1.   계약서의 조건이나 단서를 "융자가 없을 것"이라는 문구는 계약의 성립에 아주 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

   (1)  계약의 조건에 적합하지 않는 상황(융자가 있는 사실)은 분명히 계약의 효력을 유지시킬 수가 없습니다.

님의 선택에 따라 계약을 해제할 수 있습니다.

그 계약서의 문언과 맞지 않는 사실에 당연히 정당한 사유가 있기 때문에 계약을 해제할 수 있도록 법적으로도 보호를 해 줍니다.

   (2)  그리고 근저당권의 금액이 계약을 성립할 필요가 없을 정도로 크기 때문에 님의 계약파기가 "신의 성실의 대원칙"에 위배되지 않습니다. 역시 없던 것으로 할 수 있습니다.

2.   그리고 중개업자는 소재지, 면적 등의 사실을 설명할 의무 뿐만 아니라

   (1)  등기부에 나와 있는 권리관계에 관한 사항을 임차인 등에게 당연히 설명할 의무가 있습니다.

   (2)  "중개업자가 확인, 설명도 제대로 하지 않았는데 이러한 것을 이유로 계약을 해제할 수 있으며 중개수수료는 지불하지 않아도 된다."고 역시 판례가 나와 있습니다.

   (3)  중개업자의 중개수수료라는 법에서의 규정에서도 "중개업자의 고의나 과실이 있어서 계약이 해제되면 중개수수료를 청구할 수 없다"고 규정되어 있어서 중개수수료도 청구할 수 없습니다.

빤히 알고도 수수료를 받기 위해서 설명하지 않을 수도 있구요, 아니면 정말 몰랐을 수도 있지만 이것은 "부주의"의 결과로 역시 "과실"이 있습니다.

뭐 이러나 저러나 중개업자는 책임이 있어 중개수수료를 달라고 법적으로 따질 수 없습니다.

3.   오히려 염두에 두셔야 할 것은 님이 걱정하고 계시는 것처럼

   (1)  중개업자의 말만 믿고 등기부를 확인하지 않고 계약을 체결하고 문제가 발생했을 때에는 "과실 상계"가 인정되어 님에게도 20% ~ 30%, 심하면 50%의 책임을 님에게 인정합니다.

   (2)  계약을 문제 삼지 않고 "문제 없겠지"하고 계약을 체결하셨다가 나중에 근저당권이 실행되면서 경매로 들어가면 님에게 오히려 책임이 일부 발생할 수 있습니다.

그런 측면에서는 계약을 체결하셨다가 나중에 경매 등으로 문제가 되면 님에게는 확인하지 않았다는 이유로 과실상계로 돌아오기 때문에 지금 단계에서 못하겠다고 책임을 물으셔야 할 것입니다.

4.   근저당권 금액이 생각보다는 큽니다.

   (1)  현 시세 3억대의 물건도 경매로 나가면 2억대에서 낙찰받고 경매비용 빼고, 근저당금액 1억 4천까지 선순위로 제하고 나면 님에게 돌아올 전세금은 후순위로 다 못받을 수 있습니다.

이자나 원금을 제 때 갚지 않으면 빌려 준 돈을 받기 위해 몇 번의 독촉으로 경매 들어가는 은행의 심리를 볼 때 위험성은 다분하게 상존하고 있습니다.

   (2)  여기에 선순위의 근저당권은 "말소기준권리"라 하여 그 밑에 존재하는 후순위의 권리들은 배당을 다 못받아도 소멸되어야 하는 권리에 해당하여 전세금이나 보증금이라는 돈을 다 못받았는데도 집을 비워주고 나가야 하는 운명에 놓이니 여기서 계약을 없던 것으로 하시는 것이 좋을 것입니다.

결론적으로

"융자 없는 조건"을 어긴 아파트 전세 등의 계약은 해제의 사유가 되며,

계약의 파기가 중개업자의 고의나 과실이 있으므로 이렇게 하여 해제되면 중개수수료를 받을 수 없다고 법에서도 정해 놓고 있습니다.

그리고 계약을 파기하시는 것이 나중에 과실상계로 님이 일부 책임을 부담하지 않습니다.

참고 하셨으면 합니다.... 감사합니다..