안녕하세요. 둔촌주공아파트 종합상가 내 하나공인의 파워트레인입니다.

아무도 답변을 하지 않아 질문자님 결정에 조금이나마 참고가 되었으면 합니다.

작년 후반기 최경환 경제팀 출범이후 부동산 활성화 정책이 쏟아지면서 부동산 시장이 들썩여 둔촌주공 재건축 아파트의 가격은 수천만원 급등하는가 하면, 주택거래량도 최근 9년만에 최대치를 기록하고 있습니다. 집값 회복에 대한 찬반 의견이 많지만, 부동산 시장이 바닥을 치고 상승기에 접어들었다는 것이 중론입니다.

첫째, 정부의 강력한 부동산 활성화 정책 ‘7.24 대책’ ‘9.1대책’ 등 규제완화 보따리를 풀어 제친 덕분입니다. 7.24 대책에서 LTV, DTI 상향조정으로 내집마련 부담을 줄였고, 9.1대책에서는 최장 40년으로 정해진 재건축 연한을 30년으로 완화하고 대규모 신도시 개발을 하지 않겠다는 것입니다. 또한, 한국은행의 금리 하향 조정으로 금융권을 떠돌던 자금이 부동산시장으로 유입되고, 대출 이자 부담도 경감되고 있는 상황입니다.

- 최경환부총리의 2기 경제팀 강한 경기 부양 의지+한은 기준금리인하->부동산 상승

첫째, 박근혜 정부 2기 경제팀은 재정,세제,금융 등 모등 정책수단을 동원하여 경기를 부양시키겠다는 강력한 의지를 보이고 있다는 점입니다. DTI, LTV 금융규제 완화와 강한 달러와 엔저 압박으로 2.25% 한은 금리가 추가 인하설까지 부동산 시장에 긍정적 요인으로 작용하고 있습니다.

둘째, 집값이 고점 대비 많이 떨어진 만큼 이제는 오를 만한 시기가 왔다는 것입니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 오랫동안 부동산 가격이 하락했는데 상승-하락 주기상 상승세로 돌아설 시점이라는 것입니다. 또, 몇 년새 선진국 집값이 오른 동안 우리나라 집값이 떨어진 것을 감안하면 우리나라 집값이 연소득 대비 주택가격 비율이 다른 나라에 비해 낮은 수준이라는 분석입니다.

셋째, 아래 그래프에서 보는 바와 같이 최근 10년가 둔촌주공 전세가 추이 그래프를 보면 시간이 지남에 따라 우상향 곡선을 그리면서 가격이 큰 폭으로 상승하고 있음을 알 수 있습니다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 계속 높아지는 점도 주택구매심리 회복을 예측할 수 있는 근거입니다. 서울주택 전세가율은 70% 육박할 정도로 고공 행진중이면 세입자들이 주택을 구매하고 분양시장에 눈을 돌리고 있는 분위기입니다.

넷째, 둔촌주공의 경우 평당 매매가격이 타 강남권 재건축 아파트에 비해 저평가되어 있습니다. 잠실주공 5단지 34평형(대지지분 22.5평)의 경우 평당 5330만원, 가락시영의 경우 평당 매매가가 4천만원을 넘어섰지만, 둔촌주공의 경우 평당 매매가가 3천만원 미만으로 입지, 교통, 환경 등을 고려해도 타지역에 비해 저평가된 상태입니다.

- 둔촌주공의 수익성 개선-입지, 교통, 환경, 학군, 분담금 등

둔촌주공 재건축 아파트의 경우 용적률이 2종 250%에서 3종 273.88%로 부분 종상향으로 현재 5,930가구에서 11,106세대로 증가하면서 일반 분양 물량이 4,130세대로 조합원 추가 부담금이 줄어 들게 되며, 둔촌주공 일반 분양가를 평당 2350만원으로 상정할 경우 타 강남권 재건축 단지(가락시영 2,500만원 예상, 고덕2단지 2,050만원 예상)에 비해 수익성이 휠씬 뛰어날 수 있습니다. 또, 주변에 올림픽공원, 일자산공원, 남한산성, 검단산, 아산병원, 강동성심병원, 경희대병원, 롯데월드, 현대백화점 등이 차량 5~10분 거리에 위치한 환경적 요인과 함께 5호선, 9호선 더블역세권, 동북, 보성, 창덕여고 등 우수한 학군, 단지내 초중고가 모두 위치하는 천혜적인 입지를 자랑하고 있습니다.

● 둔촌주공 신축 평형 구성도

현재 대지지분 저층1단지와 4단지 34평형(29.83평)의 세대수가 800세대, 2단지 22평형과 3단지 34평형( 29.30평)이 940세대, 4단지 34평형 소지분(28.66평)이 920세대로서 총 2,660세대입니다.

위의 둔촌주공 재건축 배치표를 보시는 바와 같이 43평형(109㎡)은 2,658세대 분양될 예정입니다.

둔촌주공아파트 신축 43평형이 2,658세대임을 감안하면 현재 저층 25평형이나 고층 34평형을 매수해야 할 것으로 판단됩니다. 물론, 이들 조합원 중 일부는 33평형이하의 평형으로 하향 지원할 가능성이 있을 수 있으므로 약간 변동이 가능하므로 저층 22평형 혹은 고층 31평형 일부 조합원도 배정받을 수 있지만, 안전하게 43평형을 분양받으시려면 저층 25평형이나 고층 34평형을 매수하실 것을 추천합니다.

●둔촌주공 재건축 아파트 신축43평형(전용109㎡)의 가격과 가치●

둔촌주공아파트 신축 43평형은 총2,658세대로 둔촌주공아파트 신축 33평형 다음으로 세대수가 많고, 43A형(414세대) 판상형(일부 제외하고 남향 배치)과 43B(2,244세대) 판상형으로, 이 평형은 전 세대 남향 판상형 배치로 경쟁력 있고 선호도 높은 평형으로 둔촌주공 재건축 조합원 동·호수 추첨시 선호도 높을 것으로 예상됩니다.

동·층수를 포함한 조합원 동호수 배정은 관리처분총회결의에 따르지만 일반적으로 평형 선택의 우선권이 종전 평가금액이 높은 조합원이 유리한 점을 고려하면, 둔촌주공 신축43평형을 안정적으로 배정받기 위해서는 권리가액이 높을수록 유리하다고 할 수 있습니다. 둔촌주공 1, 2단지 25평 혹은 둔촌주공 3, 4단지 34평형 이상의 세대수가 2,660세대임을 감안하면 이들 저층 25평형이나 고층 34평형 조합원이 유리할 수 있습니다. 따라서, 저층 25평이나 고층 34평형 이하의 소형 평수 조합원 중 신축 43평형을 희망하시는 경우라면 매도 후 대형 평수로 갈아타기 전략도 필요해 보입니다. 방 4개, 거실, 화장실 2개로 구성된 신축 43평형의 배치도를 살펴보면 최근 가구와 대형 가전 제품을 고려해 거실 확장형이면 30평형대 보다 휠씬 여유롭고 윤택한 공간을 활용할 수 있습니다.

현재 가락시영의 분양가가 평당 2,550만원, 고덕주공 2단지 분양가가 평당 2,050만원인 점을 고려하여 둔촌주공 재건축 아파트의 분양가를 2,400만원 정도 예상하면 둔촌주공 재건축 아파트 43평형의 일반 분양가가 10억5천만원 전후로 분양될 것이며, 여기에 중대형 프리미엄과 희소성을 고려한다면 11~12억 전후의 가격이 형성될 것으로 보여집니다.

기타 자세한 사항은 아래 네임카드를 참조하시면 좋을 듯 합니다.

이상의 답변 내용이 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 이상 둔촌주공 재건축 전문 하나공인의 파워트레인이었습니다.