안녕하세요?

양재동 부동산프로 토토입니다.

질문하신건에 답변을 드리기 위해서는 먼저 건물+토지+자택가 전체가 공동담보로 되어 있다는 가정이 맞겠지요? 하지만 임차인 보증금과 님의 전세보증금 8천만원은 해당 건물의 경매 낙찰가에서만 배당받으실 수 있습니다.

따라서 건물+토지의 시세와 자택의 시세를 분리하셔야 합니다.

참고로, 다가구주택(원룸건물)의 낙찰가율을 보면 (강남만 보면 너무 표본수가 작아서) 서울시의 최근 1년간 낙찰가율은 평균 90%입니다. 단독주택은 93.85%이구요.  

예를들어서 건물+토지가 66.5억(70%)이고, 자택이 28.5억(30%)라고 가정해 봅니다.

만일 경매에 들어가서 95억 가치의 부동산이 각각 50억과 20억에 낙찰이 된다고 가정하면,

신한은행은 건물+토지에서 52억의 70%인 36.4억을 가져가고, 자택에서 나머지 30%인 15.6억원을 가져갑니다.

그러면, 건물+토지의 잔액은 13.6억이 남지요? (50억 - 36.4억)

(물론 신한은행보다 먼저 가져가는 돈도 있습니다. 경매비용, 당해세, 최우선변제등. 하지만 이는 없다고 가정한 겁니다.)
이 13.6억에서 선순위 12억을 줍니다. 그러면 1.6억이 남네요.

그 다음순위가 님 8천이 되므로, 안전하게 회수하실 수 있습니다.

정확한 내용을 모르고, 또 경매의 경우에 어떻게 낙찰이 될지는 아무도 예상할 수 없어서 속단할 수는 없습니다 만, 님의 8천만원은 (신한은행의 근저당권이 14년 1월 1일 이후의 설정이 된 것이라면) 최우선변제에도 해당이 되기도 하지만, 여러가지 이유 (낙찰시세, 채권최고액, 선순위임차인등)에서 볼때 안전하다고 생각됩니다.

참고하셔요~~^^