안녕하세요?

현재 회사원으로 부동산에 관심이 있어 공부점하다가 복덕방 자격을 취득하여 장농안에 넣어둔

공인중개사입니다.

아는대로 답변드리겠습니다.

(1) 지금이라도 농지은행에 위탁하여 8년이 경과된이후 양도한다면 양도세 중과대상에서

     제외될수가 있는 건지요?

답: 농지법 제6조에 의거 1996년 1월 1일이후 취득한 농지(전,답,과수원)를 본인이 경작하지 아니할 경우

     원칙적으로 소유와 개인간 임대를 금지하고 있습니다.

     또한 매도시 양도소득세는 보유기간에 상관없이 비사업용토지로 분류되어 60%적용됩니다.

     허나 질문하신분의 농지는 1996년 1월 1일 이후 취득하여 자경을 하지 않고 있을 경우 2005년 7월 21일

     개정후 2008년 2월 22일부터 시행되는  농지법 제22조제6호에 의해 한국농촌공사 농지은행을 통해

     합법적으로 임대할 수 있습니다.

     8년이상 농지은행에 위탁후 매도할 경우 세제면에서 양도소득세가 비사업용토지

    세율(60%)에서 일반과세(9%, 18%, 27%, 36%)로 적용받을 수 있습니다.    

     - 8년이상 자경시 : 비과세

     - 8년이상 임대시 : 일반세율(4단계로 세율이 되어있슴)

        ==> 양도차익이

              1천만원이하                          :   9%

              1천만원 초과 ~ 4천만원이하  :  18%(누진공제 :  90만원)

              4천만원 초과 ~ 8천만원이하  :  27%(누진공제 :  450만원)

              8천만원 초과                        :  36%(누진공제 : 1170만원)

     * 임대기간 8년이하시 : 세율은 60%적용받습니다.

(2) 농지은행에 위탁하려면 어떠한 특별한 조건이 있는지요?

 답 : 특별한 조건은 없습니다.

    - 신청.계약 절차

      신청(우편) --> 현지조사 --> 접수 --> 공고 --> 임차인선정 --> 임대위탁.임차계약

      ===> 접수처 : 한국농촌공사 농지은행팀

    - 신청.계약기간 : 연중가능

    - 신청.계약 서류 및 지참물

      .신청치 : 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인원, 주민등록등본

      .계약시 : 신분증, 도장, 통장사본

    - 기존 임차인에게 수탁을 맡기고자 할 경우

      . 신청시 : 기존임차인의 주민등록등본, 농지원부 

    - 위탁 및 임차 기간 : 최초 5년(계약만료후 재계약 가능)

       ==> 임차계약기간 경과되지 않고 매도할 경우 위약금 있습니다.

         ex) 임대기간  5년에 매 1년마다 100만원씩 임대료 받기로 약정하였는데

               3년만에 매도한 경우

               : 남은 기간에 대한 임대료 20%을 위약금으로 지급해야 합니다.

                 ==> 남은기간 2년에 매년 임대로 100만원이기 때문에 위약금은 40만원입니다.          

     - 임대차료 : 위탁자와 임차자 협의 후 결 정

     - 위탁수수료 : 위탁면적에 따라 차등 부과(연간 임대료의 8~12%)

(3) 만약 위탁이 어렵다면, 양도세 중과대상에서 피하기위한 현명한 방법은 있을까요?

 답 :  ㅋㅋ~~ 이것은 지면으로 알려드리기 힘듭니다.

      ==> 잘 찾아보면 있습니다.

 ** 좀더 상세히 알고 싶으시면  

      - http:// www.fbo.or.kr(주소창에 " 농지은행 "으로 검색하시면 됩니다) 

      - 전화 : 1577-1417

  휴~~

  답변이 점 되었는지요? 열시미 사실대로 적었는데 채택점 부탁합니다.