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우연히 시골(경북봉화군 춘양면 도심리) 할아버지 땅(300평)을 네이버 지도로 보니 저희 집 땅 66평을 아랫집이 쓰고 있더라고요 그래서 관할 봉화군에 신청하여 토지 경계측량을 비용을 들여서 해 보니 역시 아랫집 경계 돌담이 우리 땅으로 대충 66평을 차지하고 있고 경계점들이 아래집 마당 가운데 하나 아랬집 건물 지붕 중간에 한점 그래고 건물 뒤편 뒤뜰에 한점이 찍혀서 약 66평을 우리땅을 무단으로 오랜 세월 사용해 왔다는 사실이 명확해졌습니다. 이 사실은 아랫집 상속자인 아들은 저보다 먼저 알고 실제거주하는 노모와 서로 상황을 공유하고 있었던 것으로 밝혀졌습니다.
이번 추석때 노모와 상속 아들에게 직접 경계측량 서류를 보여주고 어떻게 해결해야 할 지를 추후에 논의 해 보자고 서로 말을 나누었는데
현재 제가 구체적으로 궁금한 점은
1 우리땅을 사용하고 있는 건물에 대한 철거요구가 가능한지와
2 오랜 세월 무료로 사용해온 토지에 대한 지대는 어느정도까지 소급가능하며
3 토지 사용료의 기준은 무엇이 합당하지 궁금합니다.
1 질문에 한 상황 설명을 붙이자면: 사용기간은 40여년 정도이고 중간에 봉화군에 수해가 나서 건물을 다시 재건축할 때 아랫집 아저씨가 우리 할아버지의 항의에도 막무가내로 저희 집 경계쪽으로 밀고 들어와서 건물을 지어서 할아버지가 너무 힘들어 했다는 얘기를 아버지를 통해 듣기도 했습니다. 아랫집 아저씨가 당시 할아버지보도 젊으셨고 저희 아버지는 도시로 나와 있었고 그래서 할아버지를 욱박지르면서 약간의 폭력적이고 법적인 행위를 했다고 하는데 손자인 제가 들으니까 많이 화가 날 정도였습니다.
우리집과 아랫집이 1980 전후로 각각 매입했는 데 그당시에 이미 정확한 경계가 측량되지 않은 채로 거래가 되었던 것으로 생각되고 나중에 수해가 나서 좀 더 건물이 우리쪽으로 들어와서 지어진 것으로 보입니다. 아랫집 아저씨나 저희 할아버지는 초기 명확한 경계에 대하여 인식하지는 못하셨던 것으로 생각되고 중간쯤 수해로 인한 재건축시 아랫집이 막무가내로 저희집쪽으로 밀고 올라온것으로 생각됩니다.
적다보니 너무 길어졌네요 돌아가신 할아버지가 억울해 할 것 같은 상황이라 손자로서 그냥 있으면 안될 것 같아서 일단 문의를 드려 봅니다 법률적 충고나 조언 부탁드립니다.
답변자님,
정보를 공유해 주세요.
토지소유주는 침범한 건물에 대하여 토지 명도청구소송과 건물철거소송을 진행 가능하고 토지 사용료는 과거 10년치 청구가 가능합니다. 사용료는 다툼이 존재하면 감정가로 하시면 됩니다. 국유지 농지 대부료는 3%이고 대지는 통상 5% 수준입니다.
또한 상대방은 건물이 점유한 토지에 대하여 시효시득 주장이 가능합니다. 통상 자기 토지에 대하여 10% 정도는 침범에 의한 시효취득을 인정합니다.
2020.10.27.
그거는
저기요...
사람사는게 그런게 아니구요.
그거는 시골마다
대부분 그런 경우가 많습니다.
예전에 48년에 해방되서
54년 경에 등기부 복원 되고
피난 갔다가 돌아와서
초가집 짓고
서로 아웅다웅 농사 짓고 살다가
왜냐면 조선시대 백성들이
토지 소유권이 있었나요? 없죠. 소작농이죠.
그래서 집을 짓고 서로 산 거에요.
시골 마을에 붙어 있는 집 등기부등본 철저하지 않습니다.
그런데 그 자식에 자식들이
상속을 받고 문제가 되는 거죠.
등기부등본이 온전해야
대출도 쉽게 나오고
거래도 되고
젊은 사람들은
등기부등본 보고 이해가 빠삭한데
할아버지 세대는 그럼 개념이 없습니다.
그래서 땅값이 폭등을 해도 잘 안팔고
움겨쥐도 돌아가시는 거에요.
그 땅값 지금 꽤 될껄요?
그쵸? 시골땅도 존나 쳐 올랐거든요.
그리고 나대지 용도인데
옆집 할머니가 평생 수수 농사 지으면서 쓰는 경우도 있습니다.
저쪽 집도 자식이 들쑤시는 거구요.
상속받고 시골에 한번 내려가 보세요.
농사 짓는 사람이 직불금 받고 있고
암 걸려 죽어가고 돈 없고
그리고 농협에서는 무료로 비료도 나오고
보면 짠 합니다.
세상일이 특히 시골 토지는 그게 인지상정 이라는게 있어요.
다 돌아가시면
자식들이 협의해서 땅 정리하시기 바랍니다.
인생 조언임
ㅂㅂ
- 100주 연속 베스트셀러 2억 인세 저자 -
- 바보아저씨의 경제이야기 시리즈 저자 100% 수동 답변 끝 ㅂㅂ -
평당 가액이 편차가 굉장히 범위가 넓습니다.
잘 알아보고 매입하세영..
경기도 권역이라 땅값 비싸여... ㅠㅠ
바보아저씨 경제이야기 - 공시지가 5,300원 땅값 실제로 얼마에 거래 될까여?
- 그거는 아무도 모르구요.
- 3.3곱하면 평당 17,490원 하는 곳입니다.
- 그런데 공시지가 17,490원에 실제 거래는 거의 안 일어나구요.
- 실제 매매는 기본이 3배~5배 사이 입니다.
- 개발호재나 공장들어서거나 하면 10배 이상에도 거래가 됩니다.
- 평당 17~20만원 까지도 가능...
- 땅을 봐야 알 수 있구요.
- 밸류맵에 가보시면 주변 거래시세 요새 다 나옵니다.
- 국토부 실거래가 토지조회 해도 해당 읍면리 최근 실거래 다 나와 있습니다.
- 그러니까 호갱 되지 말고 실거래 시세 잘 보고 매매를 하세요.
- 주변 필지 등기부등본 열어보면 감정가도 추정이 가능합니다.
바보아저씨 경제이야기 - 공시지가 1.23억 ~ 시세 3.90억 토지대출 얼마 나와여?
- 현재는 해당 토지에서 가장 가까운
- 시내 시중은행에 가셔서요.
- 토지 감정평가를 받아야 합니다.
- 감정평가 법인해서 감정을 하기 나름이에요. 1.23억은 아닐꺼요.
- 뭐 보통 저정도면 국토부 토지 실거래가 있어서 거기에 거의 맞춰줍니다.
- 매매가 3.90억에 실제로 일어났으면 감정가는 3.50억~3.70억 보통 나올 꺼구요.
- 담보인정비율은 나대지 전답 임야 계획관리지역인지 여부에 따라 60~80% 사이가 납니다.
- 80% 인정되면 감정가 3.50억이면 X 80% = 2.8억 대출 가능한 거구요.
- 토지는 오히려 우선변제금이 없어서 쉬워요. 은행 꼭 가보세요.
바보아저씨의 경제이야기 - 땅투자,토지담보대출,근저당 설명
서민들은 절대로 땅으로 돈 못법니다.
왜냐면 진짜 부자들은 내부정보로 저렇게 땅 튀기 하는 거거든요.
등기부등본 열어보세요.
이미 오래전에 대출받아서 근저당 잡고 손바뀜 다 되어 있습니다.
그냥 등기부등본 열어보시면 됩니다. ^^
그리고 은행가면 전-답-나대지는 75~80% 다 대출 나와요.
아파트 처럼 방 소액임차보증금 빼기 없습니다.
2억 + 대출 8억 -> 10억 땅 사서
10배 오르면 -> 바로 100억 됩니다.
2억으로 손쉽게 100억 만드는게 진짜 부자들 나으리들 땅투기 방법입니다.
(양도세 전 차익을 말해요)
서민들은 이런거 모르고 아파트 부여잡고 돈 벌려고 하는 거죠.^^
진짜 부자들의 땅 투기 방법 - 고위직,장차관,정치인들 비자금으로 실제 투기하는 방법
(feat. 가상화폐보다 땅 투기가 쉬웠어요!)
2020.6.17 부동산 대책과 갭투기의 실체를 폭로한 미친글
바보아저씨의 경제이야기
- 5대 은행 시중은행 근무
- 5대 그룹 대기업 근무
증여세 안나옵니다.
추미애 그대로 따라하시면 됩니다.
법무부장관이 차용증 절세 방법 모범을 보여주심 ㅋㅋ
- 추XX 법무부 장관 딸 9000 만원 증여 절세 방법 하구여.
- 홍XX 벤처부 장관 건물 증여 절세 방법 하구여.
- 목포 XXX 건물 조카들 증여 절세 방법 그대로 따라하시면 됩니당~
서민들이 증여세 고민하시는거 아닙니당;;;
서민들은 증여세 안나옵니다. 고민 끝...
- 차용증을 쓰고 빌렸다고 하고 이자 드리기 (부모님인 경우 그냥 용돈 드리면 됨)
- 쪼개서 증여하기 (아들-며느리-손주 비과세 액만큼 쪼개서 증여)
- 10년 단위로 5천만원씩 증여해서 증여세 0원으로 만들기 (부모->자식 비과세 5천만원 기준)
절세 잘 하세요...
바보아저씨의 경제이야기 - 5대은행 PB룸 증여세/상속세 실무자
휴...
정치인들 손주 학비 1년에 1억씩 내면서 증여 아니고
용돈이라는데 서민들이 왠 고민이세영;;;
상속세 : 죽으면 자식들이 공평하게 나눠 갖는거
증여세 : 살아있을 때 이쁜 자식 몰래 주는거
상속세/증여세 : 서민들은 내고, 부자들은 안내는거
부자들은 0살 10살 20살 30살 쪼개기 증여로 세금 0원 만드는데
서민들은 부모한테 빚진거 갚겠다고 아둥바둥 하다가 나중에 세금 몇천만원 폭탄 맞아요.
참 안타까운 현실이죠. (본인들은 평생 그거 모름, 그래서 부자는 평생 부자, 서민은 평생 흙수저 되물림 중)
...
...
ㅜㅜ
바보아저씨의 경제이야기 - 증여세 설명
- 서민들은 "어떻게 증여세 절세해서 낼까?"
- 부자들은 "풉! 그거 안내면 되는데!" (이러면서 장차관도 잘 해먹음....이게 현실...)
(증여세율: 출처 - 바보아저씨의 경제이야기 책)
예를 들어 드릴께요.
- 자녀 취직해서 전세금 1억 지원 해주구요.
- 몇년후 결혼하라고 신혼집 2억을 지원 해줍니다.
그러면 10년 3억 = 4000만원 증여세 물립니다.
그런데요. 3억 증여하면 세금 4000만원 나오는데요
- 시골에 사는 순박한 노인분들은 자식한테 3억 증여하고 -> 은행 창구와서 4천만원 정직하게 냅니다.(심지어 세금낼 돈 없어서 땅 담보대출 4000만원 받아서 세금 냅니다.)
그런데
- 은행 PB룸 오는 VIP 고객들은 증여세 4천만원 -> 0원으로 줄여서 단 한!푼!도! 안내고 있어요. 이거 보고있으면 진짜 기가찹니다....;;;
이 증여세 라는거 안내고 줄이는 세가지 방법이 있습니다.
- 차용증을 쓰고 빌렸다고 하고 이자 드리기 (부모님인 경우 그냥 용돈 드리면 됨)
- 쪼개서 증여하기 (아들-며느리-손주 비과세 액만큼 쪼개서 증여)
- 10년 단위로 5천만원씩 증여해서 증여세 0원으로 만들기 (부모->자식 비과세 5천만원 기준)
[증여세 - 차용증 잘 쓰는 방법]
개인간 차용증 이자소득세 27.5% 가 나옵니다.
(나중에 걸렸을 경우를 말해요.)
10년 동안 낼 법정이자율 4.6% 이자 다 더해서 X 이자소득세 27.5% 해보세요.
이렇게 되면 그냥 증여세 최초에 내고 끝내는게 더 이득입니다.
이자율 1.0% = 증여로 간주당할 수 있습니다.
이자율 2.0%로 쓸 경우
- 증여 적정이자로 소명 가능하구요.
- (4.6%이자-2.0%이자)차액에 대한 증여세 소액 납부
- 2.0% 이자에 대한 27.5% 이자소득세 납부
이렇게 됩니다.
그래서 이상적인 구간이 2.0% 정도라고
말씀을 드리는 거에요.
(차용증을 썼으니 그 이후부터는 증여한 게 아니고 분명 돈을 빌린 겁니다. 착각하시면 안됩니다. 레드썬!)
국세청 직원들 증여세 어떻게 추적하는지 잘 나와있습니다.
바보아저씨의 경제이야기
- 5대 은행 시중은행 근무
- 5대 그룹 대기업 근무
2020.10.16.