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답변자님,
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너는 아직도 이해를 못한거야 임마.
시세를 알면 무조건 80% 하라는 거야?
경매 낙찰률 임마.
니가 살고 있는 지역의 평균 경매 낙찰률을 보고
확인하라는 거지 임마
서울 88%
지방 60% 낙찰도 나와
그럼 10억에 6억이지
아직도 정신 못 차릴래?
시세?
대단지는 KB 시세
적으면 감정가 임마
공시가 말고 감정가를 확인하라고
감정가도 뻥튀기 주작질 많아.
그래서 뭐야? 응 헬조선 ㅊㅊ
바보아저씨의 경제이야기 - 감정평가사 - 대출은행원 과의 관계
존나 중요한 일
예를 들어 대출이 50% 나오는 지역이야.
감정을 5억 하면 -> 은행은 대출 2.5억 나감
감정을 10억 하면 -> 은행은 대출 5억 나감
국회의원이 지점와서 대출 좀 땡겨줘 하면
대출팀장이 감정평사가 전화해서 감정가 좀 올려줘 하면
감정사가 걔가 누군데
대출팀장이 국회의원 하면
감정평가사가 아하! 감정가 뻥튀기 시켜줌
그래서 편법대출 받는거야
감정평가사 일 중요하지?
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은행이 감정한 가격 70% 해서 나와요.
본인이 감정 올린다고 은행에서 해주지도 않아요. ㅠㅠ
안해줍니다.
(이유 설명)
1억 KB 시세 7000만원 대출 -> 디딤돌/보금자리론 110% 설정 7700만원 합니다.
-> 1억 -> 23% 집값 폭락해도 -> 경매 회수 가능
그런데
실제 1억 감정 추정되는 집을
인위로 1.2억으로 올렸습니다. -> 70% 8400만원 대출 110% 근저당 설정 9240만원 설정
-> 1억 -> 7.5% 이상 떨어지면 -> 은행 근저당 9240만원에서 까이기 시작합니다.
은행 손실 위험이 증가하죠.
따라서 절대로 개인 감정가 들이 밀어도
대출 은행은 안해줍니다.
은행 자체 감정입니다.
자체 감정 또는 은행이 외부 감정평가법인에 맞긴 감정가 기준 70% 합니다.
일반 주담대는 80%..
정확한 은행 대출 실무자의 답변 입니다.
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그거 그 지역 감정평가 법인 하기 나름이구요.
은행에서 먼저
- 대출 얼마 할꺼냐 물어봅니다. 왜 물어보게요? => 그 금액에 최대한 맞춰서 감정하려고
- 감정평가법인에 대출 얼마다 다 알려줍니다. => 최대한 노력해서 명분 + 감정가 추출해 달라고
- 너무 차이나면 안되지만 => 최대한 맞춰줍니다. 그게 감정평가일입니다.
- 나중에 말 안나오게 + 경매로 망해도 안전하게 + 시세 비슷하게 + 대출 가능하게
이게 감정평가사 유능한지 못한지 나오는 겁니다.
혼자 지금 고민해봐야
아무~ 무쓸모 라는 거에요;;;
은행에 최대한 대출 국가대출 가능하게
감정가 잘 봐달라고 하세요.
것 말고 지금 뭐 없어요.
파이팅;;;
건물 시세 10억 70% = 7억 놓구요
선순위 대출 3억원 (근저당 120% 3.6억원) 빼면
=> 4억 남아요
건물 (월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금) 다 더해서 + 상가 보증금 까지 다 더해서
=> 4억 넘지 않으면 안전합니다. (내 보증금 포함임)
- 건물 시세 확인 (근저당 은행 감정가 / 월세 35~40만원 당 1억 정도 추정)
- 건물 월세는 소액임차보증금 / 반전세 / 전세보증금 (전세권 설정 / 전입세대열람 내역 조회)
위에 2개 구해서 위 계산 산수 다시 해보세요.
70% = 경매 낙찰률 예상 입니다.
주의사항은 건물에 월세 있으면 보증금 아니고
2000~5000 지역별 우선변제금으로 방마다 계산하셔야 합니당.
70% 산수 끝!
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월세 최우선변제금 사기, 월세가 더 위험하다. 바보 세입자들아.
월세 최우선변제금 사기, 70% 산수를 하자.
월세나 반전세 들어가는 청년들이 특히 잘 당하는 사기이다.
지역별 최우선변제금만 믿고 계약을 무턱대로 한다.
[원룸 다가구 건물]
10억 건물에 건물주가 대출을 7억을 이미 받았다.
방 20개 x 우선변제금 2000만원 지역이라면 총 4억이다.
더하면 11억이고, 1억 역전세 사기가 된다.
건물주는 건물을 10억 짜리를 공짜로 사고 1억을 번다.
10채 사고 10억
100채 사고 100억이 공짜로 생긴다...
-> 100채 건물은 고의 경매 파산
제발 최우선 변제금을 맹신하지 말고,
건물주의 대출 + 세입자 보증금을 더해서 건물 시세 70%~75% 이하인지 확인을 해야 한다.
[아파트 오피스텔]
1억 집
집주인 대출 8000 만원 받았다
우선변제금 5000 만원 안전하다고 전세 들어가면?
1.30억 (-3000만원 깡통전세)
집주인 3000만원 사기가 된다.
1채 3000만원
10채 3억
100채 30억 -> 캐나다 영주권 사서 집 100채 모조리 경매로 버리고 먹튀가능.
1000채 300억 -> 바마하 계좌, 비트코인 세탁 후 잠적
-> 1000채 모조리 고의 경매 파산
우선변제금을 맹신하지 말기 바랍니다.
집주인의 대출금과 + 우선변제금을 더해
-> 건물 매매가 70~80% 이하로 산수를 꼭 하시기 바랍니다.
출처 : 2022년 5월 출간 예정 -> 바보아저씨의 부동산 이야기 (원고)
월세 최우선변제금 사기, 월세가 더 위험하다. 바보 세입자들아.
매매 2.5억
공시 2.0억 X 150%
전세 3.0억
=> 전세 보증보험 가능 + 5000만원 역전세 사기
+ 압류 + 체납 + 잠적 + 연락두절 -> 고의 경매 파산
전세보증보험을 들면 -> 전세사기를 무조건 당한다. (조선일보 공식기사) - 1
전세보증보험을 들면 -> 전세사기를 무조건 당한다. (쓰레기 헬-조-선) - 2
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전세금 1.50억 안전하려면
융자 없이
매매가 1.87억 이상나와야
집 80% 경매 낙찰로 망해도 안전합니다.
전세금 2.00억 안전하려면
융자 없이
매매가 2.50억 이상나와야
집 80% 경매 낙찰로 망해도 안전합니다.
깡통전세 조심하시구요.
[전세사기 중개사 통수 예방법]
계약자 집주인 = 집주인 통화 = 등기부등본 소유권자 = 예금주 이름 확인 (이체 직전까지 가보기)
계약금 잔금 모조리 소유권자 예금주로 이체
중개사 한테 절대 이체 금지
- 잔금주기전 등기부등본 을구 근저당 확인 후 -> 잔금 + 계약서 확정일자 + 전입신고 철저
- 집값 80% vs 집주인 융자 + 내보증금 더해서 집값 80% 넘기지 말기
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바보아저씨의 경제이야기 - 대한민국 만연한 미친 갭투기의 실제와 방법 폭로
집 1억
내돈 2000 + 전세 8000 (이 돈은 집 판사람한테 있습니다.)
내돈 1000 + 전세 9000
내돈 500 + 전세 9500 (이런데 들어가는 전세입자 많아요.)
세입자 줄 8000만원~9500만원 전세금 집주인들 없어요.
뒤에 세입자 돈 들어와야 님 주죠.
이게 갭투기 기본인데요?
1.2억 되면?
-> 내돈 2000 -> 4000만원 2배 수익
-> 내돈 1000 -> 3000만원 3배 수익
-> 내돈 500 -> 2500만원 5배 수익
8000만원 되면?
-> 내돈 0원 망하고
-> 집 경매로 그냥 넘기면 됨
끝.
전세금 없으면?
당연히 없죠.
뒤에 세입자 돈 받아서 주겠다
배째라 하면 됨
고민 끝.
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매매 2.5억
공시 2.0억 X 150%
전세 3.0억
=> 전세 보증보험 가능 + 5000만원 역전세 사기
+ 압류 + 체납 + 잠적 + 연락두절 -> 고의 경매 파산
[건물]
건물 10억
공시 7억 X 150%
전세 10.5억
=> 전세 보증보험 가능 + 5000만원 역전세 사기
+ 압류 + 체납 + 잠적 + 연락두절 -> 고의 경매 파산
원희룡 = 깡통전세 사기꾼
전세보증보험 공시가 150% -> 140% 내렸는데
공시가율 72% X 140% 하면 무조건 역전세 무갭투자야
(매매가 전세가율 100.8% 역전세)
그걸 대책이라고 내놓은게 무갭투기 사기꾼 원희룡
국토부 고위 공무원 비서 출신이 쓴 폭로글
정부가 무갭투기 사기꾼
원글 폭로글
- 집주인 대출 없네요~
- 전세보증보험 들었네요
- 1순위 전세권 설정이네요 (확정일자+전입신고)
-> 그런데 전세사기 당하는 쓰레기 국가
헬조선, 불지옥, 전세사기 국가 = 대한민국
전세 근저당 계산 방법 - 전세 사기 당하지 않는 방법
[국가가 조장한 갭투기]
HUG전세보증보험, 0원 갭투기를 조장하는 최악의 제도
(전세대출과 보증보험의 관계)
HUG전세보증보험, 컨설팅 전세사기, 그 실체를 고발합니다.
HUG전세보증보험 컨설팅 이자지원 사기의 실체 폭로
(강서구 800채 사기, 국토부가 주범)
국토부 공시가 30% 상승 -> 대한민국 모든 전세금 45% 대폭등!
(HUG전세보증보험 때문에 대폭등!!!)
전세 이자지원 사기를 조장한 국토부 HUG 도둑 형제들
대한민국 집값은 왜 떨어질 수 없는가? (국토부 컨설턴트 출신의 대 폭로글)
-> 매매 계약 중인 집에 매매가=전세가 동일한테 전세대출로 입주하는 BABO들 때문에 ^^
-> 매매가 = 전세가 비슷한데 전세 입주하는 멍청이 BABO들 때문에 ^^
루나 코인 = 역전세 사기 = 폰지 사기
역전세 사기! 합법적으로 치세요! (feat. 국토부)
매매 2.5억
공시 2.0억 X 150%
전세 3.0억
=> 전세 보증보험 가능 + 5000만원 역전세 사기
+ 압류 + 체납 + 잠적 + 연락두절 -> 고의 경매 파산
전세보증보험을 들면 -> 전세사기를 무조건 당한다. (조선일보 공식기사) - 1
전세보증보험을 들면 -> 전세사기를 무조건 당한다. (쓰레기 헬-조-선) - 2
- 집주인 대출 없네요~
- 전세보증보험 들었네요
- 1순위 전세권 설정이네요 (확정일자+전입신고)
-> 그런데 전세사기 당하는 쓰레기 국가
전세보증보험 사기 주범 국토부 -> 대검찰청에 고발
(사건배당) http://naver.me/Fp15Xkq7
은행 + HUG 전세사기 방법 (공시가 150% 역전세 사기)
- 5대그룹 대기업 근무
- 5대은행 시중은행 근무
- 국토해양부, 국토연구원 파견 근무
2022.11.08.
-
채택
질문자가 채택한 답변입니다.
부동산의 매매가(시세)는 움직이는 것입니다.
부동산 물건이 무엇인지에 따라 시세 판단의 정확도는 차이가 있을 수 있습니다.
그 중에서 가장 중요한 요소는 인근 공인중개사의 평가 입니다.
지역 부동산의 수요와 공급 상황이 1차적으로 파악되는 곳이기 때문입니다.
같은 지역이라고 해도 모든 중개사의 평가가 일치되지 않는 것처럼,
은행에서도 누가 감정평가를 하느냐에 따라 시세를 다를게 볼 수도 있습니다.
그래서 A은행에서는 대출이 안되지만, B은행에서는 대출 해 주는 경우도 생깁니다.
전세집을 찾는 사람으로서는 위험성이 적다고 판단되는 집을 골라야 할 뿐입니다.
누구의 말이나 자료를 신뢰할 것인지... 찾는 사람이 선택해야 합니다.
그 선택 결과가 잘못되었다고 사기를 당했다고 하는 것은 시세의 변동성을 무시한 섯부른 평가입니다.
은행이 대출을 해 줄 것인지, 보증보험이 보증을 해 줄 것인지... 그 평가도 일치하지는 않습니다.
은행도 대출해 주면서 불안해서 보증보험 가입을 요구하는 경우가 있는가 하면,
은행 대출심사에는 탈락해도 보증보험에서 받아주는 경우도 있습니다.
한가지 예를 들자면 보증보험이 관심있는 가치는 임대차계약 만료시점의 부동산시세가 될 것입니다.
부동산가격이 폭락할 것이라고 본다면 보증을 안해주든지, 보험료를 대폭 인상하게 마련입니다.
결론은, 위험을 피하려면 수요자도 보는 안목을 키워야 한다는 점입니다.
참고하세요.
2022.11.08.
