안녕하세요. 질문 주신 내용을 보니 집주인과 전세보증금 반환 문제로 고민이 많으신 것 같습니다. 전세금 반환대출(또는 대환대출)을 통한 해결책 제안이 안전한지, 어떤 상황인지 정리해서 안내드리겠습니다.

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1. 전세금 반환대출(대환대출)이란?

• 전세금 반환대출은 집주인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 금융기관에서 대출을 받는 제도입니다.

• 이는 임대인의 부동산(집)을 담보로 한 대출로, 전세보증금을 임차인에게 반환할 수 있도록 도와줍니다.

• 대환대출은 기존 대출(전세자금 대출 등)을 상환하거나 새로운 대출로 갈아타는 것을 말합니다. 집주인이 언급한 내용은 아마도 이와 연관된 대출일 가능성이 높습니다.

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2. 제안받은 특약사항의 의미

집주인이 제안한 특약사항은 다음과 같은 의미로 보입니다:

• "추후 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 경우, 대출을 받아서라도 보증금을 반환하겠다."

• 즉, 보증금을 반환하기 위한 방안을 대출을 통해 해결하겠다는 약속입니다.

이러한 특약을 추가하면, 임차인 입장에서는 반환 약속을 받았다는 심리적 안정이 있지만, 실제로 집주인이 대출을 받을 수 있을지 여부가 관건입니다. 은행 심사에서 거절된다면 약속을 지키지 못할 가능성이 있습니다.

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3. 안전성 여부: 체크해야 할 사항

특약만으로 100% 안전하다고 단정 지을 수 없으므로, 아래 사항을 반드시 확인하세요:

1. 임대인의 대출 가능 여부

2. 집주인이 현재 담보로 잡혀 있는 대출이 있거나, 신용도가 낮다면 대출이 불가능할 수 있습니다.

3. → 대출 가능성 확인: 특약만 믿기보다, 실제 대출 실행 가능 여부를 임대인이 미리 확인했는지 물어보세요.

4. 담보로 잡힌 부동산의 가치

5. 집이 이미 담보대출로 묶여 있거나, 시세가 하락하여 추가 대출이 어렵다면 전세금 반환 대출도 거절될 가능성이 있습니다.

6. → 등기부등본 확인: 해당 집의 근저당 여부와 설정 금액을 꼭 확인하세요.

7. 특약의 법적 효력

8. 특약은 계약서에 기재되면 법적 효력이 있지만, 임대인의 상황에 따라 대출이 거절될 경우 실제 반환이 어려울 수 있습니다.

9. → 특약만 믿기보다 현실적인 반환 가능성을 함께 검토해야 합니다.

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4. 추가로 고려할 수 있는 방안

1. 전세권 설정 요청

2. 임차인이 전세권을 설정하면 반환 문제 발생 시 경매 등을 통해 보증금을 우선적으로 회수할 수 있는 권리가 생깁니다.

3. 보증금 인하 협상

4. 보증금 부담을 낮추는 것이 더 현실적인 방안일 수 있습니다.

5. 임대인의 추가 자산 확인

6. 대출 외에도 보증금 반환을 위한 다른 자산이나 계획이 있는지 확인하세요.

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5. 결론

임대인의 전세금 반환대출 방안은 현실적으로 가능성이 있는 대안일 수 있지만, 실제로 실행 가능한지를 미리 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본과 임대인의 대출 가능성 등을 꼼꼼히 체크하시고, 특약을 추가로 넣더라도 추가적인 안전장치를 병행하는 것이 좋습니다.

더 구체적인 내용은 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다.

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