무조건 전용하고자하는 토지를 뺀 나머지 땅이 1000제곱미터가 넘는다고 하여도 농가주택이 허용되는것은 아닙니다. 관할시군구청 개발행위허가 담당자나 해당 농정과 농지전용담당자에게 문의하여 보는것이 가장 현명한 방법입니다.

그리고 그지역에 20년이상 살았다고 하여도 농사를 지어오지 않았고 직장을 가지고 있거나 사업자등록이 있어도 농가주택 자격에 해당되지 않습니다. 농지를 매입하여 최소 1년이상 실제로 농사를 지어 해당 면사무소나 동사무소에 산업담당에게 확인이 되어야 할것입니다.

그리고 농업인 주택의 유리한 조건이라면 공시지가의 30%인 농지보전부담금이 면제되며 허가시 내야하는 지역개발공채가 면제되는 정도입니다. 그러나 농업인주택부지는 200평 즉 660제곱미터를 넘길수가 없다는 점 알아두시기바랍니다.

또한 저리대출에 대해 문의를 하셨는데요 대개 지역농협에서 취급하는 상품인데 농업인 주택신축 자금대출이라고 해서 운영하는걸로 알고있습니다. 하지만 그것도 주택이 30평 미만일경우에만 해당이 되는걸로 알고있습니다. 많은 도움되셨으면 좋겠네요..

400평 전답이나 임야 구입시  농가주택 가능합니다.

단 농지는 303평 남겨야하니 대지로 변경은 70평 정도가 될 것입니다.

유리하기 보다는 상담자 필요에 ㄸ짜라 짖는 것입니다.

융자나 세금은 감면보다는 상담자 능력에 따라 다를 것입니다.

단일 번지나 붙어있는 토지로 400평 이상 구입하여야 농가주택 신축 가능합니다.

즉 150+250평 서로 다른 곳 구입시 농가주택 허가나지 않을 가능성 높습니다.

참고로

2010년 이후 아파트 부럽지 않은 전원주택지  마련
버블논쟁이후 부동산 침체속에서도  주 5일제 정착으로 주도야촌형 생활 선호층이 늘어나면서 서울 인접 경기권의 농가주택이 인기를 끌고 있다.부동산 거래가 없다 하지만 서울이나 분당 안양수원서 430분거리나 행정도시 30분거리는 아직도 전원주택 부지로 500평 내외는 인기를 끌고 있으나 개인 투자자들은 그걸 피부로 느끼지 못한 경우가 흔하다. 경관이 수려한 광주, 양평 등지의 수도권과, 천안,청주,대전 및 행정도시구너서 가까운 청양.괴산.진천 음성.증평.청원 등지의 구옥이 강세를 보이고 있다.

팔당 한강변 구옥대지을 사 단독주택을 지을시 팔당상수원 특별보전대책 1권역에 속한 이 지역에서는 주민등록이전 후 1년이상 거주하지 않은 자는 일반 건축물을 짓지 못하도록 한 건축규제법을 피하기 위해 원주민 명의를 빌려 건축허가와 건축물사용승인을 받은 뒤 곧바로 건축물 소유권보존 등기를 한다.특히 큰저수지나 하천과 강가는 수변지역으로 전원주택을 지을수 없는 경우가 허다해 부동산 선택이 아주 중요하다.수요층이 늘어나면서 남한강이나 북한강, 광주, 용인  등지의 구옥은 평당 150만원대를 호가할 정도로 농가주택의 경우 신축이나 지은지 얼마 안되는 집보다는 다 쓰러져가는 허름한 주택이 더 인기며 매수문의는 잇따르지만 매물이 없으나 잘만 선택하면 평당 1백만우너 이하 구입도 가능하다.발품이 가장 중요하다 할수 있다.건축허가를 받기 위해 명의신탁을 요청하는 사례가 늘고 있으며,명의신탁댓가는 일반적으로 매매가의 10%가량이다.
 
주5일 근무로 ㅇ니한 전원생활을 원하다면 가족간의 합의가 필수적이다.가족의 화목이 깨지는 경우가 종종있으며,전우너 생활이 아닌 주말부부가 되는 경우도 흔하다. 전원주택은 주거지에서의 접근성과 동네 주변의 부지를 구입하는 것이다.반드시 구청이나 설계사무소에 의뢰해 건축이 가능한지 여부가 필요하다.방향은 남향이 좋으며,산이나 전이 답보다 더욱 좋다.논은 대체로 도로보다 낮기 때문에 흙메꾸기하는 경우가 흔히 지반이 약해질수 있다. 

토지 평수가 클 때는 자금여력만 갖추어졌다면 구입함이 좋다.분할하여  더 비싼값에 매매를 하거니ㅏ 동우회를 만들거나 뜻이 맞는 사람과 공유지분으로 등기후 건축후 분할하는 것도 좋다. 강니나 바다 및 저수지가 직접 보일시 우울증이 걸리는 경우가 있으니 1층은 물이 보이지 않고 2-3층에서 물이 보여야 좋다.이때는 물이 보이는 토지보다 배 이상 저렴한 값이 구입할수 있다.단지 바다나 강옆 토지보다 거리가 2-3백미터 더 멀다는 것 뿐이다.

배산임수보다는 남향 정도만 고른다면 좋다.명당은 이미 갖은자들이 모두 별장이나 전우너주택 및 농촌의 부자들이 보유하고 있다 할수 있다.지적도, 토지대장, 국토이용계획확인원 등을 갖추어 건축설계 유무 확인이 필수적이다.앞이 낮고 뒤가 높은 전저후고, 진입로는 큰 도로서 300-500미터가 좋다.급수, 배수나 주위 농토와 분쟁이 없을 토지가 좋다.자녀의 교육문제와 의료, 쇼핑, 대중교통, 문화, 위생 등 근린생활시설 등 교통문제도 고려하여야 한다.고압 송전탑, 축사, 쓰레기 매립장, 무덤 등의 혐오시설물은 피하는 것이 좋다. 

땅을 구입할 때는 여러 가지 고려사항이 있지만 가장 중요한 것은 진입로다.반드시 도로 확보나 도면상 도로가 없을시 지상권 설정과 동시에 분할해 도로을 만들어야 한다.지하수를 개발하는데 드는 비용은 건당 1500만원 가량 든다.전기는 기존마을이나 전신주에서 많이 떨어져 있지 않은 200m 이내의 거리는 간단한 설치비만으로 전기를 사용할 수 있지만 200m를 넘으면 가설비가 추가된다.자칫하면 전기 개설비로 인해 전우너주택지가 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.

전원생활을 목적으로 마을에 들어가면 원주민들이 가만히 두지 않는 경우가 있어 마을기금을 요구할 때도 있고 그것이 여의치 않을 때는 도로를 막고 길을 주지 않아 주민과 싸우는 경우도 있다. 이런 것들을 원만히 해결하지 못하면 매사에 민원이 생긴다.특히 주민들로 ㅇ니해 토목공사비에 문제가 없는지도 알아봐야 한다. 경관만 보고 땅을 사게 되면 경사가 급한 땅을 구입하거나 움푹 꺼진 땅을 살 수도 있는데 이럴 경우에는 집을 지을 때 토목공사를 많이 해야 하고 경비가 많이 들 수 있다. 

아무리 좋은 땅을 만났다 하더라도 법률적으로 사용에 제한이 있고 행정적으로 문제가 있는 땅은 쓸모가 없다. 땅을 구입하기 전에는 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을 반드시 확인해 소유권이전이나 이용에 문제가 없는지를 확인해야 한다. 농림지역인지 관리지역인지 임야는 보전임지인지 아닌지를 공부를 통해 확인하는 것은 물론 전용에 문제가 없는지를 검토해 봐야 한다.또한 지역마다 적용되는 특별한 규제로 토지거래허가구역, 수질보전대책특별지역, 상수원보호구역이나 군사시설보호구역, 문화재보전구역, 수변지역, 공원보호구역 등  규제가 있으므로 토지의 구입목적대로 이용이 가능한지를 알아볼 필요가 있다. 무턱데고 전망이나 남향이라 구입하는 것 보다 세심한 부분까지 검토하여야 할 것이다.성급함 보다는 조금 경비가 더 들더라도 전문가을 방문시켜 컨설팅 받을시 컨설팅 비용보다 규제로 인한 피해을 미연에 방지할 수 있다.