네이버든 다른 유료 무료 경매사이트든 소멸, 이라고 표시된 거 맹신해서는 안됩니다. 오류가 많습니다. 그리고 그 사이트에서 책임지지도 않습니다. 경매 법원은 소멸, 이라는 표시를 절대 하지 않습니다. 모든 책임은 입찰자 본인이 지는 것이지 경매 법원이 권리상의 하자에 대한 고지도 하지 않습니다.

사건번호를 남겨야 제대로 분석이 가능합니다. 사건번호 하나 남기면 될 일을 번거롭게 권리관계를 다 적을 필요 없습니다.

안녕하세요.

네이버 지식인 경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 네이버 지식인 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

네이버지식인을 통한 수많은 질문과 답변들을 보면, 등기사항전부증명서 상 권리관계를 확인하는 것이 권리분석의 전부 인 듯 착각을 하시는 분들이 다수 보입니다.

등기사항전부증명서 상 권리관계에 있어 말소기준권리를 찾고, 그 이전과 그 이후의 인수대상 유무를 찾는 것은 권리분석 과정 중 가장 기초적이고 기본적으로 이루어지는 과정 중 하나에 불과할 뿐, 이것만으로 낙찰자의 인수대상 유무를 판단할 수 있는 사람은 세상에 존재할 수 없습니다.

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말씀하신 내용이 등기사항전부증명서 상 권리 전부 라 가정한다 하더라도...

몇년몇월몇일 인지도 알 수 없는 등기사항전부증명서 상 최선순위근저당이 말소기준권리로 하며, 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.

단, 이는 등기사항전부증명서 상 권리에 한 할 뿐 그외 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성이 없다는 것을 의미하지는 않습니다.

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주택의 경우라면, 당연히 임대차 및 점유관계와 그에 따른 대항력 유무, 확정일자 및 배당요구여부에 따른 전액배당 여부 등에 따라 낙찰자의 추가인수대상이 달라질 수 있습니다.

예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우 낙찰자는 낙찰금액 외 추가로 임차보증금 전액 뿐만 아니라 종전 임대차계약의 존속기간 까지 인수해야 할 수 있습니다.

또한, 대항력을 갖추지 못한 임차인이라 하더라도, 임차보증금의 손실 등으로 인한 명도저항으로 인해 추가비용 발생 가능성이 발생할 수도 있습니다.

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또한, 그 외 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등은 현황조사 를 비롯한 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단해야 하며, 이 모든 과정을 거친 이후 최종적으로 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 산정하는 과정을 제대로 된 "권리분석" 이라고 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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