1. 1:1 질문 주신 비공개 님, 감사합니다.

사위분께서는 세법상 특수관계인에 해당하며 장모님으로부터 주택을 취득(매수)하시는 경우 취득자금 

출처와 대금지급 사실은 금융거래를 통하여 명확히 하셔야 함은 아실 것입니다.

특수관계인과 거래시 시가와 대가(실거래가)의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액에 미달하는 

경우 증여세는 과세되지 않습니다(상속세 및 증여세법 제35조 및 같은법 시행령 제26조 제1항 참조).

장모님으로부터 시가 1억 3천만원인 주택을 8천만원에 취득하시는 경우 시가와 대가의 차액은 5천만

원이 됩니다.

이때 차액 5천만원은 시가의 30%를 초과(1억 3천×30%=3,900만원)하는 금액이므로 사위분께서는 

저가양수(저가매수)에 따른 증여세의 문제가 발생합니다.

이 경우 시가와 대가의 차액  5천만원을 모두 증여재산가액으로 보는 것이 아니며, 차액 5천만원에서

시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액을 증여재산으로 보고 증여세를 과세하는 것입니다.

즉, 질문의 경우 5천만원-3.900만원(시가의 30%인 3,900만원과 3억원 중 적은 금액)=1,100만원을

사위분께서 증여받은 것으로 보고 등여세가 과세될 수도 있습니다.  

2. 또한, 장모님께서 양도소득세를 산정할 때 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%

에 상당하는 금액 이상인 경우에는 부당행위로 보아 양도가액을 시가로 보고 양도차익을 계산합니다

(소득세법 시행령 제167조 제3항 및 제4항 규정).

이때 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정

되는 가액으로 매매 전.후 3개월 이내의 기간 중 확인되는 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가액 등은 

시가로 인정됩니다.

즉, 질문의 경우 시가와 거래가의 차액이 시가의 5%를 초과하므로 과세관청은 양도가액을 8천만원으로 

보지 아니하고 확인되는시가를 실제 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세하겠다

는 것입니다.

3. 금년 2월 사위분께서 장모님께 매도하신 주택에 대하여도 위와 같은 규정이 적용됩니다민, 과세관청

이 확인한 시가는 1억 2,100만원(이 가액을 시가로 하여 위와 같이 계산하여 사위에 대한 증여재산공제

500만원을 적용하면 납부할 증여세는 없음) 정도일 것으로 추산됩니다.

사위 등에 대한 증여재산공제액은 현행 500만원에서1,000만원으로 개정하여 내년부터 시행될 것으로

입법예고 되어 있음을 참고하시기 바랍니다. 

또한, 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 산정하더라도 사위분께서는 이 주택 양도(매도) 당시에

1세대 1주택으로 비과세요건(2년 이상 보유)을 충족하여 양도소득세 문제가 발생하지 않은 것으로

생각됩니다.

3. 그러나 장모님께서는 사위분의 주택을 취득함으로써 현재 1세대 2주택에 해당하여 소득세법 시행령 

제155조 제1항의 비과세요건(일시적 2주택)을 충족하여 기존주택을 양도하지 아니하면 비과세 적용을

받을 수 없을 뿐만 아니라 취득일(잔금청산일 원칙)부터 1년 이내에 이 주택을 양도하실 때는 40%의

높은 세율(소득세법 제104조 제1항 제3호 참조)을 적용하여 양도소득세를 과세합니다.

문제는 장모님께서 사위분으로부터 취득하신 주택을 양도하시는 경우 비과세되는 주택에 해당하지 아니

하며(1세대 2주택) 문의하신 내용과 같이 사위분께 8천만원에 양도하시더라도 시가와 거래가액의 차액

이 시가의 5%를 초과하여 과세관청은 확인되는 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세할 것이므

로 단기보유 후 양도에 따른 높은 세율과 양도차익을 고려하면 부담하실 세금이 클 것으로 보입니다.

다만, 시가를 확인할 수 없는 경우에는 예외가 될 것입니다.

4. 따라서 사위분으로부터 취득하신 주택을 장모님께서 재양도하실 경우에는1년 이상 보유하시고

내년 2월 이후에 양도하셔야 세금을 절감(6%~38%의 일반누진세율 적용)하실 수 있습니다.

사위분께서도 1세대 1주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제154조 제1항 각 호 참조)에 해당하지 않으면

이 주택을 재취득하시는 경우 취득일부터 2년 이상 보유하시고 양도하셔야 1세대 1주택으로 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

문의하신 내용을 이해하시는 데 있어 도움이 되셨기를 바라며 더 궁금해하시는 사항은 의견 쓰기에 올려

주시면 보충하여 설명해 드리겠습니다.