안녕하세요. 서울지방변호사회-네이버 지식iN 상담 변호사 김은철 입니다.

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1. 토지의 일부에 대한 점유취득 시효완성 여부 ​

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민법 245조 1항은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”고 규정하고 있습니다. ​

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가. 토지의 일부

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대법원은 “1필의 토지의 일부에 대한 시효취득을 인정하기 위하여는 그 부분이 다른 부분과 구분되어 시효취득자의 점유에 속한다는 것을 인식하기에 족한 객관적인 징표가 계속하여 존재할 것을 요한다고”판시하고 있습니다. ( 대법원 1993. 12. 14. 선고 93다5581 판결 참조)

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건축주가 경계를 침범하여 건축한 경우 건물의 부지가 다른 부분과 구분되어 시효취득자의 점유에 속한다는 것을 인식하기에 족한 객관적인 징표가 계속하여 존재한다고 볼 여지가 있습니다.​

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나. 소유의 의사로 점유(자주점유)- 월경 건축된 건물을 취득한 경우

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대법원은 “지상 건물과 함께 그 대지를 매수·취득하여 점유를 개시함에 있어서 매수인이 인접 토지와의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접 토지의 일부를 그가 매수·취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유를 하여 왔다고 하더라도 위 인접 토지의 일부를 현실적으로 인도받아 점유하고 있는 이상 인접 토지에 대한 점유 역시 소유의 의사에 기한 것이라고 보아야 한다. 그러나 부동산을 매수하려는 사람은 통상 매매계약을 체결하기 전에 그 등기부등본이나 지적공부 등에 의하여 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결하므로, 매매대상 대지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그러한 경우에는 매도인이 그 초과 부분에 대한 소유권을 취득하여 이전하여 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 보아야 하고 따라서 그 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다.”고 판시하고 있습니다.(대법원 1998. 11. 10. 선고 98다32878 판결 )

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A가 20년간 위 토지의 일부에 대하여 소유의 의사로 점유한 것(자주점유)으로 볼 수 있는가에 대하여 판례는 경계침범사실을 알고 있었던 경우에는 악의의 무단점유에 해당하므로 점유권원의 성질상 자주점유의 추정이 깨어지지만, 모르고 있었던 경우에는 그렇지 않다고 합니다. 그리고 점유자가 경계침범사실을 알고 있었는지 여부는 점유자 소유의 토지 면적과 침범부분의 면적을 비교하는 등 경험칙에 의하여 판단하게 됩니다. ​

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판례에 의하면, 인도받은 대지의 면적이 등기부상의 면적의 2배에 달한 것에 관하여는 매매 대상 대지의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우로 보아, 그 초과 부분에 대한 매수인의 점유의 성질은 타주점유로 보았고(대법원 1997. 1. 24. 선고 96다41335 판결 ) 초과부분이 등기부상 면적의 20% 또는 30%에 달한 사안에서는 매수인이 그 사정을 알았다고 보기 어렵다고 하여 자주점유를 인정한 것이 있습니다. (대법원 1998. 11. 10. 선고 98다32878 판결 ) ​

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다. 시효기간 및 기산점

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1) 20년

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2) 기산점

점유취득시효가 언제 완성되었는지에 따라 점유자와 제3자의 우열 및 대항력이 달라지므로 점유자는 실제로 점유를 개시한 때를 점유취득시효의 기산점으로 삼아야 하고 그 기산점을 임의로 선택할 수 없습니다. 다만, 취득시효기간 중 계속해서 등기명의자가 동일한 경우에는 그 기산점을 어디에 두든지 간에 취득시효의 완성을 주장할 수 있는 시점에서 보아 그 기간이 경과한 사실만 확정되면 충분하므로, 전 점유자의 점유를 승계하여 자신의 점유기간을 통산하여 20년이 경과한 경우에 있어서도 전 점유자가 점유를 개시한 이후의 임의의 시점을 그 기산점으로 삼을 수 있습니다.( 대법원 1998. 5. 12. 선고 97다8496, 8502 판결 )

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3) 점유의 승계(점유권의 특정승계)

점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나(점유의 분리) 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있습니다(점유의 병합- 그렇다고 하여 전 점유자의 임의의 시점을 그 기산점으로 삼을 수는 없습니다.) ​

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라. 효과

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1) 등기청구권의 발생- 채권적청구권

등기청구권의 상대방은 점유취득시효 완성 당시의 법률상 소유자입니다.

대법원은 “토지에 대한 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 그 토지에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 아니하고, 그 후 점유를 상실하였다고 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 바로 소멸되는 것은 아니나, 취득시효가 완성된 점유자가 점유를 상실한 경우 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 이와 별개의 문제로서, 그 점유자가 점유를 상실한 때로부터 10년간 등기청구권을 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.”고 판시하고 있습니다.(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다34866, 34873 판결 ) 그러나 미등기 전매에 관하여 대법원은 “ 부동산의 매수인이 그 부동산을 인도받은 이상 이를 사용·수익하다가 그 부동산에 대한 보다 적극적인 권리 행사의 일환으로 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 그 점유를 승계하여 준 경우에도 그 이전등기청구권의 행사 여부에 관하여 그가 그 부동산을 스스로 계속 사용·수익만 하고 있는 경우와 특별히 다를 바 없으므로 위 두 어느 경우에나 이전등기청구권의 소멸시효는 진행되지 않는다고 보아야 한다.”고 판시하고 있습니다.(대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결 ) ​

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2) 점유취득시효 완성 후 등기 전에 점유자가 제3자에게 점유를 이전한 경우

가) 원칙- 현 점유자는 전 점유자를 대위하여 점유취득시효 완성 주장

예를 들어 점유취득시효를 완성한 자가 제3자에게 그 부동산을 매도하고 점유를 이전해 준 경우, 현 점유자는 전 점유자에 대하여 갖는 매매로 인한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 전 점유자를 대위하여 점유취득시효 완성 당시의 소유자에게 점유취득시효 완성을 주장할 수 있습니다. 이 경우 토지에 대한 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 그 토지에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 아니하고, 그 후 점유를 상실하였다고 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 바로 소멸되는 것은 아니나, 취득시효가 완성된 점유자가 점유를 상실한 경우 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 이와 별개의 문제로서, 그 점유자가 점유를 상실한 때로부터 10년간 등기청구권을 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성합니다.(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다34866, 34873 판결 )

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나) 현 점유자가 직접 취득시효 완성을 주장할 수 있는지 여부

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① 점유승계의 효과 관련

전 점유자의 점유를 승계한 자는 그 점유 자체와 하자만을 승계하는 것이지 그 점유로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니므로 부동산을 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 양수하여 점유를 승계한 현 점유자는 자신의 전 점유자에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 전 점유자의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 대위행사할 수 있을 뿐, 전 점유자의 취득시효 완성의 효과를 주장하여 직접 자기에게 소유권이전등기를 청구할 권원은 없습니다.(대법원 1995. 3. 28. 선고 93다47745 전원합의체 판결 )

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② 현재로부터 역산하여 20년의 점유취득시효 주장

취득시효기간 중 계속해서 등기명의자가 동일한 경우에는 그 기산점을 어디에 두든지 간에 취득시효의 완성을 주장할 수 있는 시점에서 보아 그 기간이 경과한 사실만 확정되면 충분하므로, 전 점유자의 점유를 승계하여 자신의 점유기간을 통산하여 20년이 경과한 경우에 있어서도 전 점유자가 점유를 개시한 이후의 임의의 시점을 그 기산점으로 삼을 수 있습니다.(대법원 1998. 5. 12. 선고 97다8496, 8502 판결 )

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③ 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 그 토지에 대한 간접점유가 계속되고 있는 동안에도 시효로 소멸하지 아니하는지 여부

대법원은 “토지에 대한 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 그 토지에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 아니한다는 것이 대법원이 계속 유지하여온 견해로서( 대법원 1990. 11. 13. 선고 90다카25352 판결; 1991. 7. 26. 선고 91다8104 판결; 1992. 3. 10. 선고 91다24311 판결 등 참조), 이러한 판례는 변경하여야 할 이유가 없고, 위에서 말하는 점유에는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함하다고 해석하여야 할 것이므로, 같은 취지의 원심판단은 정당하고 거기에 등기청구권의 시효소멸에 관한 법리오해의 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다.”고 판시하고 있습니다. (대법원 1995. 2. 10. 선고 94다28468 판결 )​

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3) 취득시효 완성 후 등기 전에 소유자가 제3자에게 소유권을 이전한 경우

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가) 취득시효 완성자가 새로운 소유자에게 취득시효로 대항할 수 있는지 여부

점유취득시효 완성자는 취득시효 완성 후 그 부동산에 관하여 유효한 소유권을 취득한 제3자에 대하여 점유취득시효로서 대항할 수 없습니다. (취득시효 완성 전에는 대항가능) 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 채권적 권리이기 때문에 이중매매에 관한 법리가 적용됨을 근거로 합니다. 다만, 그 제3자가 소유권을 취득한 후 20년 동안 점유가 계속하여 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 경우에는 이제 점유자는 위 소유권 변동시를 새로운 기산점으로 삼아 위 제3자에게 새로운 점유취득시효를 주장할 수 있습니다.{ 제3취득자가 미등기부동산인 대지를 시효취득자의 취득시효완성 전에 매수하였다고 하더라도 시효취득완성 전에 대지에 대한 소유권이전등기를 마치지 않고 있다가 취득시효기간 경과 후에 이르러 제3취득자 명의로 소유권보존등기를 경료한 이상 그는 그 때서야 비로소 대지의 소유권을 적법하게 취득하였다고 할 것이므로, 제3취득자를 취득시효완성으로 인한 권리의무 변동의 당사자라고 할 수 없고, 따라서 시효취득자가 취득시효완성을 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하지 않은 이상 제3취득자의 상속인에게 시효취득을 주장할 수 없다- 대법원 1997. 4. 11. 선고 96다45917,45924 판결 }

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나) 취득시효 완성자와 취득시효 완성 당시의 소유자(전 소유자) 사이의 법률관계

전 소유자가 취득시효 완성자에 대하여 법적책임을 지는지 여부는 전소유자가 제3자에게 소유권을 이전할 당시에 취득시효 완성을 알고 있었는지 모르고 있었는지에 따라 좌우되는데 이는 기본적으로 사실 인정의 문제입니다.

다) 취득시효 완성자의 부당이득 반환문제

점유취득시효가 완성되면 아직 소유권이전등기를 마치기 전에도 취득시효 기간 동안의 부당이득반환의무는 면제됩니다.(민법 247조)

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2. 귀하의 문의사항에 대하여

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먼저, 토지의 일부에 대한 점유취득시효가 가능하다는 점과 자주점유의 인정 여부에 대하여는 위 1.항 가. 나. 부분을 참고하시기 바랍니다.

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다음, 점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나(점유의 분리) 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있습니다(점유의 병합- 그렇다고 하여 전 점유자의 임의의 시점을 그 기산점으로 삼을 수는 없습니다.) ​

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그런데 귀하는 [98년도에 지어진 판넬 1층 짜리 건물입니다. 저는 16년도에 매수하여 세를 주고 있습니다.]라고 하므로 귀하는 자신의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있으므로 1998.부터 20년이 경과한 2018. 점유취득시효완성자의 지위에 있다고 할 것입니다.

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끝으로, 등기청구권의 상대방은 점유취득시효 완성 당시(2018.)의 법률상 소유자입니다. 그런데 점유취득시효 완성자는 취득시효 완성 후 그 부동산에 관하여 유효한 소유권을 취득한 제3자에 대하여 점유취득시효로서 대항할 수 없습니다. (취득시효 완성 전에는 대항가능) 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 채권적 권리이기 때문에 이중매매에 관한 법리가 적용됨을 근거로 합니다.

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따라서 귀하는 옆집이 2018. 이전에 토지에 대한 소유권을 취득하였다면 그 옆집에 대하여 취득시효로서 대항할 수 있으나 옆집이 2018. 이후에 토지에 대한 소유권을 취득하였다면 그 옆집에 대하여 점유취득시효로 대항할 수는 없습니다.

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