모기지 금리(또는 모게지라고도 발음합니다. mortgage rate)는 주택 담보 대출 금리를 의미합니다.

일반 신용 대출과 달리 반드시 담보물로 주택이나 빌딩등이 있어야하며 일반적으로 10년정도에서 30-40년사이의 장기 상환기간을 가지고 있습니다. 모기지가 가장 활성화 되있는 미국에서는 보통 짧은것은 15년, 일반적으로는 30년, 그리고 경우에 따라 40년 모기지도 있습니다.

이렇게 상환기간이 길기때문에 모기지(주택담보 대출)의 금리는 단기금리가 아닌 장기금리에 영향을 많이 받습니다. 그리고 일반 신용대출에 비해 낮은 금리는 가지고 있습니다.(담보물이 있으므로) 즉, 현재금리가 낮더라도 앞으로 높은 금리가 예상된다면 모기지 금리는 현재의 일반 금리보다 더 높아지게 될 수 있고 반대로 현재의 금리가 높더라도 장기적인 낮은 금리 예측이 있다면 모기지 금리는 현재금리보다 낮아집니다.

모기지 금리는 계약 존건에 따라 크게 두가지로 구별 되는데
1. 고정금리(Fixed Rate) 모기지 - 한번 계약한 이자율을 바꿀 수 없는 계약에 따른 금리를 가지는 모기지로 처음 계약시 장기적인 금리 예측을 바탕으로 금리를 성정하게 됩니다.
2. 변동금리(Variable Rate또는 Adjustable-Rate Mortgage(ARM)등으로 표기) 모기지 - 조건에 따라 금리가 변동되는 모기지 상품은 비고적 단기 금리 예측을 통해 금리를 정하게 되고 일정 기간 이후에는 시장의 금리 변동에 따라 계속 이자율이 변동 됩니다.

모지기를 얻은 주택구입자는 금리가 내려가면 다른 대출 상품을 이용하여 기존의 높은 금리의 모기지를 낮은 금리의 모기지로 바꿀수도 있습니다. 이를 리파이낸싱(Refinancing)이라고 합니다.

그래서 은행이나 모기지 업체들은 그런 위험을 줄이기 위해 변동 금리 모기지를 선호합니다. 변동금리 모기지란 위의 성명처럼 금리가 변화될 수 있는 모기지로 단기 금리에 따라 특정 범위안에서 금리가 해마다 혹은 정해진 기간에 따라 변동됩니다. 예를들어 처음 모기지가 발생할때 금리가 5%이지고 처음  5년동안은 계속 5%로 하고 그 이후에는 매해 기준금리의 변동에따라 0.5%내에서 해마다 변화될 수 있다고 최고 금리는 9.9%이하이다 라고 계약을 하면 5년이후에는 기준금리의 변동에 따라 해마다 모기지 이자율이 0.5%까지 오르거나 내려갈 수 있고 금리가 계속 오르더라도 9.9%이상으로 오를 수 없다는 의미입니다.   

결론은 고정 금리 모기지건 변동금리 모기지건 장기적인 금리 변동에 영향을 받게 되고 특히 고정 금리 모기지의 경우에는 장기 금리 예측에 따라 금리가 결정됩니다. 변동 금리 모기지의 경우에도 장기 금리 예측에 따라 금리의 변동 폭이나 최고 금리 제한등이 결정되게 되므로 역시 강한 영향을 받게 됩니다.

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