1. 연간 주택임대소득이 2천만원 이하여야 분리과세 신고가 가능한데요,

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소득세와 함께 건강보험료까지 고려하시는게 좋겠습니다.

질문자님의 경우, 주택임대주택이 등록임대주택이냐, 미등록임대주택이냐에 따라 판단이 달라질 것으로 보입니다.

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2. 분리과세시 4백만원 공제는 등록임대주택에 해당하여야 합니다.

등록임대주택이란

1. (1) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것

2. (2)｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것

3. (3) 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

4. (임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가)

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6. 위 3개 조건을 모두 충족해야 합니다.

7. 종합과세되는 소득금액 기준(1천만원 총연금액-연금소득공제 = 450만원 연금소득금액)으로 2천만원 이하여부를 따집니다.

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10. 3.등록임대주택에 해당되는 경우 주택임대 수입금액에서 필요경비, 공제금액을 차감한 금액에 14%의 소득세율이 적용됩니다.

11. 세율을 곱해 산출세액이 나오면 감면세액을 차감하여 소득세가 계산됩니다.

12. 또한, 감면세액의 20%만큼 농어촌특별세가 과세되므로 농어촌특별세까지 고려하시기 바랍니다.

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15. 단기민감임대주택은 2020.7.10 이전 신청한 단기민간임대주택이어야 소형주택 임대사업자 세액감면 대상입니다.

16. 또한, 면적기준, 임대개시일 당시 기준시가 요건, 임대료 증가율 5% 상한 등의 요건이 있으니 감면요건에 맞는지 꼼꼼히 확인하시길 권유드립니다.

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18. 다만, 소득세법에는 감가상각의제라는 제도가 있습니다.

19. 소득세 감면을 받으면 감가상각을 한 것으로 보는 제도인데요.

20. 문제는 주택이 양도소득세 과세대상 이라는데에 있습니다.

21. 양도소득세 계산시 양도가액에서 취득가액을 차감하여 양도차익을 구하는데,

22. 감가상각비가 있으면 취득가액에서 감가상각비를 차감하도록 되어있어 그만큼 양도차익이 늘어납니다.

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24. 소형주택 임대사업자 세액감면을 적용받게 되면 감가상각한 것으로 보기 때문에

25. 감가상각비의제액만큼 양도세 계산 시 양도차익이 늘어나 양도소득세가 과세되는 것입니다.

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27. 그러므로 소득세 신고시 세액감면을 받는게 무조건 유리한 것만은 아님을 생각해주시는게 좋겠습니다.

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