안녕하세요.

네이버 지식인 경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 네이버 지식인 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

기본적으로...

집행비용을 제외하고...

전세사기사건 이후 개정된 국세기본법에 따라 당해세 우선배당예외가 적용되는 만큼, 법정기일에 따른 각종 조세채권및 공과금, 근저당, 임차인의 확정일자의 우선변제권에 따른 순위경합에 따라 배당이 이루어지게 됩니다.

단, 소액임차인에 해당할 경우 최초담보물권설정일과 물건소재지에 따라 최우선변제가 이루어지는 만큼 이 역시 반드시 재확인 해야 하겠지요.

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다수의 목적물이 공동담보로 설정된 이상 각각의 호수에 대한 낙찰가율의 비율에 따라 해당 근저당에 대한 배당이 이루어지게 되고...

임차인의 확정일자의 우선변제권은 각각의 호수에 대한 배당잉여금에서 배당이 이루어지게 되는 만큼 다른 호수의 임차인의 확정일자의 순위와 경합하지 않습니다.

그외...말씀하신 내용 그 어디에서도 그 외 배당순위를 판단할 수 있는 근거는 찾아볼 수 없으므로 이에 대한 답을 구하는 것은 욕심 입니다.

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따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 권리신고 및 배당요구여부 및 일자, 경매사건번호 등을 통해 정확한 사실관계를 확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 한 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 질문자님의 상황과 목적에 따라 최선의 대응방안을 강구하시는 것이 바람직 합니다.​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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