8.29 부동산대책 효과 있을까?

◎ 박광온 / 진행  :
   오늘 토론을 벌이실 다섯 분
소개해드리겠습니다. 먼저 나성린 한나라당 의원이십니다. 맞은편
에 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수십니다. 그리고 이성근
경희대 행정대학원 부동산학과 교수십니다. 맞은편에 김남근 참여
연대 민생희망본부장입니다. 마지막으로 김선덕 건설산업전략연
구소장입니다. 그리고 방청석엔 17기 시민논객과 방청객 여러분
함께 자리하고 계십니다. 활발한 참여 기대하겠습니다. 그러면 토
론에 앞서서 지난 달 29일 정부가 발표한 부동산 대책의 주요 내용
을 구은영 아나운서가 정리해드리겠습니다.

◎ 구은영 아나운서  :
   집값의 하향 안정기조를 유지
하면서 실소유자의 거래불편 해소와 서민주거 안정에 초점을 맞췄
다는 이번 8.29 부동산대책의 핵심은 주택담보대출시 적용되는 총
부채상환비율 즉, DTI의 한시적 폐지인데요. 주택가격의 급락만큼
은 막을 거라는 긍정론과 빚내서 집사라는 꼴이란 부정론이 엇갈
리고 있습니다.

◎ 정종환 / 국토해양부 장관 (8월 29일)  :
   무주택자 또는 1가구 1주택자
가 투기지역을 제외한 지역에서 9억 원 이하의 주택을 구입하는 경
우 DTI의 적용을 금융회사가 자율적으로 결정할 수 있도록 하였습
니다.

   소득에 따라 대출받을 수 있
는 금액의 한계를 정하는 DTI 규제가 내년 3월까지 폐지됩니다. 예
를 들면 연소득 3천만 원인 가구에서 5억 원짜리 아파트를 살 경
우 지금까지는 1억 7천만 원까지 대출받을 수 있었지만 앞으로는 8
천만 원 불어난 2억 5천만 원까지 빌릴 수 있습니다. 올해로 끝날
예정이었던 다주택자 양도세 중과완화 혜택도 2년 더 연장하기로
했습니다.

◎ 조재인 / 공인중개사, 분당지역  :
   오전에 가격동향을 묻는 전화
가 여러 통 있었습니다. 급매물로 내놨던 주인하고 통화를 해 보니
까 가격을 좀 올려야 되는 것 아니냐.

   보금자리주택 공급도 대폭 축
소하기로 했습니다. 올 하반기 보금자리 주택 3차 지구 분양물량
의 절반으로 줄고 4차 지구 규모 역시 기존보다 크게 줄어 두세 곳
정도만 지정됩니다. 결과적으로 보금자리주택 때문에 민간 분양시
장이 위축됐다는 건설업계의 목소리를 그대로 반영한 셈입니다.
이로써 부동산 관련 규제는 분양가상한제를 제외하고는 거의 풀렸
습니다. 시장에서는 8.29 대책으로 주택가격이 곧 바닥을 치고 반
등하거나 하향안정화 추세로 들어설 것이라는 전망과 투기수요가
사라진 마당에 DTI 한시적 폐지 등의 인위적 부양책은 가계부채
를 키우고 금융기관의 재정건전성을 해쳐 경제위기의 뇌관이 될
수 있다는 부정론도 만만치 않습니다.

◎ 구은영 아나운서  :
   오늘도 시청자 여러분의 소중
한 의견 기다리고 있는데요. 인터넷 MBC 백분토론 홈페이지에 남
겨주시기 바랍니다. 구은영이었습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   네, 구은영 아나운서 수고했습
니다. 잘 보셨습니까? 당초에는 7월 말에 발표할 예정이었는데 정
부부처 사이에 DTI 규제 문제를 놓고 이견차가 커서 발표를 연기
했다가 이번에 발표를 한 걸로 알고 있습니다. 이번 부동산대책 시
점과 내용 면에서 적절했다고 보시는지요? 먼저 나 의원님부터 말
씀해주시죠.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   이번 부동산대책은 서민 중산
층 실수요자 중심으로 그분들의 거래불편 애로를 해소하는데 중점
을 뒀습니다. 잘 아시다시피 이명박 정부 들어와서 부동산가격은
상당히 안정됐습니다. 그렇지만 부동산시장이 극도로 침체돼 가지
고 실수요자들이 거래가 안 되기 때문에 신규분양주택에 입주를
해야 되는 분들도 입주하지 못하고 왜냐하면 자기 기존 주택을 팔
지 못하니까 그런 상황이 발생해서 여러 가지로 불만들이 제기되
었습니다. 그래서 이 문제를 해결하기 위해서 사실 4월 23일에
4.23 부동산 거래 활성화 조치라는 걸 우리가 도입했었습니다. 그
런데 그 조치에 여러 가지 조건들이 너무 제한적이기 때문에 별로
효과가 없었습니다. 그래서 이걸 어떻게 하느냐 고민하다가 사회
자께서 말씀하신 대로 한 달 전에 저희가 이제 4.23 부동산 거래활
성화 조치를 조금 더 보완하는 조치를 내놓으려고 그러는데 그 당
시에 DTI 규제를 어느 정도 완화하느냐에 대해서 정부부처 사이
에 이견이 있었기 때문에 그때 발표하지 못했습니다. 그리고 또 마
침 부동산 거래가 한산되게 되는 하한기에 접어들었습니다. 여름
에. 여러 가지를 고려해서 이번에 이제 8월 말 9월 초에 새로운 조
치들이 발표되게 되었습니다. 좀 늦은 감이 있지만 그런 일련의 사
정이 있었다는 걸 말씀드리고 싶습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   조 교수님 어떻게 보시는지
요?

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   이번 대책은 제목에서도 보다
시피 주택거래정상화를 통해서 서민주거안정을 도모한다는 이 표
현 자체가 좀 어렵게 표현하면 형용모순이라고 보고 있습니다. 지
금 우리 서민들은 여전히 집값이 더 떨어지길 바라고 있는 것이
죠. 그런데 지금 정부는 업계의 여러 가지 요구를 받아들여가지고
거래활성화라는 명목으로 저소득층한테 돈을 빌려서 등을 떠밀어
가지고 집을 사도록 하는 것은 사실은 그것을 어떤 서민의 주거안
정화 라고 볼 수 없고 지금 필요한 서민의 주거안정화 라는 것은
집값을 더 낮춰내고 공급보다도 오히려 이런 부분에서 어떤 서민
주거안정을 도모하는 것이 돼야 하는데 그렇지 못한 것 같고요. 특
히 저희들이 보건대는 앞에서도 제가 말씀드렸습니다만 이번 대책
에 많은 일종에 뒤에 주요한 배경은 업계에 여러 가지 요구사항이
많이 반영된 것 같고 특히 6.2 지방선거 이후에 지금 정부여당 쪽
에서 어떤 선거의 어려움, 이런 것에 또 하나 문제해결의 관점도
반영됐지 않나 해서 이 서민주거 대책이라는 것이 일정하게는 명
분에 불과하지 않나 그런 생각이 듭니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   네, 이 교수님은 어떻게 보시
는지요?

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   지금 조 교수님이 말씀하셨는
데 어떤 서민에 대한 개념 정립에 대한 이의제기 내지는 정말 서민
이 주택을 가진 서민인가 아닌가, 아니면 경제적인 측면에서 월급
을 기준으로 할 것인가, 이런 면에 아쉬움을 지적한 것이라고 받아
들이고요. 정부가 사실 7월이나 8월에 정책을 준비해왔습니다만
정말 이게 제대로 된 정책인가 예를 들어서 기존 주택자, 무주택
자 아니면 부동산시장도 토지와 주택이 같이 들어갑니다. 그럴 때
집은 전반적인 측면에서는 토지보다도 주택시장에 초점이 맞춰졌
기 때문에 이게 수도권 중심으로 가는 것인가 아니면 지방까지도
어우러진 정책인가 그런 아쉬운 감은 없지 않아 있습니다만 지금
까지 금기시 돼왔던 또 일정부분 참여정부 시절에 어떤 가격안정
에 기여해왔던 그 대출규제 문제를 완화시키는 측면은 정말 부동
산시장이 침체, 또 안 돌아가기 때문에 이것을 거래활성화 쪽에 초
점을 맞출 것인가 아니면 안정의 어떤 가격에 초점을 맞출 것인가
이 내용에 따라선 분명히 오늘 토론 내용은 달라질 거라고 보고
요. 문제는 서민이란 개념을 우리가 어디까지 기준을 둘 것인가 라
는 학문적인 개념이 조금 미흡한 측면들, 그건 제가 말씀드리고 싶
고 그 다음에 두 번째로는 DTI 문제도 정부가 직접 개입하기 이전
에 은행의 자율관리심사에 맡겼습니다. 정말 은행이 제대로 할 것
인가, 얼마큼 제대로 관리해 가면서 정부정책에 호응해나갈 것인
가, 이런 문제를 오늘 아마 토론해야 될 숙제 중에 하나가 되지 않
겠나 이렇게 총체적인 말씀을 드리겠습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   네, 네. 잘 알겠습니다. 김 본
부장님.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   결국 정부대책의 가장 핵심은
빚을 내서 서민들 보고 집을 사라 라는 그 신호를 보내는 것인데
요. 과연 지금과 같이 집값이 하향안정화 돼 가는 그런 추세에 있
어서 서민들이 정부의 그런 요구대로 빚을 내서 집을 살지도 좀 의
문이 있어서 실효성도 제가 보기엔 별로 없다 라고 보여지고 무엇
보다도 시장이 자꾸 잘못된 신호를 주고 있다는 거죠. 정부가 2008
년 6월부터 지금까지 2년 동안 비슷한 정책들을 10번 정도 반복해
서 제출하고 있는데 결국 우리 부동산시장이 정상화 되지 않는 것
은 그 실수요자들의 소득수준에 비해서 너무 집값이 높다는 것들
이거든요. 그래서 실수요자들의 소득수준, 눈높이에 맞춰서 집값
이 하향안정화 되는 그런 과정을 거쳐야만 실수요자들이 시장에
참여하면서 거래가 활성화 될 텐데 정부가 중간에 자꾸 개입해가
지고 건설회사들이나 이런 다주택 보유자들, 매도인들에게 정부정
책에 기대서 보다 높은 가격으로 집을 팔 수 있을지 모른다 라는
신호를 주게 되니까 자꾸 그런 매도인들이나 건설회사 입장에서
는 정부정책이 좀 더 유리한 게 나올 것이다 라는 걸 기대하면서
자꾸 높은 가격들을 제시하기 때문에 시장이 정상화 되지 않는 것
이다, 이미 2008년 금융위기를 겪으면서 세계적으로 미국도 그렇
고 옆에 일본도 그렇고 중국도 그렇고 2, 30% 정도 가격들이 다 떨
어졌습니다. 주택 가격들이. 가격 구조조정을 겪었는데 한국만 계
속 정부가 무리하게 10여 차례 이상의 반복되는 계속 실패하고 실
효성이 없는 정책을 반복하다 보니까 결국 가격 구조조정을 아직
도 못해가지고 다시 또 이 시점에 있어서 가격 구조조정을 해야 된
다 라는 반복된 실패의 것들을 자꾸 겪고 있어서 정부가 자꾸 무리
한 정책을 내놓는 것보다는 하향안정화의 큰 추세 속에서 집값이
조정되면서 실수요자들이 시장에 참여할 수 있도록 정책방향을 잡
아야 된다 라고 보여집니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   김 소장님.

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   저는 현 시점에서 정부의 정책
이 적절했다, 이렇게 판단합니다. 우선은 우리가 가격지표를 놓고
보면 국민은행 통계나 정부의 실거래가 통계를 보면 국민은행 통
계로 보면 1, 2% 정도, 실거래가는 한 3, 4% 정도 하락을 했는데
요. 그것만 놓고 보면 이제 다른 나라들은 크게 떨어졌는데 그 정
도 가지고 대책이 나올 수준이냐, 이렇게 볼 수 있습니다만 시장
이 판단할 때는 거래량하고 가격을 동시에 봐야 됩니다. 그런 측면
에서 보면 수도권이 6월 기준으로 전월 대비라든가 아니면 뭐 몇
년 동안의 평균하고 비교해 봐도 한 50% 이상 감소를 했습니다. 시
장이 판단할 때는 그 두개를 어떻게 보면 수식으로 보면 곱하기를
해서 봐야 되는 것이기 때문에 시장 불안 상황이 맞다 라고 진단하
고요. 두 번째는 이제 6월부터 사실 대책을 만들려고 많은 회의도
하고 정부 내에서 이제 여러 가지 조율을 했습니다만 이제 연기가
됐고요. 7월에 들어서 새로운 변수들이 돌출을 했는데요. 그 중에
첫 번째가 LH공사의 사업 구조조정 부분이고요. 그건 뭐 지금 상
당히 많은 문제를 야기하고 있지 않습니까? 개발을 하려고 했다가
잔뜩 가격은 올라가 있는데 연기, 스톱, 중단을 한다면 그 가격이
어떻게 되겠습니까? 좀 빠질 수밖에 없는 상황이고요. 또 하나는
연일 신문에 많은 얘기가 나오고 있습니다만 대규모 공모형 PF사
업들이 표류를 하고 있고요. 그 주변에 또 상당히 많은 기대들이
포함돼 있고요. 그 외에 이제 서울시를 비롯한 지자체들이 사업 중
단을 선언들을 지금 하고 있고요. 또 국내 경제상황에서는 7월에
기준금리를 또 인상을 했습니다. 그 이후에 또 해외요인으로 보면
뭐 선진국들의 경기위축이 지금 확인되고 있는 그런 상황이고요.
그래서 사실은 이 논의가 처음 시작됐던 6월 말 수준하고 대책을
발표했던 8월 말하고는 상황이 많이 달라진 그런 측면이 있다, 그
다음에 이제 제가 앞에서 말씀을 올렸습니다만 이 경기불황으로
인해서 건설 또는 부동산 산업에 전후방 연관된 산업들이 굉장한
침체를 겪고 있는 거고요. 이제 그런 측면에서 본다고 그러면 내수
라는 부분도 상당히 중요하기 때문에 현 시점에서 정부에서도 개
입하는 게 적절하다, 이렇게 보고요. 정부에서는 왜 김 변호사님께
서 말씀하시길

◎ 박광온 / 진행  :
   좀 정리해주시겠습니까?

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   떨어질만 하면 자꾸 왜 개입
을 하느냐 이런 말씀을 하시고 다른 나라들은 2, 30% 떨어졌다 말
씀하시는데 뒤집어 생각하면 반면교사로 일본이 그 관리를 잘못해
서 15년 이상 하락을 지금 하고 있기 때문에 아마 우리 정부에서
는 그 소프트랜딩을 해야 한다는 강박관념 같은 것들이 지금 있는
것이 아닌가 하는 생각이 들고요. 그래서 급락을 하는 건 늘 방지
해야 된다 라는 어떤 그런 정책들이 나온 것 같습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   네, 잘 알겠습니다. 구체적인
토론으로 들어가겠습니다. 지금 뭐 오늘 토론에서 다뤄야 될 내용
들은 대부분 말씀하신 것 같습니다. 과연 이번 대책이 실효성이 있
을 것인가, 또 이것이 업계의 요구를 반영한 것이냐 또 아니면 실
수요자를 위한 것이냐 하는 그런 것에 차이가 있고요. 집값의 적정
수준이 과연 어느 수준인가 하는 그 부분도 얘기가 되고 있고요.
또 시장활성화를 우선할 것인가 집값 안정을 우선할 것인가, 이 부
분도 상당히 논란의 대상이 될 것 같습니다. 그러면 DTI 문제를
좀 얘기해보겠습니다. 나 의원님, 빚 갚을 능력에 따라서 돈을 빌
려주는 DTI, 총부채상환비율 규제를 내년 3월까지 폐지하기로 했
습니다. 당초에는 5%에서 10% 가량 이렇게 늘리는 선에서 대책이
나오지 않을까 하는 예상이 있었습니다만 그 예상을 깨고 폐지를
했어요, 굉장히 어떻게 보면 파격적인 그런 조치인데요. 왜 이렇
게 까지 했을까요. 효과를 보려면 규제를 확 거둬내야 된다는 그
런 판단인가요?

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   그런 측면이 있었겠죠. 우선
이게 폐지로 볼 순 없고요. 내년 3월까지 한시적으로 금융회사들
의 자율적인 심사기준에 맡기는 것이죠. 선진국들이 대부분 하는
행동입니다. 원래 이제 선진국들은 LTV라는 게 있습니다. LTV라
는 건 주택담보인정비율인데 내 집값이 10억 원이면 얼마까지 몇%
까지 빌릴 수 있느냐 우리나라는 투기지역에 40%까지 빌릴 수 있
죠. 미국 같은 경우 유럽 같은 경우는 100%까지도 빌려줍니다. 그
바람에 저번에 서브프라임모기지 사태가 발생하고 했는데 LTV는
그대로 두는 겁니다. DTI만 내년 3월 달까지 금융회사들이 자율적
으로 심사하라는 거죠. 폐지는 아닙니다. 선진국들 금융기관들이
다 그렇게 하고 있어요. 그런데 우리나라만 이제 유독 유일하게 세
계에서 유일하게 정부가 그것을 강제하는 것이죠. 모든 금융기관
들에게. 그래서 사실 이번에 대책이 중요한 게 지난 4.23 조치의
좀 부족한 것을 보완하고 그 다음에 DTI를 규제를 완화한 겁니다.
그래서 저도 정부발표를 보고 조금 깜짝 놀라긴 했어요. 왜냐 하
면 제가 DTI 규제를 완화해야 한다, 다른 조치들은 아무리 완화해
도 실수요자들 거래 불편을 해소하는데 도움이 되지 않는다, 그리
고 부동산 거래를 정상화 하는데 도움이 되지 않는다, 그래서 DTI
규제를 없애라는 건 아니다. 그렇지만 비율 40%에서 한 50% 올려
주는 것은 큰 문제가 되지 않지 않느냐, 이렇게 했는데 그럼에도
불구하고 금융위원회나 기재부가 상당히 무리를 했습니다. 무리
를 했는데 이번에 이제 국토해양부랑 중앙정부부처가 같이 모여
서 회의를 오래 했습니다. 그래서 이걸 풀면 어떤 부작용이 있을
까 많이 했는데 자기들이 볼 때는 이왕 풀 바에야 투기지역인 강남
3구를 제외하고 수도권을 3월까지 한시적으로 풀어주는 게 이것
이 효과가 있지 않겠느냐, 찔끔찔끔 풀어봤자 효과가 없을 것 같
다, 그래서 그런 의미에서 아마 이번에 강남3구를 제외한 수도권
을 다 일단 해제를 했습니다. 그렇지만 정부도 부작용이 있을 걸
알기 때문에 한시적으로 한 것이죠. 내년 3월까지 하고 그 다음에
서민중산층 실수요자 중심으로 했습니다. 아까 제가 말씀드렸다시
피 9억 원 이하 주택에만 했고요. 그 다음에 무주택자, 1가구 1주택
자, 1가구 1주택자의 경우에도 집을 사면 2년 내에 다시 기존 주택
은 팔아야 됩니다. 그래서 서민 중산층 실수요자를 중심으로 했고
한시적으로 했다, 하는 말씀 드리고 싶습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   조 교수님.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   사실 아시다시피 아까도 나 의
원님도 말씀했습니다만 한 달 전까지만 해도 정부의 이번에 정책
발표한 어떤 분의 똑같은 입으로 지금 주택 경기가 일종에 하향안
정화 국면이기 때문에 DTI 규제 같은 것을 완화할 필요가 없다, 이
렇게 말씀을 분명히 하셨습니다. 그리고 미국 같은 서브프라임모
기지 사건 같은 것이 안 터진 것도 한국에 DTI 같은 것이 있기 때
문에 그렇다 그러면서 외국에서 이걸 벤치마킹 하려고 한다 라고
하면서 정부가 상당히 이 정책에 대해서 긍정적으로 늘 선전을 했
던 것이죠. 그런데 사실은 이 DTI 규제야 가장 핵심적인 문제는
LTV라는 것은 은행의 일종에 보호장치라면 이 DTI라는 것은 그러
니까 채무자의 보호장치입니다. 특히 이번에 실수요자라고 일컫
는 저소득층이 사실은 금융취약계층입니다. 지금도 소득분위 1분
위나 2분위에 있는 분들이 이미 소득대비 가처분소득 대비 금융부
채가 1.2배 내지 1.5배정도입니다. 그래서 조금이라도 추가적인 대
출을 받아서 집을 사거나 그러면 가계에 부담이 엄청나게 나타날
수 있는 이런 문제가 있고요. 그래서 지금 이들이 기본적으로 추
가 대출을 받아서 집을 살만한 여력이 없다, 지금도 DTI는 수도권
에서 40, 50, 60을 점유하고 있습니다만 평균적으로 25% 차지하고
있는 것은 그만큼 이제 고가주택을 대출 받아가지고 살만한 여력
이 없다, 특히 집을 사는 입장에서 보게 된다 하면 지금 집값이 오
를 기대가 없기 때문에 과거와 같이 과중한 금융부채를 부담해가
면서 살 의사가 없는 것 같고요. 그 다음에 설혹 정부의 어떤 뜻대
로 이게 거래가 활성화 돼서 대출이 이루어진다면 지금 이 예측이
이렇게 나와 있습니다. DTI가 10% 늘게 된다 하면 대출금이 20%
정도 늘 것으로 보는데요. 그렇다면 국민소득의 4%해서 43조, 지
금 만약 한 30%가 늘게 된다 하면 한 65조가 느는데 현재 지금 가
계대출금이 이미 740조이기 때문에 한 800조를 능가하게 될 겁니
다. 자, 이 정도 될 것 같으면 과연 우리나라 가계가 안전할 것인
가, 지금도 이미 그 소득대비 이자부담 하는 이것이 더 빠른 추세
입니다. 그렇기 때문에 혹시나 이것이 거래활성화가 되더라도 저
는 이게 반짝 활성화 되고 다시 크게 꺼질 가능성이 있기 때문에
이 활성화 이후가 난 더 걱정이라고 보고 있습니다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   43조는 과장된 거 같은데요.
그건 계산한 사람이 과장되게 계산한 것이죠. 왜냐하면 2008년도
에 우리가 DTI를 한번 해제한 적이 있습니다. 1년 동안 25조가 늘
었습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   1년에요.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   예, 1년에 25조가 늘었습니다.
저희가 그 데이터를 가지고 있죠. 그런데 이번에는 3월까지 한시적
으로 하는 겁니다. 한시적으로 하는 것이고 은행들이 그렇게 아주
쉽지 않습니다. 그 사람들도 그 사람의 대출자의 소득을 다 계산
해 가지고 대출 여력을 다 보고 하는 것이죠. 그렇기 때문에 저는
2008년도에서 2009년도 늘어난 만큼도 늘어나지 않을 것이다, 우
선 이건 한시적이니까. 그래서 43조로 추정하시는 분은 제가 볼
때 너무 과장되게 추정했다, 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   정부에서 나온 자료를 보게 된
다면 거래가 30%, 대출이 30%, 총가계 대출에서 8%가 늘 것으로
예측하고 있습니다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   그렇게 늘면 참 다행이고 저희
는 지금 효과가 없을까봐 걱정하는 건데

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   그러니까 늘면 그런 문제이고
안 늘 수도 있다는 게,

◎ 박광온 / 진행  :
   두 가지를 다 한꺼번에 말씀하
신 것 같아요.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   극단적인 걸 말씀하시는 것 같
아요.

◎ 박광온 / 진행  :
   그러니까 지금 무슨 말씀이냐
하면 부동산시장이 침체된 것은 대출규제 때문이 아니고 집값이
더 떨어질 것이란 기대 때문이기 때문에 DTI 규제를 한시적으로
폐지한다고 해도 별 반응이 없을 것이라는 말씀도 하셨고,

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   저는 기본적으로 그런 입장입
니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   또 그것과 전혀 상반되게 어
떤 시장이 활성화 된다고 하더라도 그것이 반짝일 것이다, 지금 그
렇게 말씀하셨는데 이 교수님 그것에 대해서 혹시 반론 있으신지
요?

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   지금 대출담보 규제 완화 문
제 가지고 말씀하시는데요. 사실 이 거래활성화를 위해서 대출 문
제만 얘기할 것인가 아니면 금리까지 같이 얘기할 것인가에 대한
방향은 분명히 달라집니다. 금리는 앞으로 일정부분 상승할 거라
고

◎ 박광온 / 진행  :
   지금 오를 거라고 예상하고 있
죠?

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   예상하는 측면에서 어떤 정부
가 내놓을 수 있는 카드는 무엇인가, 시장에서 받아들일 수 있는
카드는 무엇인가 사실 이 측면에서 총부채상환비율을 건들 것인
가, 아니면 주택담보대출을 건들 것인가 문제는 이걸 잘 찾아보면
강남3구를 제외한 어떤 조건이 또 붙어 있단 말이에요. 그러면 강
남3구라는 측면을 어떻게 바라볼 것인가 하는 거예요. 그 얘기는
지역 대비 정책방향이라는 측면을 담고 있죠. 그러면 강남3구 중에
서도 송파구 거여동 같은 데는 30평대가 한 5억 정도 집값이 나가
는 데가 있고 그 지역이 아닌 이촌동이라든가 목동 같은 데는 같
은 평수지만 6억, 7억이 가는 측면에서 규제 받고 안 받고 이제는
정부차원에서 이런 제도권에서 정책을 발표할 때 강남3구라는 정
치적인 여러 가지 부작용도 분명히 역사적으로 있었습니다만 좀
더 통계적인 숫자에 자신감과 확실성을 가진다면 좀 가격대비 지
역적으로 5억이면 5억, 9억이면 9억, 이런 제도도 한번 좀 더 세심
하게 고민해보는 정책들, 그러면서 우리가 주택담보대출 문제라든
가 총부채상환비율을 얘기하면 좀 더 발전적인 긍정적인 대안이
나오지 않겠나 라고 생각이 됩니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   그러니까 지금 이 교수님 말씀
은 강남3구라는 지역을 기준으로 이걸 규제를 풀고 안 풀고 할 게
아니고

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   그렇죠.

◎ 박광온 / 진행  :
   부동산 가격을 기준으로 하
라, 이런 말씀이시죠?

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   지역적으로 강북에서도
 
◎ 박광온 / 진행  :
   그 말은 거꾸로 하면 강남3구
도 같이 풀어야 한다는 그런 말씀이신가요?

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   때로는 필요한 지역이 있습니
다. 강남 송파, 강남 대치 이렇게만 볼 것이 아니라 이런 조금

◎ 박광온 / 진행  :
   지금 주택담보비율 말씀하시
는 건가요?

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   거기에 담보비율하고 DTI 조
금 연결이 되는데 이제 생애최초 주택구입 문제도 강남3구로 제한
을 뒀습니다만 같은 금융적인 얘기이기 때문에 한번 쯤 우리가 이
제는 고민해볼 숙제다, 이렇게 말씀드릴 수 있습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   김 본부장님.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   한국에서는 DTI를 어떤 부동
산 경기를 조절하는 그런 정부에 있어서 규제수단으로 이렇게 생
각을 하고 있는데요. DTI라는 건 어떻게 보면 금융에 있어서 가장
기본적인 원리입니다. 금융이라는 것들은 갚을 수 있을 만큼 돈을
꿔주는 것이거든요. 그러면 그 사람이 갚을 수 있는 능력이라는
건 뭐냐 하면 가장 핵심은 소득이거든요. 그 사람의 소득을 보고
소득에 의해서 갚을 수 있을 만큼 돈을 꿔준다는 것인데요. 그
DTI 형태를 취하지 않고 대출을 해준다는 것은 못 갚아도 좋다,
그 대신 못 갚으면 그 사람이 갖고 있는 집을 뺏겠다 라는 의도로
빌려주는 것입니다. 그러면 미국은 이걸 학술적으로 약탈적 대출
이라는 용어를 쓰고 있고 그 사람의 소득능력을 조사하지 않고 금
융기관들이 못 갚아도 좋고 못 갚으면 그 집을 뺏겠다는 의도로 대
출해주게 되면 약탈적 대출이 돼서 그건 불법행위가 됩니다. 그래
서 약탈적 대출을 금지하는 법을 캘리포니아나 뉴욕이나 이런 대
부분 금융거래라든가 경제가 활성화 돼 있는 지방의 농촌이 아닌
주에서는 대부분 도입을 하고 있었고요. 이번에 미국에서는 이제 5
월 달에 연방법으로 전반적으로 이런 소득을 조사하지 않고 대출
을 해줬을 경우에 있어서는 그 금융기관들을 제재하는 모기지론법
들을 추진하고 있습니다. 그래서 세계적인 대세가 이런 것들이라
는 것이고요. 집값이 적정하냐의 문제에 있어서 역시 기준은 뭐냐
하면 소득이거든요. 결국은 빚을 내지 않고 집을 살 순 없겠지만
그 빚이라는 것도 소득에 의해서 갚을 수 있을 정도의 빚을 내서
집을 살 수 있도록 해야 되는데 그래서 UN에 있는 주거기구들이
제시하는 것들이 결국 그 소득, 연소득 능력의 3배에서 4배 정도
가 적정한 가격이라는 것이거든요. 우리나라 도시가구 근로자의
연평균 소득이라는 게 한 4천만 원 정도 됩니다. 그러면 도시가구
근로자의 평균을 기준으로 봤을 때 한 1억 2천에서 1억 6천 정도
가 적정한 가격이라는 것이거든요. 그런데 그런 최초의 주택을 구
입하는 국민주택규모 이하에 대해서도 수도권에서는 보통 3, 4억
정도씩 합니다. 그러니까 그 소득능력에 굉장히 지금 주택가격이
비싸다는 것이죠. 적정가격이 아니다 라는 것들이고 마찬가지로
이런 대출을 하는데 있어서도 소득을 기준으로 해서 대출의 범위
같은 것들을 정하는 것인데 이것을 자꾸 정부가 그런 금융의 기본
원리들을 부동산 규제의 수단으로 사용하는 것들 자체가 이제 잘
못하면 가계부채 같은 것들을 많이 늘려서 미국에서 보여줬던 것
같은 그런 것들을 불러일으킬 수 있고 미국이나 이런 곳에서는 서
브프라임모기지론 사태를 겪으면서 그런 점 때문에 약탈적 대출
을 금지하고 DTI 같은 것들을 더 강화하는 이런 방식의 것들을 이
제 도입하려고 하는데 우리 정부는 지금 거꾸로 가고 있다 라는
게 문제라는 것이고요. 그러면 DTI를 이제 강화하면 DTI 규제를 하
게 되면 서민들은 빚을 못 얻느냐, 그건 아니라는 거죠. 결국 DTI
라는 것들은 소득을 기준으로 하는 것이기 때문에 상환기간을 길
게 늘리면 되는 것이거든요. 그래서 미국 같은 경우는 DTI 규제 같
은 걸 하기 때문에 다 장기모기지론입니다. 20년, 30년 나눠 갚으
면 소득으로 갚을 수가 있으니까 하는데 이런 규제를 하지 않다 보
면 우리처럼 3년이나 5년 동안 이자만 갚다가 한꺼번에 이제 원금
을 다 갚아야 되는 이런 방식의 대출이 횡행하게 된다는 것이죠.
그래서 이것에 대해선 미국식으로 따지면 벌룬 모기지라고 해서
뻥 터진다는 거거든요. 결국은. 집값이 오를 때는 3년 5년 거치기
간이 지날 때 다 갱신을 해주죠. 금융기관들이 다 갱신을 해주는
데 집값이 떨어지는 시기가 도래하게 되면 금융기관들이 갱신을
안 해주고 원금을 회수하기 시작하게 되면 가계들은 갚지 못하니
까 파산하게 되는 이런 문제가 생긴다는 겁니다. 그런데 우리의 경
우에 있어선 아직도 3년이나 5년 동안 이자만 갚다가 원금을 일시
에 상환해야 되는 그런 대출방식들을 많이 가지고 있기 때문에 이
걸 어떤 DTI 규제를 통해서 장기 모기지로 전환시키고 조금 조금
씩 줄여나가는 정책을 쓰지 않으면 어느 시점에 있어서 일거에 상
환하는 그런 상황들이 돌아오게 되게 되면 가계들이 전반적으로
파산할 수도 있는 그런 문제가 있기 때문에 DTI라는 것들은 경기
에 따라서 풀었다 늘었다 이렇게 하는 것이 아니라 일관된 금융의
원리로써 계속 지속시켜야 된다는 것입니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   네, 네. 김 소장님.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   말씀하시기 전에 한 말씀만
더 드리겠습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   예, 알겠습니다. 김 소장님, 먼
저 말씀하시겠습니까?

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   한 말씀만 드리겠습니다. 장기
모기지론을 도입해야 한다는 건 다 동의하는 겁니다. 학자들이. 여
기 학자들 두 분 계시지만 지난 10년 동안 지지난 정부도 그런데
이게 도입하기가 그렇게 간단하지가 않습니다. 그래서 지금 이 정
부도 장기모기지론으로 가는 게 원칙이죠. 지금 준비하고 있어요.
그런데 이게 MBS 라든지 커버드본드라든지 기초 초기에 상당한
인프라가 필요합니다. 그래서 그걸 구축하려고 하고 있는 거구요.
지금 주택신용보증기금에서 일부하고 있습니다. 일부하고 있는데
아직까지 그렇게 인기가 많이 없어요. 그렇지만 앞으로는 장기적
으로 그렇게 가야 된다, DTI 같은 건 이걸로 가기 위한 일종의 과
도기적인 조치라고 봐야죠.

◎ 박광온 / 진행  :
   김 소장님 어떻습니까? 시장활
성화에 효과가 있을 걸로 보시나요? DTI 규제 완화가.

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   김남근 변호사님이 우려하시
는 부분들은 정부도 동일하게 다 같이 인식을 하고 있는 것 같고
요. 이 가격이 오르는 폭이 커져야 은행의 대출을 받아서 이제 집
에 투자를 하게 됩니다. 그래서 이제 가격이 안 오르는 상태에서
DTI를 풀었다고 해서 우려하시는 것처럼 서민들이 부채가 크게 늘
어나서 가계부채에 큰 문제가 생긴다, 이렇게 논리 연결하긴 과거
에 많이 오를 때는 맞는 얘기지만 지금 상황에서는 잘 안 맞는다,
이런 얘기고요. 또 하나는 전반적으로 부동산에 대한 투자를 좀 일
으키자 라는 취지는 아니었던 걸로 알고 있고요. 입주를 해야 되는
데 이제 잔금이라든가 기존 집이 안 팔린다든가 이런 데 초점이 맞
춰져 있었던 것이기 때문에 지금 풀었다 해서 가격이 지금 오를지
안 오를지 불확실한 상황에서 많은 사람들이 DTI를 빌려서 투자
할 것이다, 이것은 조금 논리상 비약이 좀 심한 것 같고요. 다만 이
제 가격이 어느 정도 바닥을 확인하고 오르기 시작해서 상당부분
오르면 그럴 가능성이 있습니다. 그렇기 때문에 내년 3월까지로 일
단 지켜보자는 입장에서 한시적으로 풀었다고 생각하고요. 물론
이제 그래서 은행들 자율로 맡겨놨는데 과거의 관례로 보면 은행
들이 대출경쟁을 벌였던 건 사실이죠. 지금 은행들은 그렇진 않을
걸로 보여지는데 그럼에도 불구하고 뭐 금융당국에서는 모니터링
을 계속 할 거라고 생각합니다. 그래서 부작용은 최소화 시킬 수
있는 것이기 때문에 거래의 활성화가 되면서 부작용을 제어할 수
있다, 이렇게 생각합니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   거래활성화 부분에 대해서는
어느 정도 예측을 하세요?

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   그건 정부에서 어떤 통계를 냈
다고 합니다만 저희들이 정확하게 계측하긴 어렵고요. 다만 이제
한 가지 말씀드릴 수 있는 건 입주물량이 많아지는 시기에는 거래
도 활성화가 돼야 정상입니다. 왜냐하면 새로운 집에 입주를 하게
되면 기존에 있는 집을 팔아야 되지 않습니까? 그러니까 입주물량
이 늘어났다 하면 거래가 활성화 되는 것이 정상인데 지금은 수도
권에 60%가 줄었다고 그러면 그 사이에 굉장히 갭이 있는 겁니다.
그래서 잠깐 제가 도표로 하나 설명을 올리면 흔히들 생각하기에
거래가 늘면 가격이 오른다 라고 생각하거든요. 과거에 우리 90년
대에 91년에 가격이 굉장히 높았습니다. 그때 사회적 큰 문제들이
발생했고요. 그 이후에 외환위기까지 7,8년 가격이 안정기를 이제
유지를 했는데 제가 그 표를 하나 준비를 해왔습니다. 이 표를 보
시면 이쪽에는 가격지수고요. 이쪽에는 거래량입니다. 거래량인
데 91년에 이 지점에 있던 부분에서 91년에 가격이 떨어지면서 거
래량이 줍니다. 그런데 93년부터는 가격이 안정을 구하는데도 거
래량이 굉장히 빨리 늘어납니다. 그러니까 이게 항상 가격상승을
동반하고 부채를 키우고 감당하지 못할 만큼 이렇게 가는 부분이
아니라 실제로 가격이 안정돼도 거래량이 늘릴 수가 있습니다. 우
리 정부의 핵심정책이 가격을 안정화 시키면서 거래량을 늘리자
고 하는 정책이긴 한데 2000년부터 2006년, 2007년까지 폭등기를
겪어 왔기 때문에 그런 생각을 할 수 있다고는 보여지지만 현재의
조건으로 보면 거래량은 늘어나지만 가격은 그렇게 쉽게 올라가
기 어렵다, 이런 생각이 듭니다.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   거기 대해서 말씀드리면 제가
이 정부정책을 하게 되면 서민들이 빚을 내서 집을 살 것이다, 가
계부채가 늘어날 것이다, 이렇게 말씀드리는 것이 아니라요. 결국
그러지 않을 것이기 때문에 실효성도 없을 것이라는 점을 말씀드
린 거고 그리고 또 우려가 되는 것은 서민들이 나설 실수요자들이
빚을 내서 집을 사는 것으로 나타나지도 않고 그렇게 반응하지도
않을 것인데 이렇게 무리해서 자꾸 DTI를 풀어야 한다고 강조하
고 거기에 부동산정책의 초점을 맞추려는 그 의도도 제가 보기엔
이해되지 않는 측면이 있고요. 가장 우려되는 것들은 시장이 자꾸
잘못된 신호를 준다는 것입니다. 아마 정부가 이렇게 2년 전서부
터 무리하게 10여 차례나 개입하지 않았다면 건설사들은 당연히
고분양가의 그 미분양 주택들을 해결하기 위해서 시장에서 가격
을 떨어뜨려서, 98년도 IMF직후의 상황도 다 그렇게 해서 해소를
해 나가는 것이거든요. 적극적으로 물량을 해소해서 미분양 문제
들을 해결했을 것이고 집값은 그것에 따라 하향안정화 되면서 실
수요자의 소득 수준에 맞게끔 이렇게 정리가 되면서 시장이 정상
화 되는 과정을 겪었을 것입니다. 그런데 정부정책이 나올 때마다
건설회사들이라든가 주택을 팔아야 되는 사람들의 입장에서는 정
부가 좀 더 우리한테 유리한 정책이 나올 수 있으니까 기다려 보
자, 기다려 보자 하니까 정부 의도와는 거꾸로 거래는 더 실종해버
리고 마는 그런 역의 부작용만 계속 반복돼서 나타나는 것인데요.
최근에 나타난 것도 마찬가지로 정부정책이 나오니까 일단 매물들
을 거둬들이고 또 보자, 상황을 보고 그런 시장상황에 맞춰서 가격
을 떨어뜨려서 이걸 해소하는 것보다는 정부정책에 기대서 문제
를 해결해보겠다 하기 때문에 결국 나타나는 것들은 또 거래가 어
려워지고 시장이 자꾸 비정상화 되는 상태들이 지속되게 되는 것
인데 이런 부작용만 남을 가능성이 많다는 것입니다.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   거기 대해서 말씀드리면 제가
이 정부정책을 하게 되면 서민들이 빚을 내서 집을 살 것이다, 가
계부채가 늘어날 것이다, 이렇게 말씀드리는 것이 아니라 결국 그
러지 않을 것이기 때문에 실효성도 없을 것이라는 점을 말씀드린
거고 그리고 또 우려가 되는 것은 서민들이 나설 실수요자들이 빚
을 내서 집을 사는 것으로 나타나지도 않고 그렇게 반응하지도 않
을 것인데 이렇게 무리해서 자꾸 DTI를 풀어야 한다고 강조하고
거기에 부동산정책의 초점을 맞추려는 그 의도도 제가 보기엔 이
해되지 않는 측면이 있고요. 가장 우려되는 것은 시장이 자꾸 잘못
된 신호를 준다는 것입니다. 아마 정부가 이렇게 2년 전서부터 무
리하게 10여 차례나 개입하지 않았다면 건설사들은 당연히 고분양
가의 그 미분양 주택들을 해결하기 위해서 시장에서 가격을 떨어
뜨려서, 98년도 IMF직후의 상황도 다 그렇게 해서 해소를 해 나가
는 것이거든요. 적극적으로 물량을 해소해서 미분양 문제들을 해
결했을 것이고 집값은 그에 따라 하향안정화 되면서 실수요자의
소득 수준에 맞게끔 이렇게 정리가 되면서 시장이 정상화 되는 과
정을 겪었을 것입니다. 그런데 정부정책이 나올 때마다 건설회사
들이라든가 주택을 팔아야 되는 사람들의 입장에서는 정부가 좀
더 우리한테 유리한 정책이 나올 수 있으니까 기다려 보자, 기다려
보자 하니까 정부 의도와는 거꾸로 거래는 더 실종해버리고 마는
그런 역의 부작용만 반복돼서 나타나는 것인데 요. 최근에 나타난
것도 마찬가지로 정부정책이 나오니까 일단 매물들을 거둬들이고
또 보자, 상황을 보고 그런 시장상황에 맞춰서 가격을 떨어뜨려서
이걸 해소하는 것보다는 정부정책에 기대서 문제를 해결해보겠다
하기 때문에 결국 나타나는 것들은 또 거래가 어려워지고 시장이
자꾸 비정상화 되는 상태들이 지속되게 되는 것인데 이런 부작용
만 남을 가능성이 많다는 것입니다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   김 변호사님 자꾸만 정부가 10
몇 차례 개입을 했다, 그리고 그것이 냉탕, 온탕 잘못 개입처럼 말
씀하시는데 그렇지 않습니다. 현 정부의 부동산정책은 굉장히 일
관됩니다. 그 일관된 정책을 지금 추진해 나가는 과정이 무엇이냐
하면 불필요한 규제는 일단 없애자는 겁니다. 재건축 규제같은 데
서. 그리고 부동산 세제가 지난 정부에서 워낙 왜곡됐기 때문에 부
동산 세제 정상화로 간답니다. 그 정상화 과정이 아마 김 변호사
님 같은 분이 볼 때는 이게 뭔가, 굉장히 잘못된 것이 아닌가 이렇
게 보고 있을지 모르겠는데 저희는 그렇지 않습니다. 모든 것이 양
도소득세 중과라든지 종부세라든지 굉장히 왜곡적으로 돼 있는 것
을 저희가 정상화 해 나가는 과정입니다. 그렇기 때문에 그것은 어
떤 왜곡을 일으키는 자는 것이 아니고 시장거래를 정상화 하자는
것이죠. 그래서 이 정부는 이렇습니다. 중산층 이상에 대해선 부동
산을 시장에 맡기자는 거예요. 그 다음에 서민계층에 대해서는 정
부가 개입해서 적극적으로 공급하자는 것입니다. 그래서 이 일관
된 기조 하에서 나오는 것이니까 이게 뭐 10몇 차례 뭔가 발표했다
고 해서 굉장히 잘못된 방향으로 발표한 것은 아니다, 이렇게 말씀
드리고 싶습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   지금 김 본부장님 말씀은 정부
가 개입해서 시장을 왜곡해서 시장이 잘못된 신호를 줘서 시장이
오히려 얼어붙고 또 관망하게 만들고 있다는 말씀이고 나 의원님
은

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   그 점에 대해서 한 가지 말씀
드리면

◎ 박광온 / 진행  :
   이제 정상화를 시켜나가는 과
정이다, 이렇게 말씀하셨는데

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   세금이라는 게 세금을 내는 기
간들이 일반적으로 많아야 그게 정상인 것이지 우리 양도소득세
를 보면 이명박 정부에서 양도소득세 감면을 하고 있는 기간이 훨
씬 많고 그 다음에 양도소득세 중과세 부분에 대해서는 기한을 유
예했는데 자꾸 연장을 합니다. 그러면 국민들의 입장에서 누가 양
도소득세라는 건 내면 억울한 거예요. 이제 우리 국민들의 입장에
서 보게 되면 그 세금이라는 것은. 대부분의 시기가 감면이고 대부
분의 시기가 과세를 하는 것들이 연장되고 있는데 이번에 또 연장
하지 않습니까? 그렇게 되면 이제 오히려 양도소득세를 낸다는 것
자체는 굉장한 조세저항을 불러일으키는 이렇게 되고 있는 것이고
요.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   양도소득세를 정상적으로 과
세해야죠. 우리나라처럼 그렇게 중과세하는 나라가 없어요.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   그렇다면 세제를 정리를 해야
지 양도소득세 자꾸 감면하고 자꾸 유예하고 그런 것들이 어떻게
정상이 됩니까?

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   감면이 아니고 정상화해 나가
는 과정이라니까요. 아니 어떻게 양도소득세 50%, 60% 누가 냅니
까?

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   부동산 세제를 정상화 한다고
하면 양도소득세뿐만 아니라 보유세, 이런 걸 가지고 전반적으로
정리해야지 양도소득세만 가지고 정리를 할 순 없는 것이죠.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   보유세도 정리하고 있죠.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   양도소득세도 소득세입니다.
 그래서 근로자들도 근로소득세 36%까지 내고 자영업
자들도 많이 하면 종합소득세 많이 하면 36%까지 내는데 부동산에
서 소득을 얻은 사람들만 왜 소득을 자꾸 감면해주고 과세하는 걸
연장해주고 이런 건 조세정의에도 문제가 생기는 겁니다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   왜 감면합니까? 부동산은 양도
소득세를 안 내십니까? 5%에서 36%까지 다 내고 있지 않습니까?
그리고 투기지역에서는 10% 포인트 더 중과세 내고 있고 왜 자꾸
안 낸다고 그러세요. 제가 사실 열을 안 받으려고 그랬는데 자꾸
잘못된 방향으로 말씀하시면 제가 말씀 안 드릴 수가 없죠.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   그건 일반적인 과정에서 말씀
드리는 거고 양도소득세 감면제도를 만들어서 그 감면제도는 일시
적으로 한시적으로 한 것 아닙니까? 정부도. 그런데 한시적인 걸
자꾸 연장시켜서 하니까 그런 비정상적인 상황이 오래 가고 있다
는 것이죠.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   다시 한 번 말씀드리는데 정상
화해 나가는 과정입니다. 정상화해 나가는 과정이라고 말씀드리
고 싶습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   조 교수님 그 다음에 이 교수
님.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   시장 정상화 이렇게 말씀하셨
는데 지금 사실 시장이 정상화 과정으로 가고 있다고 봅니다. 그러
니까 그동안 우리나라 공급시장의 어떤 왜곡 때문에 너무 고가의
주택이 많이 공급됐는데 그러니까 소비자들이 안 사는 겁니다. 소
비자가 안 사기 때문에 시장이 스스로 가격을 낮춰가는 그런 상태
인데 왜 정부가 의도적으로 DTI 같은 규제를 완화해서 시장이 정
상화 되는 과정을 왜곡시켜 가느냐는 것이 저는 첫 번째 문제제기
하고 있고요. 그 다음에 기본적으로 DTI라는 것은 가격이 내려가
는 이런 국면에서는 어떤 쓰지 않는 정책의 수단입니다. 기본적으
로 이것은 앞에서도 제가 말씀드렸습니다만 이 채무자 보호장치이
기 때문에 그런 목적에 맞는 용도로 써야 되지 이것을 무슨 지금
전반적으로 대세하락기에 거래활성화를 위한 것으로 가게 된다면
어쨌든 거기는 부작용이 크다는 걸 이야기하고요. 그 다음에 실수
요자들을 실질적으로 대상으로 한다고 합니다만 제가 이미 여러
차례 다른 데서도 이야기했습니다만 현재 지금 집을 갖고 있는 상
태에서 신규분양을 받아가지고 이주를 못하는 가구가 정부통계로
한다면 3만 5천 가구입니다. 이 3만 5천 가구를 실수요자로 봐 가
지고 DTI 규제를 완화해서 거기서 활성화를 일으켜 낸다는 것은
현재 지금 주택 아파트 거래량이 한 달에 한 3만, 4만 건인데 그것
에 비해서는 그렇게 효과가 많지 않다고 보고 있고요. 현재 분명
히 저는 이것이 거래활성화에 도움이 안 된다고 봅니다만 이것이
아까 김 변호사님 말씀대로 신호가 될 수 있다고 저는 봅니다. 그
러니까 부동산시장이 일종에 자금 흐름에 일종에 신호가 될 수 있
고 특히 이번에 만약 어떤 그런 DTI 규제 완화 효과가 없으면 이제
는 소득이 높은 계층에 대한 요구도 있을 겁니다. 자, 그렇게 된다
면 이제 유동자본이 그쪽으로 옮겨갈 수 있는 그렇게 됨으로써 안
정화 돼 가고 있는 그 시장을 다시금 뜨겁게 만들 수 있는 그런 문
제로 보기 때문에 저는 이 시점에서 DTI 규제를 완화할 시점이 아
니라고 하는 것을 계속 강조하고 싶습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   이 교수님.

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   지금 DTI 문제에서 세금까지
지금 갑작스럽게

◎ 박광온 / 진행  :
   세금 문제는 좀 이따 또 얘기
하겠습니다.

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   저는 이렇게 말씀을 드리고 싶
은 입장인데요. 참여정부 시절과 현 정부 시절의 부동산시장이 크
게 달라집니다. 과거 정부에서는 가격이 상승되던 시점인 거고 지
금은 하락기, 금융위기를 맞았기 때문에 그 DTI 규제도 가격 상승
기 때 쓰던 어떤 기준과 지금 하락기에 기준은 분명히 달라질 수밖
에 없는 것이고요. 두 번째로는 저희들이 간혹 벤치마킹을 미국을
많이 하고 있습니다만 한국이 갖고 있는 부동산의 특성은 전세시
장이 있습니다. 그런 특성을 갖고 있기 때문에 지금 DTI 규제를 한
시적으로 정부가 푼 거지 뭐 무한 푸는 게 아니라는 측면들, 단 아
쉬움이 있다면 저의 개인적인 측면도 한 5%에서 10% 정도만 좀 한
번 거래활성화 측면에서 열어줬으면 했는데 대폭 완화됐기 때문
에 아마 김남근 변호사님이라든가 조명래 교수님들이 우려하는
게 잘못 부작용이 생기지 않겠는가 라는 문제는요. 가격이 하락하
는 시점에서 수요자들이 그렇게 주택담보대출을 받아 가면서 집
살 수 있는 그런 사람들은 아직은 많이 없을 수도 있는 측면들, 나
아가서 정부가 더욱더 고민해야 될 문제가 있다면 사실 7월 달에
대책이 8월 달 한 달간 이렇게 가면서 정말 제대로 짜여진 정책이
나왔는가 하는 신뢰성 문제는 약간 제기될 수 있습니다. 조금 더
부연설명을 한다면 이제 대책이 몇 번 더 나올지 안 나올지 모르겠
습니다만 정말 정부 정책을 발표하면서 시장에서 신뢰감을 확보
할 때는 좀 더 포괄적으로 이런 예를 들어서 거래활성화 측면은
꼭 DTI만 가지고 되는 것이 아니라 1가구 1주택자가 거래를 하기
위해선 기존 주택을 팔게 되는, 또 지금 세금이 약간 냈지만 양도
세 비과세 조건은 2년 거주 3년 보유가 돼 있습니다. 사실 2년 거주
라는 그 조건은 어떤 측면에서 보면 학문적으로 찾아봐도 한국밖
에 없거든요. 이런 문제도 같이 아울러서 더욱더 고민했으면 하는
아쉬움이 들고 이런 것도 찾아서 토론했으면 좋겠습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   얘기를 좀 더 바꿔 보겠습니
다. 보금자리주택 예약 물량을 줄이는 것에 대해서 얘기를 좀 해보
겠는데요. 그동안 이제 건설업계에서 이 보금자리 주택이 민간주
택 시장을 굉장히 위축시킨다, 또 죽인다고까지 표현하면서 어떤
대책을 마련해달라고 요구를 해왔습니다. 그리고 어떻게 보면 보
금자리주택은 이 정부의 친서민 정책의 상징적인 그런 의미도 갖
고 있다고 할 수 있을 텐데 이 보금자리주택 물량을 줄이는 것이
어떤 이명박 정부의 전체적인 정책기조와 어떻게 조화를 이룰 수
있는지 혹시 반하는 것은 아닌지요? 나 의원님.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   그걸 말씀드리기 위해서 한 가
지만 더 말씀드리면 연결되기 때문에.

◎ 박광온 / 진행  :
   그러시죠.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   자꾸만 이 DTI 규제 완화하는
것 등이 집값을 떠받히기 위해서 그렇게 하는 것이 아니냐, 이런
우려를 하십니다. 그런 우려가 전혀 근거 없다는 건 아니고요. 이
정부도 집값이 하향안정세를 유지하길 바랍니다. 장기적으로 집값
이 상당정도 떨어지길 바랍니다. 그런데 문제는 이게 연착륙이 돼
야 합니다. 너무 급격히 떨어지게 되면 잘못하면 극단적인 경우는
미국 서브프라임모기지 사태가 발생하는 것이죠. 지금 서민 중산
층이 5억짜리 아파트를 샀는데 한 3억을 빌려서 샀는데 그 집값이
4억, 3억으로 떨어지면 어떻게 되겠습니까? 유일한 자산이 집인데
자산가치가 떨어지면 굉장히 분통이 터지는 거죠. 그리고 그분들
이 이제 부채상환을 못하게 됩니다. 그렇게 되면 금융부실이 되는
것이죠. 그래서 이 정부는 어떻게든지 실수요자들, 서민중산층 실
수요자들 조금만 돈을 더 빌려드리면 집을 살 수 있는 사람들에게
대출이 가능하게 해서 실수요자들이 거래를 할 수 있도록 도와주
자는 겁니다. 절대 투기를 조장하자는 것도 아니고 그런데 이제 보
금자리주택이 지금 사실 굉장히 좋은 제도죠. 지난 정부에서도 쭉
서민 빈곤층을 위해서 임대주택 같은 걸 쭉 해왔으니까 그걸 다 포
괄해서 하는 겁니다. 포괄해가지고 이번에는 특히 이제 이게 옛날
에 서민임대주택들이 도시에서 멀리 떨어진데 있었어요. 그래서
굉장히 불편합니다. 교통도 불편하고. 그래서 이번에는 도심이나
도시 근처에 좀 상당히 실효성이 떨어지는 그린벨트 같은 것들 풀
어서 짓는 거죠. 그래서 굉장히 지난 정부보다 훨씬 많이 짓게 됩
니다. 그런데 이게 굉장히 좋은 제도이긴 한데 그리고 반드시 추진
해야 될 제도인데 정부가 좀 욕심을 부렸어요. 그래가지고 이것을
원래 18년까지 150만 호를 공급하기로 했는데 처음에는 그렇게 많
이 안 하기로 했는데 이명박 정부 2012년 끝날 때까지 74만 호, 수
도권에 60만 호, 지방 14만 호, 이렇게 공급하기로 하니까 이게 갑
자기 물건이 나오니까 집값 하락에 상당히 영향을 주는 것이죠. 그
래가지고 이게 많은 분들이 청약도 기다리고 또 집값이 떨어지길
기다리다 보니까 대기수요가 늘어난 겁니다. 그러다 보니까 부동
산 거래가 더 위축되는 것이죠. 그런 문제제기가 하나 있었고 그
다음에 이게 이제 민간 건설업자들이 상당히 어려움을 겪는다, 또
이런 이야기가 있었습니다. 왜냐하면 보금자리주택 내에서 LH공
사 등이 공공기관이 중소형 아파트를 짓거든요. 민간업자들도 중
소형 아파트를 짓게 되는데 이게 굉장히 차별을 기하는 것이죠. 여
기는 싼 땅값에다 하니까 값이 싸지고 민간업자들은 그렇지 못하
니까 민간업자들이 경쟁이 안 되는 겁니다. 그러다 보니까 새로 짓
지도 못하고 자금난은 더 겪게 되고 하기 때문에 이번에 이걸 12년
까지 74만 호 원래 계획을 하지 않는다는 게 아니고 하긴 하는데
좀 시기를 조정하자는 것이죠. 그래서 지금 2차까지 청약을 했는
데 이번에 3차 물량부터는 이제 보금자리주택은 일반 민간주택하
고 달리 사전청약제도 라는 게 있습니다. 청약 1년 전에 사전청약
을 합니다. 그 사전청약 호수를 조금 조정하자는 것이죠. 그리고
청약시기도 좀 조정해가지고 한꺼번에 이제 너무 많이 쏟아져 나
오지 않도록 조정하는 것이 필요하지 않나, 그런 지금 의견이 제시
되고 있습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   조 교수님.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   저는 그 속도조절 하는 것에
대해서는 찬성이라고 보고 있고요. 대신 민간분양 그 부분을 늘리
겠다는 것은 난 전적으로 반대고요. 차제에 저는 보금자리주택 정
책 전반에 재검토 내지는 재조정이 있어야 한다고 보는데요. 좀 거
친 표현을 쓰겠습니다. 이 보금자리주택은 전 기만적 표현이라고
보고 있습니다. 저희들이 보금자리주택 그러면 서민주택이라고 해
서 특정주택 유형을 지칭하는 것이 아니라 거기는 다양한 주택유
형이 포함돼 있습니다. 그러니까 그것은 특정유형의 주택이라기보
다도 주택단지 개념입니다. 사실은. 그래서 제가 실제 현재 3차까
지 지구 지정된 걸 검토를 해보니까 지구당 77만 평 정도로 이것
을 다 공급하게 되면 수도권에 그린벨트에 31개 미니신도시가 만
들어야 할 정도로 굉장히 파격적인 내용을 갖고 있는데요. 그건 다
른 문제고요. 지금 현재 서민주택이라고 하지만 사실 거기 공공임
대도 포함돼 있고 공공분양도 포함돼 있고 민간분양도 포함돼 있
는데 대개 임대를 제외하고 분양은 공공과 민감 포함해서 60~70%
입니다. 그래서 이게 물론 이제 맞춤형 공공임대도 있습니다만 대
개 이 보금자리주택의 기조는 저는 분양중심이다, 다시 말씀드려
서 대개 여유가 있는 사람 중심으로 정부가 저렴한 시세의
60~80%에 어떤 그런 주택을 공급해준다, 이런 정책이지 정말 집
이 없는 서민 약자들을 위한 정책이 전 아니라고 보고요. 일단 지
리적으로도 별로 맞지도 않고요. 뿐만 아니라 현재 지금 70%내지
80% 시세에서 공급하게 된다면 이게 막대한 시세차익이 발생하는
것입니다. 이런 것도 제대로 환수되지 않은 상태에서 후분양자가
가져가는 그런 문제도 있고 그 다음 앞에서도 나 의원 말씀하셨습
니다만 특히 수도권의 경우에 이 보금자리주택이 갑자기 는 것이
가장 큰 문제인데 그게 바로 작년에 8.15 때 우리 대통령께서 친서
민 정책을 펴겠다 하면서 사실은 2012년까지 12만 호를 공급하도
록 돼 있는데 일시에 20만을 더 추가해서 32만을 12년까지 공급하
도록 함으로써 그런 것이 지금 여러 가지 과잉공급의 문제를 가져
왔기 때문에 차제에 저는 그린벨트를 허물어서 그린벨트는 그린벨
트로 가져가야 될 문제지 그린벨트를 훼손시켜 가지고 주택을 공
급한다는 것은 이건 논리적으로 맞지 않기 때문에 차제에 전반적
으로 이걸 재조정해야 되는데 특히 최근에는 사실 민간분양 주택
부분을 공급부분을 늘리겠다고 하는 것은 대개 전문가 사이에서
는 그것은 LH공사의 일종에 사업성 담보를 위해서  해준다, 그런
이야기도 하기 때문에 이것은 또 시장안정화와 또 다른 차원을 갖
고 있는 것 같습니다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   LH공사는 민간주택이 아닌데
요.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   민간택지개발해서 민간한테
파는 것이죠.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   민영주택을 25% 좀 더 늘려주
려고 하는데 그건 LH공사는 거기 포함되지 않죠.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   택지를 공급해서 만들어서 파
니까 거기서 개발이익이 남는 것이죠. 그게,

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   민영주택을 더 늘리는 이야기
를 하고 있는데 거긴 LH공사는 포함되지 않는다는 것이죠.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   아니, 그걸 늘려주는 것이 바
로 LH공사 사업성을 더 확보하는 것인데 그게 바로 택지개발해서
여러 가지 이익을 남기기 위한 이런 관점이 있다는 그런 뜻이 되겠
습니다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   그건 좀 다른 이야기죠.

◎ 박광온 / 진행  :
   이 교수님.

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   보금자리주택은 저도 의견을
달리하는 부분이 있습니다만 현 정부가 야심차게 내거는 게 특히
서민 특히 임대아파트 쪽에 큰 의미를 담고 있습니다만 과거 참여
정부에서는 신도시 쪽에 주택공급을 큰 의미를 담고 있었죠. 그러
나 접근성이라는 측면에서 수도, 특히 서울중심지역에 그린벨트
를 풀어서 강남권이죠. 이런 데서 어느 정도 일정부분 임대아파트
를 지어나가면서 서민을 위해야 되겠다, 그러면 저는 긍정적인 측
면의 의미를 담고 있다, 단 조건이 있다면 조 교수님이 지금 지적
을 했습니다만 분양 문제의 어떤 비율을 차제에 정부가 사전예약
이라든가 탄력조정에 대해서 여러 가지 고민을 해서 일정부분 좀
포괄적으로 끌고 가야 되겠다, 부작용을 줄여야 되겠다, 좋은 사인
이 왔습니다만 좀 더 고민을 하셔서 정말 일반시민이라든가 시민
단체라든가 외부에서 걱정하는 것이 보금자리주택이 큰 뜻도 있지
만 어떤 가격이라는 측면만 어떻게 홍보가 되다 보니까 어떤 기대
심리라는 측면들, 기다려 보자 라는, 그래서 그걸 조금 더 다른 각
도에서 홍보해서 임대주택의 비중을 좀 더 높여나간다 라면 그런
어떤 부작용을 더 줄일 수 있지 않겠는가 라는 것도 정부가 고민해
보면 좋은 효과가 있지 않겠느냐 이렇게 말씀드릴 수 있습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   김 본부장님.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   민간들이 공급에 적극적으로
나서지 않을 때 지금과 같은 시기에 있어서는 공공이 굉장히 주도
적으로 공급에 나서야 되는 건 전 맞는 논리라고 보여집니다. 다
만 공급되는 형태가 어떤 것이어야 되느냐에 있어선 대부분의 선
진국에서 정부가 나서서 공급하는 주택이 그렇게 분양하는 형태
로 하는 것들은 굉장히 드뭅니다. 더 더욱이 그린벨트와 같은 지역
들의 것을 풀어가지고 주택을 공급한다면 굉장히 공공성이 높아
야 되거든요. 우리 헌법의 원리는 환경은 보존하는 게 원칙이지 보
존돼 있는 걸 자꾸 깨 가지고 뭘 개발한다는 것은 헌법원리에도
안 맞는 것입니다. 그런 원리에 반해가지고 그린벨트 지역에 만들
어서 주택을 공급한다면 굉장히 공공성이 높아야 하기 때문에 그
게 일정시점 이후에 어떤 투기의 대상이 되거나 그렇게 해선 안 되
는 것이거든요. 보금자리주택은 분양위주로 하다 보니까 그게 잘
못하면 지금은 이제 그렇게 안 나타나겠지만 3, 4년 후쯤 되게 되
면 그게 자체가 투기의 대상이 돼가지고 상당히 사회적 문제가 될
소지도 있습니다. 그리고 또 지금의 상황을 보게 되게 되면 전체적
으로 대기수요가 많아지게 되고 사는 것보다는 기다려보자는 것
과 또 서울과 수도권 지역에 재건축 재개발이 굉장히, 지금은 좀
안정되고 있습니다만 과열되다 보니까 멸실주택이 많아서 전세값
들이 많이 오르고 이런 상황이어서 사실 지금과 같은 시점에 있어
선 정부가 주요하게 내놔야 될 대책은 주로 전세값 상승 이런 부분
을 어떻게 해결할 것인가에 있어야 되고 그런 점에서 본다면 보금
자리주택 부분에 있어서 전세주택 형태로 많이 공급하는 그런 것
들이 필요한 거죠. 실제로 보게 되면 지금 서울시에서 공급하는 시
프트라는 장기전세주택 같은 것들이 거의 100:1이 넘을 정도로 굉
장히 과열될 정도로 인기가 많습니다. 그래서 이제 그런 부분들을
적극적으로 공급해야 된다 라는 측면으로 본다면 보금자리주택에
있어서 이런 장기전세주택과 같은 형태를 많이 늘려야 된다 라는
점을 말씀드리고 싶고 또 전세 얘기가 나왔으니까 말씀드리는데
결국은 현 시점에 있어선 정부가 주력해야 될 게 전세값들이 많이
오르고 그게 또 서민들에게 많은 피해를 주고 있기 때문에 전세값
을 안정시키기 위해선 결국 그 건설회사들이 미분양으로 갖고 있
는 특히 입주 후에 미분양도 한 4만 호가 넘을 정도로 굉장히 많습
니다. 그래서 이런 부분들은 건설회사들로 하여금 적극적으로 장
기전세나 이런 부분들로 내놔서 일정한 현금유동성도 확보하도록
하고 때론 필요하면 정부가 지금 미분양주택을 사주고 있는 부분
들이 있는데 그런 부분들을 적극적으로 장기전세주택들로 내놔서
전세값을 안정시키는 그런 대책들을 내놓는 게 정부가 지금 시점
에 적극적으로 해야 될 일이 아닌가 생각합니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   김 소장님.

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   그 보금자리주택의 취지에 대
해서는 뭐 과거와 달리 정부든 학자든 시민단체든 그 부분에서는
다 공감을 하는 부분이고요. 다만 이제 아까 나 의원님이 지적하셨
습니다만 과욕이 항상 문제가 아닌가 라는 생각이 들고요. 상당히
빠른 속도로 그린벨트지역을 많이 공급하다 보니까 땅값이 많이
올라서 보상금도 많이 들어가고요. 그러다 보니까 이 보금자리주
택이 원래 취지는 시세보다는 훨씬 싼 주택을 공급한다는 취지였
는데 2차 보금자리부터 벌써 시세에 맞먹는 가격이 나왔고요. 또
하나는 이제 민간업체들이 좀 구축효과 라고 그럴까요. 아무래도
중소형 평형에서 서로 부딪치기 때문에 이제 그게 공급이 주는 측
면이 있고요. 또 하나는 더 중요한 것은 이 공급하는 주체가 LH공
사입니다. 그런데 또 2기 신도시도 개발하는 주체가 LH공사입니
다. 그러니까 보금자리를 공급하면서 한편으로는 2기 신도시 땅이
안 팔립니다. 그러니까 사실은 좋은 취지로 출발했지만 자기 빚을
키우는 역할이 있고요. 그래서 그런 저런 부분에서 여러 가지 이
제 부작용 내지는 한계를 지금 벌써 보이고 있는 상황이다 라는 측
면에서 보면 정부가 민간의 포션을 조금 단지 높이는 건  저는 찬
성하는 편입니다. 왜 그러냐 하면 공공에서 공급하는 부분들이 대
부분 이제 85평방미터 이하의 중소형 평형입니다. 어떤 아파트단
지나 어떤 도시가 하나의 평형으로 또 일정 평형 이하의 집들로만
구성돼 있다 라고 하면 다양성도 떨어질뿐더러 주민들의 어떤 소
셜믹스라든가 이런 부분들도 떨어지기 때문에 오히려 민간의 포션
을 좀 늘려서 큰집도 짓고 거기에 공공주택도 있고 하는 그런 부분
으로 지금 이제 오히려 민간부문을 확대해야 된다고 보여지고요.
정부에서 빨리 많이 짓기 위해서 75% 정도를 공공주택으로 추진했
는데 그것은 조금 무리가 아니었나 하는 생각이 들고 지금 현재 정
부가 그렇게 민간부문을 늘려가겠다고 하는 방향은 늦었지만 맞
는 방향이다, 이렇게 생각합니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   잘 알겠습니다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   한 말씀만 드리고 갈 수 없을
까요?

◎ 박광온 / 진행  :
   네. 짧게 말씀해주시죠.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   조 교수님이 기만적 주택 사업
이 아니냐, 그리고 서민을 위해서 전혀 도움이 되지 않는 것이 아
니냐, 이런 말씀하셨는데 사실 뭐 지난 정부에서 영구임대주택, 임
대주택 다 있었죠. 그걸 뭉뚱그려서 이번에 그린벨트 해제해서 하
는 것 다 합쳐가지고 보금자리주택으로 이름을 지은 것이죠. 그래
서 이건 기만적인 표현은 아니고 새로운 표현이죠. 그렇게 받아들
이시면 되고. 그 다음에 이게 왜 서민들을 위한 게 아닙니까? 영구
임대주택 10만 호, 정말 저소득층 빈곤층을 위한 겁니다. 10만 호.
그 다음에 임대주택 전세도 있고 달세도 있습니다. 다 서민들을 위
한 것이죠. 그러니까 이건 서민들을 위한 게 아니다 라고 말씀하시
면 뭐가 서민들을 위한 것이냐,

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   60~70% 공공민간분양이라는
걸 제가 강조하는 겁니다. 그러니까

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   60내지 70%가 공공민간

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   네, 공공하고 민간 분양부분이
지 임대라는 것은 30% 조금 넘어갑니다. 한 33% 정도입니다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   아니죠.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   그건 제가 실제 조사해봤습니
다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   그건 제가 데이터를 가지고 있
는데

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   아닙니다. 그건 제가 1차, 2차
다 분석했는데요. 33~34%입니다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   분양이 한 40내지 45% 됩니
다. 그런데 분양도 이게 이제 다른 분양가보다 낮게 하는 것 아닙
니까? 이것도 저소득층들을 위해서 하는 것이죠. 그리고 이걸 왜
LH공사로 하여금 분양을 하게 하느냐 하는 것은 LH공사가 영구임
대주택, 임대주택을 짓다 보면 계속 손해를 봅니다. 그래서 LH공
사가 부채가 문제되고 있지 않습니까? 그래서 그러면 LH공사는 지
으면 지을수록 손해를 봅니다. 그건 자기들 고유 사업이 아니고 국
책사업이기 때문에. 그러면 LH공사의 그 손실을 어디선가 메워줘
야죠. 그렇기 때문에 할 수 없이 이제 분양도 하라고 해서 분양하
는 겁니다. 그런데 이것은 중소형 주택이에요 다. LH공사가 하는
것은. 이것은 서민들을 위한 것이지 부자들을 위한 것이 아닙니
다.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   저희들은 서민주택을 가지고
얘기한다면 다른 대안이 많습니다. 사실은요.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   대안 말씀해보세요.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   이 자체가 오늘 토론이 아니
기 때문에

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   그건 우리가 충분히 수용할
수 있죠.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   그건 이미 며칠 전에도 국회에
서 토론했었고요. 다른 이슈인데 어쨌든 그런 것에 대한 검토가 저
희들이 보건대는 굉장히 소홀하게 이루어졌습니다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   그건 말씀해주시면 충분히 수
용하도록 하겠습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   이 부분도 짧게 얘기하고 가겠
습니다. 얘기가 나왔었는데요. 다주택자 양도세 감면에 대한 시각
도 나뉘는 것 같습니다. 한쪽에서는 일시적으로 유예할 게 아니라
아예 없애야 된다, 이런 주장을 하는 분도 있는가 하면 다른 쪽에
서는 다주택자 양도세 감면은 전형적인 부자감세다, 이렇게 비판
하고 있습니다. 어떻게 봐야 됩니까? 양쪽에서 한분씩 제가 기회
를 드리도록 하겠습니다. 이 교수님.

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   한 말씀 올리겠습니다만 현재
다주택자 양도세 2년간 유예시키는 그것과 임대사업자의 어떤 혜
택과 상당히 혼동, 혼재돼 있습니다. 혼란이 일어났는데 차제에
나 국회의원이 나와 계시지만 정부가 차제에 이런 것을 다주택자
완화를 임대사업자로 통일을 시켜서 오히려 어떤 면에서 혜택을
줘 나가는 그런 정책을 하면 시장에서 받아들이는 게 더 자연스럽
지 않겠나, 오늘 제가 자세히 자료를 보니까 서울을 제외하고 동일
시도에서 3채, 7년 임대로 갔을 때 어떤 완화정책이 나왔단 말이에
요. 어떤 측면에서는 지방거래활성화의 뜻을 두고 있습니다. 그러
나 이 다주택자는

◎ 박광온 / 진행  :
   지금 이 교수님 제가 질문을
드린 건 양도세 감면 부분입니다. 지금 이 교수님은 보유세를 말씀
하시는 거겠죠.

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   일반 세율의 혜택을 줬는데 이
런 다주택자에 대한 세제 일반세율을 완화시켜주다 보니까 어떤
부자감세, 여러 가지 어떤 단어의 표현들이 나온 것이 차라리 3주
택 이상은 임대사업자로 전부 다 통일시켜줘서 좀 어떤 동일시도
에 국한시키지 말고 예를 들어서 부산에 집 하나 갖고 있고 대구
에 있고 서울에 있을 때 이건 안 된다는 얘기가 나올 수가 있어요.
그걸 전국적으로 묶는다든가, 지역의 한계를 허문다든가 이게 기
술적인 얘긴데 이걸 좀 더 정부가 세심하게 다주택보다 임대사업
자로 통일시켜주면 시장에서 받아들일 때 더 낫지 않겠는가 하는
측면을 말씀드립니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   누가 반론하시겠습니까? 김 본
부장님.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   두 가지 지금 얘기가 혼재돼
서 얘기됐는데 양도소득세는 지금 미분양 주택을 구입할 경우에
감면해주는 제도를 항상 법제도 라는 건 일관되게 진행해야 되니
까 어느 특정시점에 감면한다면 아주 극히 비정상적인 상황에서
예외적으로 이제 한시적으로 적용을 하는 것인데 그렇게 한시적으
로 하겠다고 하고 그걸 계속 연장하고 있는 게 또 문제가 되고 있
는 것이고요. 또 하나는 양도소득세 중과세에 대해선 여러 우리
나 의원님이 말씀하셨듯이 여론도 논란이 있을 수 있다 라고 생각
하는데 하여튼 법이 바뀌지 않은 법제도인데 그것도 마찬가지로
법제도 라면 적용이 돼야 되는데 그걸 또 일정한 시기에 있어선 그
걸 중과세를 유예해준다 라고 했습니다. 그렇다면 법을 개정하든
지 아니면 유예면 그걸로 끝나야 되는데 또 그걸 2년 연장을 한다
고 그러면 법이라는 건 그 법이 적용되는 기간은 굉장히 적고 비정
상적으로 아주 특별한 시기에 감면하거나 유예하는 기간이 계속
늘어나게 되니까 법운용 측면에 있어서도 좀 정상적인 방식이 아
니다 라는 것이고요. 그 다음에 중과세 부분들에 대해선 물론 세계
적으로 양도소득세만 이렇게 중과세 하는 방식들은 그렇게 많지
않습니다. 다만 우리가 문제가 되는 건 부동산에서 발생한 소득들
을 개발과정, 보유과정, 처분과정에서 고르게 환수해서 전체적으
로 본다면 근로소득이라든가 다른 뭐 자영업자들의 소득이라든가
이런 부분과 균형이 맞춰서 소득들이 거둬지도록 해야 되는데 우
리가 워낙 세계적으로 보유세 부분들이 낮고 개발과정에서 거둬들
이는 부동산에 대한 소득도 낮고 하니까 일거에 양도하는 과정에
서 특히 다주택자 이런 부분에 있어선 환수하려고 하다 보니까 불
균형된 그런 측면들이 있는 것이죠. 그래서 이걸 정상화 시킨다면
개발과정, 보유과정, 처분관정에서 고르게 그게 거둬지도록 하는
이런 개정들은 필요하다고 보여집니다. 그럼 그런 방향으로 전반
적으로 임대소득세, 보유세, 개발과정의 개발이익, 이런 것들은 정
비하면서 해결하면 되는데 이런 전체적인 법개정은 안 되어 있는
상태 속에서 존재하는 법에 대해선 계속 감면은 계속 연장되고 중
과세 유예부분도 계속 연장이 되면 결과적으로는 그 법을 정상적
으로 적용받는 기간보다는 비정상적으로 되는 기간이 많아지니까
이런 건 상당히 위헌적인 방식의 법운영이 되기 때문에 개선을 해
야 된다고 생각합니다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   양도소득세에 대해서 충분히
설명을 안 드렸으니까 설명 드리겠습니다. 이제 우리나라가 좀 특
이한 나라죠. 땅은 좁은데 땅 투기가 성행하고 했으니까 투기억제
를 하려고 많이 노력했습니다. 그런데 양도소득세 중과세는 왜 도
입됐느냐 하면 한 사람이 집을 여러 채 가지고 거기서 또 팔아 가
지고 시세차익을 남기고 하니까 이게 투기를 부추기고 가격을 아
주 급등시키는 것이죠. 그것을 막기 위해서 어떻게 했느냐 하면 1
가구 2주택자의 경우는 집을 팔아서 차익이 생기면 50%를 중과를
했습니다. 그 다음에 3주택자 이상은 60%를 중과한 것이죠. 이게
이제 다른 나라에는 없는 굉장히 중과입니다. 그런데 그 당시로서
는 그게 필요할 수가 있었죠. 워낙 투기가 있었으니까. 그런데 이
게 부작용이 있습니다. 이걸 너무 중과를 하다 보면 소위 말하면
동결효과라는 건데 사람들이 집을 팔지 않습니다. 집을 팔아봤자
다 세금으로 나가니까. 이게 동결효과가 발생하게 되면 주택 거래
가 완전히 죽어버립니다. 오히려 공급이 줄어드니까 가격은 올라
가게 되는 것이죠. 그래서 우리가 그 부작용을 좀 막기 위해서 일
단 2년 전에 2008년도에 정부가 법안을 내지 않았습니다. 그때 하
도 부자감세 논쟁이 있었기 때문에 제가 이걸 내서 일단 2년 동안
또 영구히 하자면 야당이 받아들이지 않기 때문에 2년 동안 우선
감면을 해제해서 받아들인 겁니다. 그래서 2년이 지났는데 아직까
지 부동산시장이 침체돼 있고 부동산가격 급등 우려는 아직까지
없습니다. 그래서 이것을 2년 동안 더 연장하는 것이 바람직하지
않나 해서 지금 현재 논의가 진행 중입니다. 이것은 올해 연말까지
니까 올해 연말에 또 여야간에 합의가 있어야 되겠죠.

◎ 박광온 / 진행  :
   잘 알겠습니다. 그러면 여기
서 시민논객 질문 받겠습니다. 누가 먼저 질문하실까요? 누구에게
질문하실지 말씀하시고 질문하시기 바랍니다.

◎ 시민논객 / 최진우 (대학생)  :
   나성린 의원님께 질문 드리겠
습니다. 제가 8월 29일 날 국토해양부에서 공시한 걸 봤습니다. 거
기서 DTI 규제완화효과로써 제시한 것이 소득 연 3천인 가구가 강
북에서 집을 살 때 50%의 DTI를 받을 수 있고 그렇게 되면 1억 7천
만 원에서 2억 5천만 원으로 좀 더 받을 수 있다고 합니다. 그래서
한번 제가 계산해 보니까 250만 원의 월 소득자가 125만 원의 이자
를 내고 나면 125만 원이 남습니다. 그러면 이 125만 원이라는 숫
자는 지금 현재 4인 가족 최저생계비인 136만 원에도 못 미칩니
다. 그렇게 된다면 이건 지금 어떻게 이것 때문에 혹시 미소금융이
나 햇살론을 만드신 건 아니신지 생각이 들고요. 도대체 이 정부
가 언제나 내놓는 대책이, 서민대책이 언제나 왜 대출로 귀결이 되
는지 그게 이해가 가지 않습니다. 그래서 이러한 제 생각에 대해
서 어떠한 의견을 갖고 계신지 알고 싶습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   말씀하시죠.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   계산 잘 하셨는데 DTI라는 것
은 자기 연봉분에 자기가 빌린 것에 대한 이자지불의 그 비율입니
다. 강남 같은 경우는 40%죠. 강북은 아마 50%일 겁니다. 그러니
까 3천만 원 연봉자의 경우는 한 달 소득이 250만 원이죠. 그래서
거기서 150만 원 나간다 이거죠. 이자로.

◎ 시민논객 / 최진우 (대학생)  :
   125만 원.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   그런데 이건 그분이 선택하는
겁니다. 이렇게 굉장히 이 액수를 내고라도 내가 집을 반드시 구입
하려면 그분이 구입해야지 왜냐하면 그분이 집을 구입하고 싶은
욕구가 강하면 다른 데서 또 노력해 가지고 다른 소득을 벌어들여
야죠. 안 그러면 그분에게 집을 구하는 방법은 따로 드릴수가 없잖
아요. 이런 식으로 해도 그분이 선택하는 거니까 집을 구할 수 있
는 방법을 일단 드려야죠. 선택하는 건 그분이 선택하는 것이지
만. 일단 선택방법까지 안 드릴 필요는 없지 않습니까?

◎ 시민논객 / 최진우 (대학생)  :
   문제는 대책이라는 게 좀 더
나아지기 위한 게 아닙니까? 그런데 오히려 족쇄가 돼가지고 보통
푸어하우스라고 부르는데 그 푸어 하우스 현상이 좀 더 강화되는
효과가 있다는 겁니다. 그걸 말씀드리고 싶습니다.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   그래서 이분이 지금 우리가 사
회보장 지출이 많이 있습니다. 그러니까 이분이 이걸 제외하고도
만약에 소득이 최저생계비 이하로 되면 국민기초보장제도라든지
다른 제도가 있으니까 아마 그 혜택을 받을 수도 있고 그렇지 않으
면 자본주의라는 게 뭡니까? 내가 집을 구입하고 싶다, 그런데 집
을 구입하고 나니까 소득이 많이 줄어든다, 그러면 어떻게 해야 되
겠습니까? 자본주의라는 게. 자기가 또 열심히 해야죠. 열심히 해
서 엑스트라 인컴을 또 저녁때도 일하고 해서 그렇게 벌고 해야
죠. 그래야 언젠가 자기도 집을 소유하게 되는 것 아닙니까? 그게
지금 당장 이자를 갚고 나면 생활비가 모자라니까 그럼 집을 안 사
야 됩니까? 그건 아니잖아요.

◎ 박광온 / 진행  :
   잘 알겠습니다. 다음 분.

◎ 시민논객 / 홍혜림 (취업준비생)  :
   저는 조명래 교수님께 질문 드
리겠습니다. 가계부채 700조 원, 그중 상당수가 주택금융담보대출
인데요. 문제가 심각한데 이런 상황에서 집값 하락이 계속된다면
앞으로 가계부채가 증가하고 금융권의 부실도 증가해서 마냥 이
런 집값 하락세를 긍정적으로 볼일은 아니라고 생각합니다. 또 동
시에 부동산시장이 지나치게 과열돼서 가격을 하락해야 된다는 것
도 사실인데요. 가격하락을 지속하면서 이 같은 부작용, 예를 들
면 가계부채라든지 그런 금융권을 부실을 막을 수 있는 방법 어떻
게 생각하십니까?

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   지금 우리나라의 다 알려진 통
계입니다만 가처분소득 대비 국민부채가 1.5배해서 OECD 평균에
한 2배, 3배 정도 되기 때문에 사실 우리나라의 그 국민소득에 비
해선 가계부채가 지금 많이 져있는 상태죠. 실제 또 우리 국민 순
소득 중에서 이자로 내는 것이 지금 한 85%정도로 이미 상대적으
로 우리가 번 것에 비해서 금융부채 부분이 많기 때문에 사실 이
부분은 정부가 그동안 신경을 썼고 또 DTI 규제 완화에 대해서 그
동안 상당히 신중했던 것도 이 부분을 아마 신경 썼기 때문에 아
마 그런 입장이 있었던 것 같고요. 또한 그동안 DTI 규제를 주택정
책으로 보는 것이 아니라 어떤 금융정책으로 봤던 것도 그런 대목
이었는데 이번에 DTI를 이제 풀음으로써 정부가 기대하는 거래활
성화가 이루어진다면 아까 우리 김 소장께서는 뭐 가격상승이 안
이루어질 것이다, 이렇게 말씀하셨습니다만 지금 우리나라 가격이
라는 것이 대개 효과중심으로 움직이는 그런 것이 많고 또 그걸 기
대하기 때문에 그걸 기대하기 때문에 업계에서 DTI 규제 완화 같
은 걸 요구하는 것입니다. 그렇기 때문에 일정하게 정부가 하게 된
다면 자연스럽게 이제 집값이 오르게 되는데 문제는 우리나라 실
물경제가 과연 지금 추가적인 집값 상승, 이를테면 2006년, 2007
년 수준으로 돌아간다고 생각한다면 그런 수준으로 돌아갈 만큼
의 주택의 가격거품을 뒷받침할 수 있는 실물경제가 있느냐 저는
그렇게 보지 않다는 겁니다. 지금 경기도 완벽하게 해소된 것도 아
니고 불황도 해소된 것도 아니고 또 해소된다고 하더라도 지금 상
당히 양극적 방식으로 이루어지기 때문에 실수요자 측면이라고
할 수 있는 저소득층들 경우에는 상대적으로 소득증가율이 상당
히 낮아서 훨씬 더 DTI 규제 완화를 통해서 규제 완화가 아니라 철
폐죠. 철폐해서 집값의 반까지 빌릴 수 있게 된다면 결국은 집을
사게 되는데 집을 사지만 일정하게 오르지만 그 이유가 제가 아까
말씀드렸다시피 반짝 가격상승이 이루어지고 그 이후로 떨어지는
데 만약 오른다면 정부가 분명히 거기에 대한 여러 가지 조치를 취
할 것으로 보고 있습니다. 오른다는 이야기는 인플레라든가 그 다
음에 물가상승 이런 것이기 때문에 금리인상을 가져오게 되고 그
래서 그것이 거래활성화에 의해서 가격이 오른다고 한다는 것이
과거만큼 안정적이지 못하다는 겁니다. 그래서 그 이후 당장 떨어
질 단계고 떨어진다면 바로 이제 그 이번에 거품붕괴 같은 그런 현
상이 있을 수 있기 때문에 이 부분은 정부 입장에서는 굉장히 신중
합니다. 지금 만약 DTI 규제를 철폐한다고 하더라도, 물론 3월까
지 한다고 합니다만 훨씬 더 DTI 규제 이상으로 신중하게 그 저소
득층들의 채무상태에 대해서 면밀한 그건 지구개념도 아니고 계층
개념도 아닌 사람단위로 신용평가를 철저하게 해가지고 어쨌든 그
것에 의해서 가계파산이 이루어지지 않는 장치, 이를 테면 담보물
이라든가 신용평가라든가 이런 것들을 훨씬 더 지금보다도 강화시
켜가는 것이 유일한 해결방법이라고 봅니다.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   잠깐만 말씀드리도록 하겠습
니다. 가계부채와 관련해서는 두 가지 문제가 있을 겁니다. 첫 번
째는 이런 식의 가계부채가 소득수준에 비해선 너무 터무니없게
늘어나지 않도록 미리 예방하기 위해서 DTI 같은 게 그런 금융원
리가 될 텐데요. 미국에서도 교훈적으로 말씀드린 것처럼 캘리포
니아, 뉴욕, 이런 큰 주들에서는 이미 주차원에서 그런 소득으로
조사하지 않고 대출해주는 것들을 규제하는 약탈적 대출을 규제하
는 법제도를 운영해왔었고, 올해 이제 오바마 정권에서 올해 5월
달에 연방법차원에서 그런 약탈적 대출을 금지하는, 그러니까 DTI
를 법제화하는 거죠. 소득을 조사하지 않고 금융기관 대출을 못하
도록 하는 그런 걸 하는 것이고요. 그런데 문제는 이미 또 많은 가
계대출이 소득수준에 비해서 많이 나와 있는 거죠. 특히 2004년,
2006년에 집값이 많이 오를 때 그때는 또 DTI 규제가 없어가지고 2
억, 3억, 4억 막 돈을 빌려가지고 빚을 내서 집을 얻은 사람들이 지
금 어떻게 보면 지금 상황에서 가장 불안하고 가장 피해를 볼 수
있는 상황인데 그런 문제를 해결하기 위해선 우리의 문제는 부채
의 양도 문제가 되지만 그 부채 대출방식이 문제인데 3년에서 5년
동안 이자만 갚다가 한꺼번에 원금을 갚아야 되니까 위험이 있어
서 그걸 장기모기지론으로 전환해주는 것과 또 하나는 그런 분들
이 결과적으로는 금리가 오르거나 정부가 유동성을 거둬들이기 시
작하면 파산하기가 쉽습니다. 그래서 미국도 지금 파산법을 개정
해서 그런 분들이 집을 뺏기지 않고 문제를 해결할 수 있도록 하
는 것들을 준비하고 있는데 우리 정부에서도 법무부에서 이제 파
산법을 개정하면서 1가구 1주택의 경우에 있어선 10년 동안 그걸
나눠 갚게 하면서 집을 뺏기지 않고 파산회생절차를 밟을 수 있도
록 하는 법안을 제출했는데 금융기관이 반대를 해서 지난 정기국
회 때 통과를 못했습니다. 그래서 이번 정기국회 때 그런 법무부
안들이 통과되도록 만들고 그런 것들이 대책이 될 수 있을 것으로
보여집니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   잘 알겠습니다. 다음 질문하시
겠어요?

◎ 시민논객 / 유정은 (주부)  :
   김선덕 소장님께 여쭙고 싶습
니다. 사실 우리나라 건설업계가 우리나라 경제발전에 기여한 바
는 아마 모든 국민들이 알고 계실 거라고 생각을 하지만 지금 현
재 주택보급률이 100%가 넘은 시점이고 인구는 점점 줄어가고 있
는 이 시점에서 우리 국내 건설업계에서 계속 아파트든 주택이든
계속 연간 10만 호 이상 짓는 것이 옳은 것인지, 맞는 것인지 여쭙
고 싶고요. 그리고 이제는 내수시장이 아닌 해외시장으로 좀 눈을
돌리시고 좀 자생력을 키우셔야 하는 것이 아닌가 라는 생각을 하
는데 이 부분에 있어서 정부가 개입하는 것에 대해선 어떻게 생각
하시는지 여쭙고 싶습니다.

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   지금 이제 질문하신 요지처럼
우리 건설업계가 어떤 전환점에 서 있다 라는 부분에 대해선 저도
동의합니다. 그동안 아파트를 많이 공급을 해왔고요. 물론 이제 연
간 공급에 기여한 부분도 있지만 또 가격상승이라든가 이런 부분
때문에 피해를 본 부분도 있고요. 지금 주택보급률이 과거 기준으
로도 110%, 또 새로운 기준으로도 100%에 이미 도달했기 때문에
사실 공급부족, 이렇게 얘기하긴 그렇고요. 그래서 철저하게 우리
건설업체들도 자각을 하고 기본적으로 실수요 위주의 전략으로
좀 가야 된다, 이렇게 말씀을 드릴 수 있고요. 그리고 전 세계적으
로 사실은 국내에서 10위 랭크되는 업체들이 그렇게 집을 많이 짓
는 업체들도 많지 않아요. 우리 같은 특수한 상황에 주택공급을 단
기간 내에 일시에 많이 해보겠다는 사실은 그런 측면이 있기 때문
에 그런데 지금 점진적으로 사실은 해외 쪽에 업체들이 비중을 높
이고 국내의 주택시장부분은 점진적으로 비중을 줄일 수밖에 없
는 그런 상황으로 지금 질문하신 대로 길게 보면 그렇게 가고 있
는 중에 있다, 이렇게 말씀드리고요. 어떻게 한꺼번에 주택사업을
하다 보면 포션이 1/3내지는 어떤 데는 절반정도 되는데 줄일 순
없지 않습니까? 그러니까 점진적으로 대형사 중심으로 그렇게 간
다고 보고요. 해외에도 주택전문사는 또는 이 있습니다. 있는데 우
리가 선분양을 하고 또 PF대출 이렇게 해서 주택사업을 하다 보니
까 사실은 주기적으로 한 번씩 이렇게 구조조정을 하는 이런 측면
이 있는데 우리 중소형사들도 사실 이제부터는 단지형 중심으로 1
년에 몇 천 세대씩 이렇게 보다는 지금까지 지어놓은 주택에서 비
어 있는 부분들, 상품이 비어 있는 부분들, 다양한 주택, 또 이제
젊은 분들을 위한 독신자나 1, 2인을 위한 소형주택, 또 고령자를
위한 실버주택, 이런 이제 우리사회가 갖지 못한 그런 주택 유형부
분에 특화해서 틈새시장들을 공략하는 그런 전략으로 가야되는 거
고요. 업체들 내부적으로도 아마 지금쯤은 그런 인식들이 서서히
생기고 있을 거라고 보여지고 과거처럼 정부의존적인 측면이 많
이 있었죠. 그걸 계속 해서 앞으로도 아파트를 연간 2, 30만 호씩
공급할 것이다, 이렇게 생각하는 업체들은 이제 없을 것이다, 이렇
게 생각이 듭니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   감사합니다. 시민논객 여러분
감사합니다. 이제 8.29 부동산대책이 어떤 효과를 거둘 수 있는가
에 대해서 얘기를 좀 해보겠습니다. 사실 어제가 DTI 규제가 폐지
된 첫날인데 은행에 문의를 하거나 은행에 직접 방문한 그런 발길
은 별로 많지 않았다고 그럽니다. 지금 정부는 집값의 하향안정기
조를 유지하면서 시장을 활성화 하겠다, 이런 지금 취지 아니겠습
니까? 나 의원님. 어떻습니까? 과연 서로 다른 방향으로 뛰는 두
마리 토끼를 잡을 수 있을까요?

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   굉장히 어려운 임무죠. 어떻
게 보면. 그걸 하기 위해선 정부가 많이 고민하는 것이죠. 일단 제
가 볼 때 당분간 이번 조치도 내년 3월까지인데 당분간은 그런 목
적이 어려운 목적이지만 달성될 수도 있을 것이다, 저는 희망하고
있습니다. 왜냐하면 일단 이 조치로 인해서 거래는 분명히 아주 저
희가 바라는 만큼 많이 활성화 될지 작게 활성화 될지 모르겠지만
활성화 될 것입니다. 그 대신에 가격은 당분간 오르지 않을 것이
다, 저는 그렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 지금 공급물량이 너무
나 풍부합니다. 시장에서는 2007년도에 저희가 분양가 상한제 이
것을 재도입하기로 하니까 그전에 건설업체들이 밀어내기 분양을
많이 했습니다. 그래서 그때부터 짓기 시작한 것들이 지금 분양시
장에 다 나와 있습니다. 그 다음에 미분양 주택이 지금 전국적으
로 11만 호 있습니다. 그 다음에 보금자리주택이 지금 나오고 있
지 않습니까? 또 2기 신도시가 있고 하기 때문에 내년까지는 공급
물량이 너무 풍부하기 때문에 가격상승의 우려는 저는 없다고 봅
니다. 그리고 거래활성화는 이루어질 것이기 때문에 당분간은 부
동산 가격이 안정되면서 거래는 좀 더 활성화 되는 그런 국면이 오
지 않을까 이렇게 희망하고 있습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   희망과 기대군요. 조 교수님.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   사실 뭐 제가 앞에서도 말씀
을 드렸습니다만 대개 전문가들 사이에서도 그렇고 정부쪽에서도
일부 관계자들은 지금 대세하락기란 이야기를 많이 하고 있습니
다. 자, 그렇다면 이 상황을 어떻게 인식할 건가, 지금 아까도 제
가 말씀드렸습니다만 시장이 자기 메커니즘에 의해서 지금 가격
이 하락되는 이런 국면이라면 그것을 연착륙 시켜가는 그런 것이
지금의 일종의 주요한 정책이라고 보는데 현재 지금 정부가 제시
한 최근에 제시한 정책은 인위적으로 그것을 좀 업그레이드 시키
는, 높여내는 이런 것이기 때문에 그에 따른 부작용이 좀 적지 않
을 것 같고요. 그래서 어쨌든 간에 지금 현 상황에 대한 인식을 우
리가 우리 정부가 어떻게 할 건가, 가령 지금 거래를 활성화 시켜
가지고 이를 테면 2006년, 2007년으로 돌아갈 것인가, 그건 아니라
고 봅니다. 그래서 하향안정화 시켜야 되고 특히 불필요한 거래 촉
발이라든가 가격상승을 이끌어내는 그런 어떤 조건이 있다면 그것
을 예의주시하면서 정부가 향후 여러 가지 대책을 강구하는 것이
난 중요하다고 보고 있습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   김 선생님 어제 혹시 은행상
황 좀 점검해보셨나요?

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   저희들도 기사를 통해서 간접
적으로 볼 수밖에 없는 상황인데요.

◎ 박광온 / 진행  :
   네. 뭐 조짐 같은 거라든지.

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   뭐 언론기사를 다 정확하게 우
리가 확인할 순 없지만 관심들은 많아진 것 같긴 하구요. 다만 이
제 저는 시간이 좀 걸린다, 이렇게 보여지고 이번 대책이 아니었
다 하더라도 거래량은 이제 예상했던 것보다 우리 기대했던 것보
다는 적지만 조금씩은 늘어나리라 보여집니다. 다만 이번 대책으
로 거래량이 늘어나는 폭이 좀 커질 것이다, 이렇게 보여지고요.
이게 가격에 대한 상승기대가 컸을 때 거래가 많이 늘어나는데 아
까 말씀하신 대로 그런 기대가 없기 때문에 불가피한 거래들만 이
루어지면 사실 그건 거래량이 소폭 증가하는 정도로 나타날 것인
데 가을 이사철에 시기적으로 보면 가을 이사철에 조금 늘 것이고
또 지나면 12월까지는 또 비수기 아닙니까? 그때는 또 조금 줄 것
이고 또 내년 봄 이사철에, 그래서 이렇게 극단적으로 줄어드는 거
래량, 그것보다는 좀 늘겠지만 그렇다고 해서 거래가 크게 늘어난
다든가 그렇지는 않을 걸로 보여지진 않고요. 다만 이제 그 정도
효과를 보려고 그러면 이런 대책을 했느냐 이렇게 비판할 수 있겠
습니다만 거래를 꾸준히 늘려주는 것이 필요하기 때문에 사실은
더 가격이 급락한다든가 거래를 더 준다든가 하는 부분을 막아주
는 측면이 있기 때문에 거래는 시간이 걸리겠지만 점진적으로 소
폭소폭씩 늘어날 것이다, 이렇게 보여집니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   김 본부장님 어떻게 보세요?

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   정부정책은 현재 가격을 유지
하는, 가격이 지금보다 오르지만 않으면 된다는 것처럼 보입니다.
현재 가격을 유지하면서 거래를 늘리는 것을 목표로 잡고 있는 것
같은데요. 그건 상당히 모순이 있는 것이죠. 현재에 있어서 거래량
이 늘어나려면 가격이 떨어져야 되는데 실수요자들은 다 가격이
떨어질 것으로 예상하고 있고 지금 같은 시점에 있어서 많은 빚을
내서 집을 산다는 것도 굉장히 위험하다고 생각하고 있고 이미
2004년, 2006년도에 많은 빚을 내서 산 사람들이 굉장히 고생하면
서 극도의 어려운 생활을 하고 있는 모습들을 주변에서 많이 보고
있기 때문에 빚을 내서 집을 사기 위해서 시장에 뛰어들진 않을 것
이라고 보여집니다. 따라서 이 문제가 해결되기 위해선 결국 가격
이 떨어져야만 거래량이 늘어나는데 현재 가격을 어떻게든지 유지
시키면서 거래량을 늘리겠다는 것은 이제 그런 점에서는 모순이
기 때문에 실효성도 전 얻기가 참 어려울 것이다, 그리고 결과적으
로는 어느 시점에 가서는 가격이 결국 떨어져가지고 거래가 활성
화 되는 시점들을 자꾸 지연시키면서 이 비정상적인 시장상황들
을 늘리는 그런 역할로 기능할 가능성이 많다고 보여지고요. 그래
서 문제를 해결하려면 결국 건설회사들이나 다주택 보유자 분들에
게 정부정책에 더 이상 기댈 게 없다, 스스로 해결해야 한다 라는
신호를 정확히 보내줘서 그러면 그분들이 가서 시장에 가서, 예를
들어서 정부가 지금 미분양 주택들을 50%의 가격으로까지도 매수
하고 있거든요. 그러면 그런 가격을 정부에 팔 게 아니라 시장에
가서도 팔아야 된다 라는 것들을 보여주는 게  시장 정상화를 해나
가는 가장 기본적인 코스다 라고 보여집니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   김 소장님.

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   가격 부분에 대해서 제가 딱
한 마디만 말씀드리면 가격이 이제 거품이니까 크게 떨어져야 된
다, 이런 말씀을 하시는데

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   급락해야 한다, 그런 걸 말씀
드린 건 아니고요.

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   그건 아니라고 저도 생각하는
데 가격이 계속 떨어져야 된다, 이러는데 명목가격은 사실상 크게
떨어지질 않습니다. 명목가격은. 우리가 3년 전에 10억이었던 물건
이 지금 3년이 지났단 말이죠. 물가가 매년 3%씩 오르면 그건 이
미 9%가 떨어진 겁니다. 그러니까 2006년에 10억이었던 집이 지
금 2010년 아닙니까? 똑같은 가격을 유지하고 있다고 그러면 그 가
격은 떨어진 것이죠. 그 다음에 우리가 이제 상대적 크기로 측정
을 하는데 소득 대비 주택 가격이 얼마냐 이렇게 했을 때 현재 가
격을 묶어놓는 것이 마치 이걸 가격을 올리기 전 단계로 생각하는
것처럼 제가 오해할 수는 있는데 어쨌든 가격을 묶어놓고 소득을
계속 올려주면 소득대비 주택가격 비중이 떨어지기 때문에 그건
이제 연착륙을 하기 위한 가장 기본적인 조건입니다. 소득은 그대
로 두고 가격을 떨어뜨릴 순 있지만 그 방법보다는 가격은 그대로
묶어놓고 소득을 올리는 방법들이 연착륙을 하는 조건이지 가격
이 급락을, 급락은 아니라고 말씀하셨으니까 가격이 떨어져야 된
다, 우선적으로. 이렇게 생각하시는 것보다는 가격은 그대로 있더
라도 예를 들어서 그 가격이 5년, 10년 동안 그대로 있다, 그러면
그 가격은 30%가 떨어진 겁니다.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   그 가격을 유지하면서 소득이
느는 건 시간이 많이 걸리는 것 아닙니까?

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   네, 그렇습니다.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   현재 가격을 유지하면서 단기
간 내에 거래량을 늘린다는 것이 정부의 의도와 달리 그렇게 되기
어렵다는 것이죠. 

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   소프트랜딩를 하기 위해선 그
런 기간이 필요하다, 이 말씀입니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   잘 알겠습니다. 이 교수님.

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   가격이 떨어진다는 말씀이 가
격이 상승됐던 2006년도, 2007년도의 기준으로 얘기할 것인가 아
니면 금융위기를 맞이하면서 떨어지던 시점을 저희들이 얘기할 것
인가, 소득대비로 얘기할 것인가에 따라서 분명히 방향과 해답은
달라지고요. 그 다음에 아까 은행 얘기를 어느 분이 질문하셨습니
다만 저도 여기 오기 전에 몇 군데 은행에 아는 분들한테 전화로
확인해 보니까 사실은 몇 군데 전화는 오면서 정확한 어떤 정책적
인 방향제시 세부지침에 대해서 은행에 눈치보고 있는 현 시점이
아니겠는가, 예컨대 2005년도에 생애최초 주택담보대출을 젊은층
을 위해서 정부가 한시적으로 운영한 적이 있습니다. 그때는 가격
이 상승되는 시점이고 지금은 약간 주춤하면서 하락되는 시점이
기 때문에 더 떨어질 수 있지 않겠나 이런 면에서 수요자 측에서
조금 주춤하고 있다,

◎ 박광온 / 진행  :
   관망하고 있다, 이거죠.

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   예, 그런 관망세가 있겠고요.
두 번째로는 저희들이 지금 까지 얘기한 것이 주택만 얘기했지 토
지 측면은 얘기가 안 나왔습니다. 그러면 부동산시장이 주택만 있
느냐, 그게 아닙니다. 토지거래도 있거든요. 토지거래는 왜 안 되
느냐, 사실 서울 수도권은 주택이 많지만 지방과 제주도, 이런 데
가면 토지거래가 많이 있습니다. 토지거래가 제일 안 되는 건 토지
거래허가구역을 너무나 지나치게 묶어 놓는 지금 하락시점에서 그
렇게 묶어야 되는 것인가 라는 그런 정책적인 고민을 아마 나 의원
님 국회에 가서 많이 해보셨을 것이고요. 마지막으로 제가 말씀드
리고 싶은 게 저희들이 지금 주택 문제와 토지를 얘기하고 있습니
다만 조금 있으면 또 전·월세 문제가 또 나옵니다. 그러면 우리나
라 전월세 통계가 정말 제대로 돼 있는가 라는 거예요. 그런 문제
에 대해 정확한 통계자료가 있는 것인가, 사실 없습니다. 예를 들
어서 전세, 월세 사시는 분들이 확정일자를 받습니다. 그러면 확정
일자에 대한 통계자료를 가지고 정부가 어떤 대책을 세워야 되는
데 어떤 동사무소의 행정직원의 인력에 대한 부족들, 그걸 정말 도
와줄 수 있는 것은 현업에 종사하는 중개업자들의 확정일자를 도
와주면서 자진신고할 수 있는 시스템의 개발, 정부가 사실 나서야
되는 거거든요. 그런 정확한 통계를 가지고 대책이 나왔을 때 국민
이 믿고 따라가는 것이지 그런 것 없이 저희들이 어느 지역은 올라
갔다 내려갔다, 이것은 너무나 국지적인 얘기 아니겠는가, 이렇게
말씀드릴 수 있겠습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   잘 알겠습니다. 이제 토론을
마무리해야 될 시간이 다가오고 있는데요. 이 부분에 대해서 잠시
얘기를 해보죠. 요즘에 이제 어떤 집을 사려는 수요보다도 월세나
전세를 선호하는 그런 명확한 경향이 있다고 합니아. 그러니까 이
제 이게 소유 혹은 투자의 개념보다는 주거의 개념으로 많이 집에
대한 인식이 바뀌고 있다는 건데 이것이 집값이 너무 비싸기 때문
에 도저히 살 수 없다는 어떤 뭐 포기 혹은 좌절감의 표시일 수도
있겠지만 또는 경향이 바뀔 수도 있다고 해석들 하니까요. 그러면
국가의 정책도 여기에 맞춰서 가야 되는 것 아닌가 하는 그런 지적
도 있는데 이 부분에 대해서 얘기해보시고 그 다음에 마무리발언
겸해서 각 1분 30초씩 시간을 드리겠습니다. 나 의원님부터 말씀하
시죠.

◎ 나성린 / 한나라당 국회의원  :
   전세를 구하는 경향이 많은
건 사실인 것 같아요. 특히 젊은 사람들 사이에서. 그런데 사실은
아까 김 변호사님도 말씀하셨지만 가능하면 장기모기지시스템 도
입해가지고 많은 분들이 자기 집을 소유하게 하는 게 좋겠죠. 외
국 같은 경우도 영구임대 주택 같은 걸 했다가도 나중에 그걸 또
사게 합니다. 거기 들어온 사람들이. 왜냐하면 그냥 영구임대주택
으로 가져가게 되면 자기집이 아니기 때문에 관리가 잘 안 되고 하
기 때문에 슬럼화 되고 해서 그걸 사게 하면 자기 자산이 되니까
유효하게 하기 위해서 관리를 잘해서 가능하면 자기 주택을 소유
하게 하는 게 좋은데요. 지금 저희 당도 그렇고 정부도 모기지시스
템 도입에 대해서 지금 준비하고 있습니다. 그런데 전세 같은 경우
는 불가피하게 이제 다른 데에 소비하기 위해서 전세를 사람도 있
지만 불가피하게 또 전세를 하는 많은 서민층이 있지 않습니까? 그
래서 이분들에 대한 대책이 필요하거든요. 그래서 이번에는 대책
도 저희가 오늘 논의는 안 했지만 이번에 서민들을 위한 전세자금
융자, 거기에 대한 대책이 들어가 있습니다. 그렇기 때문에 이런
것이 필요하다, 그리고 그 외에 1가구 다주택자들이 임대업자로 이
렇게 쉽게 전환해가지고 전세물량을 공급할 수 있도록 임대업자
기준을 좀 더 완화하는 조항도 들어가 있습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   조 교수님.

◎ 조명래 / 단국대 교수  :
   저는 우리 나 의원이랑 조금
생각이 다른데요. 소유주택을 많이 늘려야 한다는 것은 서구의 통
계를 보더라도 한 60% 정도가 맥시멈이고요. 나머지는 임대 쪽으
로 결국은 한 40% 평균적으로 정책이 되는 것 같은데요. 지금 전
세 수요가 는다는 것은 여러 가지 이유가 있습니다만 저는 또 이렇
게도 해석합니다. 과거 같으면 어쨌든 땡빚을 내서라도 집을 사면
집값이 오릅니다. 집값이 오를 전망이 별로 없다고요. 그럴 바에
는 그 많은 돈을 잠궈 놓을 필요가 없다는 거예요. 그래서 그 돈을
오히려 다른 데 쓰고 전세 들어가자, 이제는 투기적인 대상이라기
보다도 일종의 이용의 대상으로 바라보고 이런 것은 인식의 하나
의 시작이라고 보기 때문에 이것이 바로 정책의 중요한 단초다, 그
래서 저는 소유주택을 늘리기보다도 오히려 반대로 서구형의 진정
성 있는 사회주택을 더 늘리자, 이를 테면 서구의 주거복지가 실현
된 나라를 보게 된다면 대개 이른바 공공주택, 거기는 공공자가도
있고 임대도 있습니다. 그 경우는 대개 한 전체에서 2, 30% 되는
데 그것은 그걸 통해서 시장도 조절하고 또한 시장실패자들도 수
용해내는 이런 이중적 효과가 있기 때문에 저는 그 부분을 늘려가
야 되고요. 하나 마지막 하나 더 곁들인다면 저는 차제에 우리나
라 주택의 어떤 정책도 그렇고 시장도 너무 공급자 중심으로 돼 왔
다, 소비자가 이제 목소리를 내고 소비자의 권리를 찾아가는 그런
일종의 주택시장의 건전화가 있어야 하는데 그러려면 저는 무엇보
다도 현재 지금 건설산업이 진정한 의미의... 건강한 생산구조로
써 바꿔 나갈 수 있는, 그렇게 해서 경쟁력 있는 그런 제품을 만들
면 소비자들이 선택할 수 있는 그런 시장을 만들어 가야한다, 이렇
게 끝으로 이야기하고 싶습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   이 교수님.

◎ 이성근 / 경희대 교수  :
   주거개념은 사실 수요자의 철
학개념이 먼저 바뀌어야 될 거라고 저는 생각합니다. 내가 집을 갖
고 있음으로써 내 주변에 임대주택이 들어오는 것을 외형적으로
는 칭찬하면서도 속으로는 싫어하는 분들도 많이 있는 이중적인
성격들, 우리가 고민해봐야 되는 숙제가 있겠고요. 그 다음에 어
떤 측면에서는 이 주거개념이 우리나라는 단일하게 주거개념보다
도 학군하고 같이 움직입니다. 주변 학교에 어떤 좋은 학군들이 있
겠는가, 그게 강남3구고 강북에서는 은행사거리가 되지 않는가, 이
런 게 같이 주거와 학교 교육과 연결돼 왔던 우리의 30년 역사가
있었기 때문에 강남3구라는 것도 70년대 초에 경기고등학교 내려
오면서 강남이 개발됐거든요. 많이. 이런 여러 가지 교육과 주거
가 움직이기 때문에 우리 수요자들에 철학의 개념의 정립과 더불
어서 정말 임대주택에 살아도 떳떳하게 나는 이런 좋은 임대주택
에 살 수 있는 주변에 받아들이는 수용할 수 있는 서로가 마음이
통하는 이런 철학이 열어지면서 이게 같이 가는 상황이 와야 되지
않겠냐, 이렇게 말씀드릴 수 있습니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   김 본부장님.

◎ 김남근 / 참여연대 민생희망본부장  :
   전세부분에 있어선 우리의 경
우에 있어선 이제 공공임대 같은 경우 아주 빈민층만을 대상으로
하고 중산층을 위한 그런 장기전세주택 같은 형태를 공급하는 것
들은 정부의 역할이 아닌 것으로 지금까지 생각해온 경우들이 많
이 있고 그런 부분이 공공에서 잘 공급되지 않았습니다. 그러다 보
니까 민간에 굉장히 많이 맡겨져 있는 상황이고 그래서 이 부분들
이 급락과 급등이 많이 일어나는, 특히 급등이 많이 일어나는, 그
리고 굉장히 불안정성들을 일정시기에 보이는 그런 문제점들이 있
습니다. 그런 점에서 서울시에서 시프트라는, 시프트라는 것은 그
런 빈민층을 대상으로 하는 게 아니라 중산층을 대상으로 해가지
고 그런 중산층 요구에 맞는 장기전세주택형태의 공공주택을 공급
하는 것인데요. 그런 분들을 보완적으로 많이 늘릴 필요가 있다,
그런데 서울시는 한계가 있습니다. 서울시가 갖고 있는 재정이라
든가 땅이 한계가 있어서 지금의 보금자리주택과 같은 공공주택
공급부분에 있어서 시프트와 같은 형태의 장기전세주택들을 많이
늘릴 필요가 있다는 걸 말씀드리고 싶고요. 그 다음에 단기간으로
는 집들을 사지 않고 대기하려고 하니까 상대적으로 전세수요가
늘 수밖에 없고 거기다가 재개발이나 재건축 같은 것들이 다시 과
속개발을 하기 시작하면서 멸실률이 높아지게 되면 전세값이 급등
할 그런 우려도 여전히 내재를 하고 있습니다. 그래서 이런 부분
에 대비해서 정부가 아까 방청객에서 말씀하신 분들이 왜 정부정
책 이런 거 다 빚을 내라 이런 것만 있냐고 그러는데 여전히 나온
것 보면 전세주택은 빚 내 가지고 더 빚을 내게 지원해주겠다 라
는 것뿐인데 그러지 말고 지금 가동할 수 있는 부분들을 전세주택
으로 많이 쓸 수 있도록 건설회사들이 미분양 주택 같은 것들을 정
부가 매입한 것들을 다시 환매시켜주지 말고 그걸 정부 스스로 전
세로 내놓는다거나 아니면 건설회사들로 하여금 장기전세주택 같
은 것들을 많이 내놓도록 하는 정책들을 할 필요가 있다고 보여지
고 그 다음에 우리 이 교수님이 말씀하셨듯이 전세시장의 불투명
성도 급락, 급등을 가져오게 하는 중요한 원인 중에 하나 같습니
다. 그래서 미국이나 캐나다 같은 곳을 보게 되면 정부의 감독 하
에서 전산시스템을 운영하거든요. 그래서 부동산 중개인들이 거래
내용들을 올릴 때 그걸 허위로 올리거나 그러면 제재라든가 자격
박탈이라든가 이런 걸 받으면서 관리가 되는 그런 공정한 시스템
이 있고 그런 부분을 통해서 가격을 확보하기 때문에 그런 불안전
한 정보에 의해서 급락되는 그런 것들을 막고 있습니다. 그런 점에
서 국토해양부나 이런 부분들이 적극적으로 부동산 중개인들과 공
개되는 그런 전자사이트 같은 것들을 통해가지고 부동산 정보, 특
히 전세정보 같은 것들을 정확히 등록되도록 하는 그런 제도를 운
영할 필요가 있다 라고 보여지고요. 또 하나 문제점은 이런 비상적
인 시기에는 임차인이 방어할 수 있는 부분들이 있어야 되는데 저
희들은 그런 제도가 없는 거죠. 그래서 이렇게 폭등하는 시기에 있
어선 임차인이 갱신청구권을 한 번 행사하면 임대인이 특별한 정
당한 이유가 없는 경우에 한 해 정도는 갱신할 수 있고 그 갱신되
는 과정에서 임대료 상승들을 막는 그런 제도들도 도입될 필요가
있다고 봅니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   김 소장님.

◎ 김선덕 / 건설산업전략연구소장  :
   최근에 전세수요가 좀 늘고 대
기수요가 는 건 사실 이긴 하지만 그것이 트렌드로 아직 정착됐다
고 보긴 어렵고요. 그 대신에 임대를 쉽게 할 수 있고 또 그럼에도
불구하고 집을 굳이 사려고 노력 안 하는 그런 사회를 만들려고 하
면 가격안정이 우선 돼야 됩니다. 그래서 정부정책은 현 정부도 마
찬가지입니다만 가격안정을 위한 정책들은 지속돼야 되고요. 지금
까지 정부의 어떤 정책은 좀 이미 끝을 냈어야 되는 정책이라고 보
여집니다만 주로 양적공급 정책에 너무 치중을 많이 해온 점이 있
고요. 그러다 보니까 막대한 신도시라든가 또는 굉장한 물량의 공
급, 이런 것이 주로 정부 역할인양 인식하고 있는데 이제는 사실
은 질적인 부분, 또는 이제 지방에서부터의 주택정책, 이런 쪽으
로 방향전환이 이루어져야 되고요. 그런 측면에서는 이제 어떻게
보면 지방에서 자기지역의 수요를 분석하고 자기 지역의 주택공
급 하는 양을 스스로 결정해서 중앙정부는 조정만 해주는 그런 역
할로 변화가 돼야 된다, 앞으로는. 이렇게 생각을 합니다.

◎ 박광온 / 진행  :
   고맙습니다. 여러분 토론 잘
보셨습니까? 집은 개인에게 가장 큰 재산이자 안식처고 또 집 만드
는 기업에겐 가장 중요한 사업수단입니다. 정부는 이 두 가지 면
을 잘 살펴서 정책을 펴야겠죠. 오늘 토론이 실효성 있고 특히 집
을 한 채 가진 사람 또는 집을 못 가진 분들에게 희망을 주는 그런
정책을 수립하는데 도움이 되길 바랍니다. 밤늦게까지 함께 해주
신 시청자 여러분, 그리고 시민논객과 방청객 여러분, 그리고 토론
에 참여해주신 다섯 분 토론자 여러분 감사합니다. 백분토론 마치
겠습니다. 안녕히 계십시오.