안녕하세요.

사연을 읽어보니 너무나 안타까운 마음이 됩니다.

질문자님께 조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음에 답변을 드리겠습니다.

1. 직계존속으로 부터의 주택 증여

우선 말씀하신 내용으로 보아 주택의 시가가 1억9천만원인지 여부는 확인할 수 없으나..

현재 시가라고 보고 계산해 보겠습니다.

 1) 증여재산가액     :    190,000,000 원

 2) 증여재산공제     :      30,000,000 원 (직계존속 , 미성년자 아닌경우)

 3) 증여세과세표준  :    160,000,000 원

 4) 산출세액            :     22,000,000 원 (20% 구간)

 5) 세액공제            :       2,200,000 원 (신고세액공제)

 6) 총부담세액         :     19,800,000 원

증여세로 부담해야할 세액은 19,800,000원이며, 증여세 외에도 취득세와 등록세를 부담하셔야 합니다.

취등록세는 약 4%로 7,600,000원을 부담하셔야 합니다.

2. 증여세 절세

안타깝지만 현재로서는 다른 증여세 절세방안이 없습니다.

그래도 한가지 방법을 찾는다면 증여일 전후 3개월 내에 해당 주택과 동일한 주택이 거래된 내역이 있는지를 확인해 보시길 바랍니다.

만약 증여일 전후 3개월 내 거래된 내역이 없는 경우 해당 주택을 기준시가에 의해 계산할 수 있습니다.

통상적으로 기준시가는 실제 거래되는 가액보다 작기 때문에 현재로서는 증여세 부담을 낮출 수 있는 유일한 대안 같습니다.

기준시가는 공동주택가격을 검색해 보면 알 수 있습니다.

3. 유증으로 인한 상속

현재 할머니께서 유언을 통해 위 주택을 질문자님께 상속하게 하는 경우 그와 같은 유언 등을 유증이라고 합니다. 즉, 생존에 있을 때 증여할 것을 약속하고 사망시에 그 증여계약의 효력이 발휘하는 것으로 이는 상속세 및 증여세법상 상속에 해당 됩니다.

이러한 유증은 상속으로 보기 때문에 특정 상속인에게 상속한다고 하더라도, 추후 다른 상속인들이 법정상속분만큼 유류분반환청구소송을 통해 재산을 일정부분 회수해 갈 수 있습니다.

우선 이렇게 상속으로 보지 않게 된다면 유류분반환청구소송은 할 수 없는 것이므로 지금 현재라도 증여를 받는 것이 조금이라도 질문자님께 유리한 결과가 될 수 있을 것이라 판단됩니다.

다만 이 경우에도 증여일로부터 10년 후까지 할머니께서 생존해주셔야 온전히 질문자님의 소유가 되는 것 입니다.

그 이유는 상속세법상 상속개시일(사망일)로 부터 10년전에 상속인에게 증여한 재산에 대해서도 상속세를 부과하기 때문입니다.

따라서 지금이라도 빨리 증여를 받으시는 것이 조금이라도 질문자님의 재산권 보호에 희망이 있을 것이라 판단됩니다. (물론 10년이란 시간이 너무나 길 수도 있지만, 할 수 있는 방법은 모두 시도해 보는 것이 어떨가란 생각을 합니다.)

위 내용을 참고하시어 좋은 결과가 있기를 바라겠습니다.

감사합니다.