쪼그라든 PF…주택사업 ‘돈줄’ 말라간다
금융궈, 1분기 부동산 PF 규모
작년 같은기간보다 절반이상 ‘뚝’
업계 자체개발사업 씨 마를 듯
주택사업 추진을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 시장의 문이 굳게 닫히고 있다.
상대적으로 안정적이고 사업성이 유망한 수도권 공공택지 공급도 끊긴데다 서울 도시정비사업 추진도 사실상 꽉 막힌 영향이다.
18일 금융감독원에 따르면 올해 1분기 금융투자업계의 부동산 PF 매출채권 규모는 1350억원으로 작년 1분기(3300억원) 대비 절반 이상 감소했다. 이 규모는 2017년 1분기 4155억원 이후 감소세가 이어지고 있다. 전체 유동화자산 가운데 부동산 PF가 차지하는 비중도 지난해 1분기 3.2%에서 올해는 1.4%로 크게 줄었다.
대형증권사 관계자는 “지난해까지는 증권사 신용보강에 힘입어 PF 유동화증권 발행 규모가 늘었던 것이 사실”이라며 “올해의 경우 부동산 경기 침체에 정부의 규제까지 겹친 영향으로 대부분 증권사들이 주택사업 PF 규모를 축소하는 추세”라고 설명했다.
대출규제 본격 시행으로 인한 수요층의 감소, 이에 따라 악화된 사업성에 금융투자업계는 주택사업 PF 시장에 소극적인 행보를 보이고 있다. 주거시설 조성사업 관련 대출건수와 규모도 작년 같은 기간에 비해 크게 줄었다는 게 업계 관계자들의 설명이다.
금투업계의 이 같은 행보는 리스크 최소화를 위한 것으로 해석된다. 주택사업의 수익성이 과거에 비해 낮아진 데다 사업의 안정성은 더욱 악화된 탓이다.
실제 금융감독원은 지난 5월 64조원에 육박한 금융권의 부동산 PF 대출의 건전성 확보를 위한 대책 마련에 나선 상황이다.
또 은행권은 올해 초 부동산 경기 침체를 대비한 보수적인 부동산금융 사업계획을 강화하고 있다.
PF 대출이 성사되는 사례도 크게 줄었지만, 대출이 시행된 경우에도 예전보다 높은 금리가 책정되고 있다.
증권업계 관계자 “주택사업 PF의 금리는 사업의 LTV(Loan to value)에 비례해 책정된다. 예상 분양수익금에 대한 LTV 비율이 높을수록 금리가 높아지는 구조”라며 “LTV가 40% 수준인 일반 사업장의 경우 연 5%대 금리로 대출이 시행되는데, LTV 50%를 상회하는 사업이라면 대출 금리는 연 7∼8%에 달할 것이다. 많게는 10% 이상에 책정되기도 한다”고 말했다.
또 수익성ㆍ안정성이 담보되지 않는 주택사업 PF를 벗어나 대체투자에 자금을 집중하는 것이 최근 금투업계의 상황이다. 분양시장 활황기 당시 고수익을 보장한 주거 PF 시장의 규모가 쪼그라들고 있는 것이다.
이 같은 금융권의 태도 변화에 건설업계는 난감한 기색을 보이고 있다. 사업 추진의 길이 ‘원천봉쇄’된 것과 다름 없다는 토로다. 건설사의 규모가 작을수록 이 같은 위협은 크게 다가오고 있다.
중견건설사 관계자는 “공공택지도 없고, 정비사업 수주물량도 줄어든 상황에서 ‘지렛대’ 역할을 해줄 금융권의 소극적인 자세는 새로운 사업을 추진할 수 없게 됐다는 의미”라며 “특히 지방 분양시장에서 소규모 주택ㆍ부동산 개발사업으로 회사를 꾸려나가는 중소건설사들에게는 비보(悲報)일 수밖에 없을 것”이라고 말했다.
권성중기자 kwon88@
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