서울 아파트에 투자하는 게 낫다는 심리가 작용한 것으로 보인다.

Q 경매 시장의 인기가 대구 등 지방까지 이어지는 이유는.

A 경매투자들이 대부분 단기차익의 수익을 노린 투자를 선호한다. 서울 지역 중 강남, 서초, 송파지역의 아파트를 선호하듯이 대구지역에서도 수요가 있고 선호도가 높은 수성구 지역의 아파트 입찰에 수요가 몰려든 것 같다. 부동산 공급부족으로 한동안 부동산 경매투자는 서울과 지방 대도시를 중심으로 이어질 것으로 예상된다.

Q 경매 등은 송사에 얽히거나 채무관계가 복잡한 경우가 있다. 상품 선택에 대한 꿀팁이 있다면.

A 부동산 경매는 시세보다 저렴하게 구입하는 것이 목적이고 법률 규정에 의한 소유권 취득이므로 다양한 장점이 있다. 단점은 그 목적 부동산에 관련된 모든 법률적 권리관계는 입찰자 스스로 해결해야 한다는 것이다. 부동산 경매를 통해서 많은 부를 축적한 사람도 있지만 막연하게 부동산 경매가 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다는 생각만 갖고 준비없이 경매투자에 참여했다 입찰보증금을 몰취당하는 피해 사례가 종종 발생한다. 

부동산 등기부 등본은 그 부동산의 모든 법률적 권리관계가 기재돼 있으므로 등기부 등본과 주거용건물의 경우에는 주민생활센터에서 전입세대 열람이 필수다.

토지의 경우에는 지적도를 열람해서 토지의 모형과 경계선, 그리고 진입도로를 확인하고 토지이용계획 확인원을 발급받아 구입목적대로 사용할 수 있는지 여부를 사전에 확인 후 입찰을 해야 한다. 부동산 경매의 꿀팁이라면 첫째가 철저한 이론과 실무가 겸비된 준비이며, 둘째는 부동산 경매는 감정가격도 중요하지만 그 부동산이 숨어 있는 가치를 파악하는 것이 중요하다.

Q 경매 시장과 함께 토지 시장도 선호도가 높다는데.

A 서울의 주거용 건물은 규제가 심해져서 수익률이 저하돼 일부투자자들은 상대적 규제가 심하지 않은 토지투자를 선호하기도 한다. 토지는 개별적 요인이 강하고 부증성과 부동성, 그리고 영속성의 학문적 특성을 가지고 있다.

특히 서울 주도권에 올 하반기부터 약 50조원의 토지 보상금이 풀리면 그 보상금이 다시 인근지역의 토지 시장으로 유입될 것으로 보인다. 하반기 저금리 기조로 인한 풍부한 유동성 자금으로 서울수도권 지역의 토지가격 상승이 예상되고, 토지시장도 투자전망이 밝다고 할 수 있다.

Q 교수님께서 현재 맡고 계신 강의는

A 한양대학교 미래인재교육원에서는 “부동산경매로 100세 시대 준비하기”란 교육프로그램이 있다. 주중반에는 주로 적은 자금을 가지고 부동산 재테크를 목적으로 주부들이 교육을 받고 있으며, 야간반과 주말 토요반은 은퇴를 앞두고 제2의 평생직업을 준비하시는 분들과 전세가격으로 내집 마련의 꿈을 꾸는 젊은 직장인들이 많이 수강을 하고 있다. 이번에도 수강 기간 중 에 미래가치가 있는 저평가된 개발예정지역의 지하철 2호선과 9호선 역세권에 시세 6억원대 2층 주택을 3억원대에 낙찰받아 전세만 주더라도 4억원 이상 가는 2층 주택을 낙찰 받은 주부도 있다. 기본이론과 철저한 실무위주의 교육효과라고 생각한다.