소규모 임대사업자 구제..전월세시장 불안 여전

입력2014.03.05. 오후 3:39

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기획재정부 등 정부가 5일 주택임대차시장 선진화 방안 보완조치를 통해 2주택자로 주택임대소득(수입금액) 연 2000만원 이하인 소규모 임대소득자의 임대소득에 대해 2015년까지 2년간 한시적으로 과세하지 않기로 했으나 오히려 전월세 시장 불안을 더 부추기는 게 아니냐는 지적도 나온다. 정부는 2016년부터는 당초 계획대로 분리과세를 통해 과세하되 필요경비율을 현재(45% 수준)보다 60%로 확대하고 기본공제를 400만원까지 인정해 과세가 늘지 않도록 하겠다는 계획이다.

지난달 26일 주택임대차시장 선진화방안 발표 후 은퇴자 등 소규모 임대자의 세부담이 크게 증가할 것이라는 지적에 따라 보완대책을 내놓은 것이다. 정부는 오는 6월 중 이같은 내용을 담은 소득세법 개정안을 국회에 제출할 계획이다. 이로써 은퇴소득소규모 임대사업자들의 세 부담은 당초 우려와 달리 2년 동안 유예되게 됐다. 과세대상 주택은 국민주택규모(전용면적 85㎡) 초과하고 기준시가 3억원을 초과하는 주택이다.

그러나 오는 2016년부터는 주택 임대로 얻는 소득에 대해 예외 없이 과세를 하게 돼 집주인들이 늘어나는 세금만큼 전월세 가격에 전가하는 사례도 발생할 것으로 예상된다. 이 때문에 일각에서는 소규모 임대소득자에 대한 과세 유예조치가 오히려 전월세 시장을 더욱 불안하게 할 것이라는 우려도 제기되고 있다.

■소규모 임대업자 세금 어떻게 되나

이번 보완대책으로 과세가 달라지는 것은 2주택 보유자로서 연간 2000만원 이하 임대소득자다. 이들은 오는 2015년말까지 발생하는 임대소득에 대해 과세를 유예받는다. 그러나 2016년부터는 분리과세(단일세율 14%)를 적용받아 세금을 내야 한다. 다만 필요경비율을 60%로 적용받고 은퇴자의 경우 임대소득공제(400만원)을 적용받는게 종전과 달라지는 점이다.

예를 들어 주택 2채를 소유하고 배우자와 생계를 같이 하는 세대주가 1주택을 임대해 연간 임대소득이 1000만원 발생하고 근로소득으로 5000만원(총급여기준)을 벌고 있을 경우 현재대로라면 종합소득세 15%를 적용받아 납부할 소득세가 83만원에 달하지만 2016년부터는 분리과세(14%)와 필요경비율 인정 확대 등으로 인해 56만원으로 당초보다 27만원이 낮아지게 된다.

은퇴자의 경우 주택 2채를 소유하고 배우자와 생계를 같이 하는 세대주가 1주택을 임대해 연간 임대소득 1000만원을 벌 경우 현재는 납부세액이 6만원이지만 2016년부터는 납부할 세액이 없어지게 된다.

통계청 자료에 따르면 전국 2주택 이상 다주택자는 136만가구로 이 중 2주택자는 115만여가구에 달한다.

■전세주택도 초고가 주택만 과세될듯

이번에 또 달라지는 점은 2주택자로서 전세임대자일 경우도 과세가 된다는 것이다. 그동안 전월세간 과세 불형평이 제기된 데 따른 것이다. 대상주택은 국민주택 초과, 3억원 초과 주택이다. 그러나 3억원 초과분에 대해 과세하고 여기에 필요경비(60%)를 제외한 후 간주임대율 2.9%를 적용받아 서울 강남권 초고가 주택을 제외하고는 과세가 되지 않는다고 정부는 설명했다.

실제 국세청이 전세주택의 과세부담에 대해 시뮬레이션한 결과 집주인이 6억원짜리 주택을 4억2000만원(전세가율이 70%로 가정)에 전세로 임대를 한다고 가정하면 이 중 3억원 초과분에 대해서만 과세를 해 1억2000만원이 과표가 되고 이 중 필요경비(60%)를 인정받으면 4800만원이 실제 과표가 된다. 여기에 간주이자율 2.9%를 적용하면 144만원이 임대소득이 된다. 그러나 기본공제 400만원을 적용받으면 사실상 과표 이하로 떨어지게 되기 때문에 세금을 안내게 된다는 것이다.

그러나 1주택자라도 기준시가 9억원 초과 주택이나 2주택자라도 임대소득이 2000만원을 초과하거나 3주택자의 경우 올해부터 예외없이 종합소득세에 따라 과세된다. 종합소득세는 1200만원이하 과세표준의 6%, 1200만 초과~4600만원 이하 15%, 4600만원 초과~8800만원 이하 24%, 8800만원 초과~3억원 이하 35%를 과세하고 있다.

따라서 오는 6월 소득세법 개정안이 통과되면 국세청은 이들 해당 임대소득자들에 대해 신고안내자료를 발송할 예정이다. 올해부터 발생하는 임대소득에 대해 세금을 내야하는 것이다.

■집주인, 전월세 미리 올려 시장 불안 우려

전문가들은 이번 보완대책에도 혼란에 휩싸여있는 전월세시장이 안정되기는 어려울 것이라고 입을 모았다. 이번 보완책에서 정부가 2주택 보유자로 주택임대소득 연 2000만원 이하인 집주인에게 2016년부터 분리과세를 적용하고 필요경비율을 45%에서 60%로 높여 세 부담을 줄여주기로 했지만 월세 소득이 노출되는 점은 변함이 없다는 이유에서다.

임달호 현도컨설팅 사장은 "소규모 임대사업자는 그동안 소득 노출이 없어 세금을 내지 않았으나 2016년부터는 임대소득이 드러나고 얼마가 되더라도 세금을 내야 해 느끼는 부담이 클 것"이라며 "이 때문에 일각에서는 아예 세금을 전월세에 포함시키는 경우가 많이 생길수도 있을 것"으로 내다봤다. 즉 이번 조치로 세금이 발생하게 돼 2016년에 앞서 미리 가격에 반영하는 사례가 많아지고 이로인해 전월세시장이 오히려 단기적으로 불안해질 수 있다는 것이다.

국민은행 박원갑 부동산전문위원은 "이번 보완대책은 불안한 임대차 시장에 큰 의미가 없다"면서 "과세를 2년 미뤘지만 세무조사는 연속성이 있기 때문에 불안한 것은 마찬가지"라고 설명했다.

우리투자증권 김규정 부동산팀장도 "민간 임대사업자들의 세부담 증가 불안감은 계속될 수 밖에 없다"고 분석했다. 2·26 대책이후 월세 과세가 강화되면서 전세를 고민하는 사람들도 많았는데 이번 보완에 전세 과세도 포함되면서 그것도 어려워졌다는 이유에서다. 김 팀장은 "전세 과세가 확대되면서 전체적으로 임대사업 투자 매력이 감소됐다"고 평했다.
kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자 홍창기 기자

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