주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 제1항에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 설문자는 집주인과 합의하여 주택임대차의 기간을 2년 미만의 기간 즉, 1년으로 정하여 임대차계약을 체결한 경우 설문자는 그 약정기일에 임대차가 종료하였음을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

그러나 설문자가 주택임대차 계약기간을 1년으로 정하여 계약을 체결하고서도 2년간 거주하겠다고 주장할 경우 주택임대차보호법 제10조(강행규정)에서는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 규정하고 있으므로, 임대인이 2년 미만의 약정기간 즉, 1년의 기간이 만료되었음을 주장하여 귀하에게 임차주택의 명도를 청구할 수는 없을 것입니다.

따라서 설문자는 사정에 따라 2년 미만으로 정한 약정기간을 주장하거나 또는 주택임대차보호법이 보호하고 있는 최소한의 주거안정기간인 2년의 기간 중 어느 하나를 선택하여 주장할 수 있는 것이므로, 2년의 법정계약기간을 주장하면 됩니다.


한편, 주택임대차보호법 제4조와 제10조에 의한 법정주택임대차기간을 주장할 경우에는 재계약을 하는 것이 아니므로 원래의 계약조건을 그대로 승계합니다. 하지만 현재 임대인이 임차료의 상승을 요구한 이상 원계약을 존속한다 하더라도 차임증감청구권을 행사할 수 있을것입니다.

주택임대차보호법 제7조는 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 차임, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."라고 규정하고 있으며, 주택임대차보호법시행령 제2조 제1항은 "법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다."라고 규정하고 있는데,

차임증감청구권에 대한 판례를 살펴보면
"전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙(信義則)에 터 잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있으므로, 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인
①계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것
②그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것
③그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것
④당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것

상기의 4가지 요건이 충족된 경우로서, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고,

증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다."라고 하였습니다(서울지법동부지원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149 판결).


상시 설문의 내용만으로 차임증감청구권이 성립하는지 알 수 없지만, 판례에서 밝히듯 차임증감청구권은 극히 예외적인 경우로 엄격한 요건을 요구하고 있으며, 설사 차임증감청구권이 성립한다 하더라도 그 증감의 폭은 임차료의 5%를 초과하지 못합니다.