독채전셋집을 구하시는군요.

먼저 님의 질문부터 답을 올려 봅니다 참고하십시오.

1.방빼는날 전세보증금전액을 돌려 받습니다. 물론 방을 빼거나 이사가는날 집주인으로 부터 님이 사용중 님의 실수로 인한 집의 손괴,파손등을 복구하거나 수리할부분이 있다면 그 손상복구비용을 차감한 나머지 전액을 돌려 받는것입니다.

2. 전셋집 얻을때  먼저 확인해야할내용은

첫째, 그 집이 과다한 융자로 인하여 경매될수 있는가, 전세 보증금액을 지불하기에 그만한 가치가 있는 집인가, 님보다 먼저 그 집에 근저당이나 기타의 채권 확보를 위한 법적제한 행위(예를 들면 압류,가압류,근저당,등등)가 있는가.입니다.

3. 전세금(보증금이죠)외에 따로 들어야하는 돈은 중개수수료(통산 전세보증금액의 0.5%정도)와 전세권 설정을 한다면 설정비용등이지요.

4. 거래할때는 먼저 등기부등본과 토지대장,건축물대장을 확인 하시고 모두 소유자가 일치하는가를 확인 해야지요. 그리고 등기부 등본상 위의 2번항목의 답에 말씀드린 내용들을 확인 하셔야 합니다.

그리고 요즘 부동산 그렇게 얼렁뚱땅하여 세입자를 속이지 못합니다. 공인중개사는 중개할때 법정내용을 공지하거나 고객에게 주지시켜 공정한 거래가 되게 해야할 의무와 책입이 있고 만약 중개사의 고의나 실수로 인한 재산상의 손실이 발생하여 그 손실을 입증하면 모두 중개사가 책임을 져야 합니다. 민형사상의 책임을 져야 하는것이지요. 때문에 적은수수료받기 위해서 허위나 거짓으로 고객을 속이지는 않습니다.

융없슴이란 내용은 융자가 없으니 안심 하라는 내용 입니다. 일단 이정도로 답을 드리고 주택 임대차관련 법규내용을 퍼 옮겨 붙여 드리오니 잘 읽으시고 참고 하셔서 좋은 집 구하시고 늘 ~기쁨으로 생활 하시기 바랍니다. 파이팅~~

주 택 임 대 차 보 호

목 차

1. 주택 임대차 보호법의 적용범위

2. 대항력과 대항력이 인정되는 법인. 경매의 목적물이 된 경우

3. 경매 시 임차인의 보증금의 회수

4. 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 임차권등 기명령 신청

5. 임대차기간과 임대차관계가 존속. 계약의 갱신과 해지

6. 차임이나 보증금의 증감청구와 증액. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 의 차임으로 전환하는 경우의 월차임 전환시 산정률의 제한

7. 보증금액 중 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선 하여 변제받을 권리

8. 주택의 임차권의 승계

9. 기 타 사 항

10. 참 고 : 수도권 과밀억제권역

1. 주택 임대차 보호법의 적용범위

1) 주택(주거의 용도)의 전부 또는 일부의 임대차

2) 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우

▶ 주택임대차보호법 제2조(적용범위)

2. 대항력과 대항력이 인정되는 법인. 경매의 목적물이 된 경우

1) 임대차 대항력의 발생

    임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때(전입신고를 한 때에 주민 등록이 된 것으로

    봄)

☞ 등기가 없는 경우에도 대항력이 발생

2) 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정 을 목적으로 전세

    임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방 자치단체의 장 또는 그 법인이 선정

    한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때

    임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때(전입신고를 한 때에 주민 등록이 된 것으로

    봄)

    ☞ 등기가 없는 경우에도 대항력이 발생

▣ 2)의 대항력이 발생이 인정되는 법인

가. 대한주택공사법에 따른 대한주택공사

나. 지방공기업법에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

3) 주택 임대차 보호법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매 의 목적물이 된 경우

가. 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목 적이 된 경우에 매수인

     이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계 약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매

     수인은 계약을 해 제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

나. 가의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등

     기된 임대차계약이 있는 경우에 준용하며 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내

     에 행사하여야 한 다.

다. 경매의 경우에는 경락인은 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액 의 청구를 할 수 있으

     며 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금

     전부나 일부의 반환 을 청구할 수 있고 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지 하

     지 않았거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인 은 그 흠결을 안 채무자나

     채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

라. 동시이행의 항변권

① 쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때 까지 자기의 채무이행을 거

    절할 수 있다. 그러나 상대방의 채 무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하

    다.

② 당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방 의 이행이 곤란할 현저한

    사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

☞ 임대차계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환해 주고 임차 인은 주택을 인도해 주어야

    하는 것은 동시이행의 관계

☞ 통상적 임대인은 새로운 세입자가 들어오지 않는다는 이유의 보증금을 미 반환은 임대인

    의 개인사정에 불과하며 주택 임 대차 보호법으로는 보증금의 반환을 거절할 수 없음

▶ 주택임대차보호법 제3조(대항력등). 민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책 임). 민법 제578조

    (경매와 매도인의 담보책임). 민법 제536조(동시이행의 항변권)

3. 경매 시 임차인의 보증금의 회수

1) 임차인. 대한주택공사. 지방공사가 임차주택 경매를 신청한 권원

① 보증금반환청구소송의 확정판결

☞ 임대인이 임차보증금을 반환하지 않으면 임차인은 법원에 임차 보증금반 환청구소송을

    제기하여 승소확정판결을 받은 다음 그 주택을 강제집행(경매) 하여 보증금에 충당하나

    임대차보증금반 환청구소송을 하여 승소할 수 있고 우선변제 또는 최우선변제 를 받을

   수 있을지라도, 보증금반환과 임차목적물의 명도는 동 시이행관계가 성립하므로 임대인

   이 이러한 민법 제536조(동시 이행의 항변권)의 동시이행의 항변을주장하여 법원이 동시

   이행 판결 즉 상환판결(상환판결: 위 주택을 인도함과 동시에 보증금 반환을 받으라는 동

   시이행 판결)을 하게 됨

② 확정판결에 준하는 집행권원(예: 화의조서나, 조정조서. 양자의 어 음공증등)

2) 경매를 신청하는 경우에는

    집행개시(집행개시)요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대 의무(반대의무)

    의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

▣ 민사집행법 제41조

① 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하 는 집행권원의 집행은 채

    권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있

    다.

② 다른 의무의 집행이 불가능한 때에 그에 갈음하여 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는

    집행권원의 집행은 채권자가 그 집 행이 불가능하다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있

    다.

☞ 위 동시이행의 항변을 임대인이 주장하여 위 주택을 인도함과 동 시에 보증금을 받으라

    는 상환판결의 확정판결에 또는 확정판결에 준하는 집행권원의 화의조서나, 조정조서에

    상환의 동시이행의 항 변의 내용과 양자의 어음공증등 동시이행의 항변의 내용이 있다

    하여도 주택임대차보호법제3조의2(보증금의 회수) 제2항의 집행개 시(집행개시)요건에

    관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무(반대의무)의 이행이나 이행의 제공을 집

    행개시(강제집행의 개 시)의 요건으로 하지 아니한다. 로 규정함으로써 상환판결등과 기

    타 이에 준하는 집행권원의 내용에 동시이행의 항변의 내용이 있 다 하여도 강재집행의

    개시 요건에는 지장이 것임

3) 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매시 임차인의 우 선 보증금을 변재

    받을 수 있는 권리

① 대상자

    임차인. 대한주택공사. 지방공사

② 필요서류 또는 요건

가. 확정일자를 갖춘 임차인

     확정일자 확인원등과 임대차계약증서(임대차 계약서)

나. 확정일자를 갖춘 위 2의 2)의 대한주택공사. 지방공사

     위 2의 2)의 대항요건과 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서

③ 우선 보증금을 변재 받을 수 있는 권리

    임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채 권자보다 우선하여

    보증금을 변제(변제)받을 권리가 있다.

☞ 대법원 2000. 3. 15.자 99마4499 결정 판례

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) 제2항 및 제8조(보증금 중 일정액의 보호) 제3

항이 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담 보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경 우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법 의 대항요건을 갖추어야 하며 우선변제를 받을 임차인의 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1의 범위에서 법령으로 정한다. 로 임차주택의 환가대금에 건물뿐 만 아니라, 대지의 가액도 포함된다고 규정하고 있는 점, 통상적으 로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용이 수반되는 것 이고, 같은 동법 제2조(적용범위)에서 동법의 적용 대상으로 규정 하고 있는 주거용 건물의 임대차라 하는 것도 임차목적물 중 건물 의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻 하는 것일 뿐 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한 정하는 취지는 아닌 것으로 해석되는 점, 위 규정은 기본적으로 임 차인의 권익보호를 그 입법 취지로 하고 있는데, 만일 반대의무의 이행 또는 이행의 제공 없이 집행개시를 할 수 있는 대상을 건물 에만 한정할 경우 사실상 대지와 그 지상 주택의 경매절차가 분리 되는 결과 경매절차의 진행에 어려움이 발생하고 임차주택의 환가 에 의한 임차보증금의 회수를 간편하게 하겠다는 입법 취지에 부 합되지 않게 되는 점등에 비추어 보면, 여기에서 말하는 임차주택 에는 건물뿐만 아니라, 그 부지도 포함하는 것으로 봄이 상당하다.

4) 경. 공매 후 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 경. 공매 따른 우선 변제 보증금을 받을 수 없다.

5) 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인 이의제기

① 경매이의 : 경매법원

▣ 경매법원 이의 제기 준용법령

가. 제152조 이의의 완결

나. 제153조 불출석한 채권자

다. 제154조 배당이의의 소 등

라. 제155조 이의한 사람 등의 우선권 주장

마. 제156조 배당이의의 소의 관할

바. 제157조 배당이의의 소의 판결

사. 제158조 배당이의의 소의 취하간주

아. 제159조 배당실시절차·배당조서

차. 제160조 배당금액의 공탁

카. 제161조 공탁금에 대한 배당의 실시

② 공매이의 : 체납처분청

▣ 체납처분청 이의 제기 준용사항

이해관계인이 이의신청 일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소 (소)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 남 은 금액을 배분하여야 하며 유보된 보증금은 소송의 결과에 따 라 배분한다.

6) 경매에 의한 임차권의 소멸

임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경 우에는 그 임차주택의 경락(경락)에 따라 소멸한다.

▣ 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 소멸 되 지 않음

▶ 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수). 동법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소 멸)

4. 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 임차권등 기명령

    신청

1) 임차권등기명령을 신청할 수 있는 곳

임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원

2) 임차권등기명령을 신청시 소명 사항

① 신청의 이유

② 임차권등기의 원인이 된 사실

3) 임차권등기명령의 신청서에 의무 기재 사항

① 신청의 취지 및 이유

② 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부)

③ 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이임대차는 그 등기가 없는 경 우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때(전입신고를 한 때)에는 또는 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 대 한주택공사. 지방공사가 대항력을 취득하였거나 긱 대항요건과 각 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

④ 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

4) 민사집행법 준용 사항

① 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

② 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

③ 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

④ 임차권등기명령의 집행

▣ 민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제 288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다.(가압류"는 "임차권등기" 로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인)

5) 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력 과 우선변제권을 취득한다.

▣ 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득 한 경우

그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권 을 상실하지 아니한다.

☞ 민법 제621조(임대차의 등기)의 효력은 위 5)를 준용

6) 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목 적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분)을 그 이후에 임차한 임차 인은 우선변제를 받을 권리가 없다.

☞ 민법 제621조(임대차의 등기)의 효력은 위 6)을 준용

7) 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하 여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

▶ 민법 제621조(임대차의 등기)

① 부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.

② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생 긴다.

▣ 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 민법 제621조제1항에 따 라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우 신청서에 부동산 등기법 제156조의 사항 외에 적어야 하는 사항

주민등록을 마친 날. 임차주택을 점유(점유)한 날. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

☞ 부동산 등기법 제156조의 사항

1) 임차권의 설정 또는 임차물의 전대(전대) 등기를 신청하는 경우 신청서에 차임(차임)을 적어야 하는 경우

가. 등기원인에 존속기간, 차임의 선지급및 그 지급시기나 임차보 증금의 약정이 있을 때

나. 임차권의 양도나 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 있을 때

2) 임대차를 한 자가 처분의 능력 또는 권한이 없는 자인 경우

임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 있다 는 뜻을 적어야 한다.

3) 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 있다 는 뜻의 등기가 없는 경우

임차권의 이전 또는 임차물의 전대의 등기를 신청할 때에는 신청 서에 임대인의 동의서를 첨부하여야 함

▶ 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령). 동법 제3조의4 (민법의 규정에 의한 주택 임대차등기의 효력등)

5. 임대차기간과 임대차관계가 존속. 계약의 갱신과 해지

1) 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차 기간

그 기간을 2년으로 본다.

☞ 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

2) 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 경우

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지

3) 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것 으로 보는 경우

① 임차인

임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다 는 뜻의 통지를 하지 않은 경우

☞ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 적용하지 않음

② 임대인

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인 에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하 지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우

☞ 임대차의 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다.

☞ 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

▶ 주택임대차보호법 제4조 (임대차기간 등). 동법 제6조(계약의 갱신). 동법 제6조의2(묵시 적 갱신의 경우의 계약의 해지)

6. 차임이나 보증금의 증감청구와 증액. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 의 차임

   으로 전환하는 경우의 월차임 전환시 산정률의 제한

1) 당해 약정한 차임이나 보증금의 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있는 경우

① 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감

② 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때

2) 증액의 제한

① 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못함

② 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있는 후 1년 이내에는 증액 하지 못함

3) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우

그 전환되는 금액에 은행법에 따른 금융기관에서 적용하는 대출금리 와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 1할4푼(14%)을 곱한 월 차임(월차임)의 범위를 초과할 수 없다.

☞ 월 제한 차임(보증금 × 14%)/12개월 ≻전환 월차임

전세보증금 1억원을 보증금 4천만원으로 월세전환하는 경우의 월제한 차임은 70만원 이내여야 함

월제한 차임 = [(1억원-4천만원) ×14%/12개월] = 70만원

▶ 주택임대차보호법 제7조(차임등의 증감청구권). 동법 제7조의2(월차임 전환시 산정률의 제한)

7. 보증금액 중 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선 하여 변제

    받을 권리

1) 경매신청의 등기 전의 구비 요건

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록 을 마친(전입신고 동일) 제삼자 대항요건

2) 위 3. 경매 시 임차인의 보증금의 회수의 5),6번 동일

3) 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위 구분에 의한 금액

① 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 2천만원이하

② 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외): 1천700만원이하

③ 그 밖의 지역: 1천400만원이하

☞ 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

예) 그 밖의 지역에서 주택가액이 2천만원이면 1/2이 천만원으로 우 선변제의 1천4백만원 보다 작으므로 1천만원으로 함

☞ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모 두 합한 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우

그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증 금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분 할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

예 A: 보증금 2천, B: 보증금 2천, C: 보증금 2천

그 밖의 지역: 1천400만원이하

주택가액 : 2천만원

주택가액 : 천만원

A: 보증금 천만원/3, B: 천만원/3, C: 천만원/3

☞ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정 공동 생활을 하는 경우

이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

▣ 우선변제를 받을 임차인의 지역과 보증금 범위

1) 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 6천만원이하

2) 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 5천만원이하

3) 그 밖의 지역: 4천만원이하

▶ 주택임대차보호법 제8조(보증금중 일정액의 보호). 동법시행령 제3조(보증금 중 일정 액의 범위 등). 동법시행령 제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위)

8. 주택의 임차권의 승계

1) 임차인이 상속인 없이 사망한 경우

그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

2) 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활 을 하고 있지 아니한 경우

그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2 촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

☞ 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 승계하지 않으며 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임 차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

▶ 주택임대차보호법 제9조(주택의 임차권의 승계)

9. 기 타 사 항

1) 주택임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것 은 그 효력이 없다.

2) 일시사용을 위한 임대차는 상가임대차보호법 미 적용

3) 주택임대차보호법은 목적건물의 등기를 하지 않은 전세계약(전세금:임 대차의 보증금)인 미등기전세계약에 관하여 준용

4) 소액사건심판법의 준용

임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 이 를 준용

▣ 준용 소액사건심판법 조항

제6조 (소장의 송달)

제7조 (기일지정 등)

제10조 (증거조사에 관한 특칙)

제11조의2 (판결에 관한 특례)

▶ 주택임대차보호법 제10조(강행규정) ~ 동법 제13조(소액사건심판법의 준용)

10. 참 고 : 과밀억제권

▣ 과밀억제권역 의의

국토기본법에 따라 국토해양부장관이 국토종합계획을 기본으로 하여 수 도권의 인구 및 산업의 집중을 억제하고 적정하게 배치하기 위하여 중앙 행정기관의 장과 서울특별시장·광역시장 또는 도지사의 의견을 들어 수도 권정비계획의 수립에 따라 권역의 구분과 권역별 정비에 관한 사항으로 수립되는 수도권정비계획중 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중 될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역지정권역의 말한다.

▶ 수도권정비계획법제2조(정의). 동법 제4조(수도권정비계획의 수립). 동법 제6조(권역의구분과 지정)

▣ 과밀억제권내에서의 법인설립 시 지방세 중과세와 임차인의 임대차 보증 금의 최소액보증범위의 최우선변제금액의 범위 및 임대차보호법의 대항 력과 설정시의 법원 유찰 경락가를 고려하여 회수 보증금의 범위를 계산 후 안전한 선택이 요구된다.

▣ 과밀억제권역의 범위

▶ 수도권정비계획법 제6조(권역의 구분과 지정). 동법시행령 제9조(권역의 범위)

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