FAQ
전세계약 갱신권 사용여부 기준 문의드립니다. (전세금 반환소송용도)
저는 임차인이고, 전세 계약 만료 전에 중도해지를 요청한 상황입니다. 제가 해지통보 한 후 3개월이 다되어가는데 임차인은 새로운 세입자 구해지기 전까지는 전세금 반환 불가 + 구해져도 중개수수료는 제가 부담 통보를 했구요.
갱신권 사용시 해지통보 3개월 후 계약이 해지된다고 알고있습니다. 다만 상호합의 재계약일 경우 3개월 기간이 해당되지 않고 기존 계약 만기를 지켜야 하는 것으로 알고있습니다.
1. 갱신권사용인지 상호 합의 재계약인지 판단을 어떻게 하는지 궁금합니다.
2. 저는 카톡으로 갱신권 쓴다는 언급은 없이 재계약을 요청했고, 인상금액에 대해서는 유선상으로 갱신권 사용하여 5%인상하여 재계약으로 협의했습니다.
3. 임차인은 계약 당시 임대사업자였습니다.
4. 저는 계약해지 통보 후 3개월 후에 다른집으로 이사나갈예정입니다. (계약만기 4달전)
위 경우에도 전세 중도해지 통보 후 3개월 해지에 해당하여 만기 전 전세금반환 청구 소송이 가능할지 문의드립니다.
관련태그: 임대차
갱신권 사용시 해지통보 3개월 후 계약이 해지된다고 알고있습니다. 다만 상호합의 재계약일 경우 3개월 기간이 해당되지 않고 기존 계약 만기를 지켜야 하는 것으로 알고있습니다.
1. 갱신권사용인지 상호 합의 재계약인지 판단을 어떻게 하는지 궁금합니다.
2. 저는 카톡으로 갱신권 쓴다는 언급은 없이 재계약을 요청했고, 인상금액에 대해서는 유선상으로 갱신권 사용하여 5%인상하여 재계약으로 협의했습니다.
3. 임차인은 계약 당시 임대사업자였습니다.
4. 저는 계약해지 통보 후 3개월 후에 다른집으로 이사나갈예정입니다. (계약만기 4달전)
위 경우에도 전세 중도해지 통보 후 3개월 해지에 해당하여 만기 전 전세금반환 청구 소송이 가능할지 문의드립니다.
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작성일2022.11.10
조회수 932
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1. 갱신권을 사용하는 경우 종전과 동일한 조건으로 계약이 갱신되며(단, 보증금 5% 증액은 가능), 재계약의 경우에는 종전 임대계약은 일단 종료하고, 새로운 계약이 체결되는 것입니다.
2. 거래계에서 양자의 구분은 사실 쉬운게 아닙니다. 특히, 갱신 또는 재계약이라는 표현을 썼다고 하더라도 쌍방 당사자가 그 표현을 사용한 의도가 다른 경우도 많습니다. 대법원은 '임차인의 계약갱신요구권 행사로 인하여 임대인과 임차인이 새로운 임대차형식을 계약을 체결한 경우에도 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가된다면 상가건물임대차보호법 제11조 제1항 규정이 적용된다'고 판시한 바 있습니다.
3. 만약, 양 당사자가 종전 임대차와 별개로 새로 시작되는 임대기간을 설정할 의사를 가지고 있는 것으로 평가된다면 재계약이라고 볼 가능성이 높다고 생각되며, 재계약의 형식을 취했다 하더라도, 제반의 사정을 고려할 때 그것이 종전 계약과 동일한 조건이며 세입자가 언제든지 해지의 의사표시를 하여 3개월 후에 계약이 종료시킬 수 있는 권리가 유보되어 있다고 보인다면 계약갱신으로 볼 가능성이 높다고 생각됩니다.
4. 질문자님의 경우 유선상으로 갱신권 사용의 의사를 표시하였고, 임대인과 사이에 일정한 임대기간을 다시 설정하는 의사가 오간 것이 아니라면 이는 재계약이 아니라 갱신이라고 생각됩니다.
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2. 거래계에서 양자의 구분은 사실 쉬운게 아닙니다. 특히, 갱신 또는 재계약이라는 표현을 썼다고 하더라도 쌍방 당사자가 그 표현을 사용한 의도가 다른 경우도 많습니다. 대법원은 '임차인의 계약갱신요구권 행사로 인하여 임대인과 임차인이 새로운 임대차형식을 계약을 체결한 경우에도 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가된다면 상가건물임대차보호법 제11조 제1항 규정이 적용된다'고 판시한 바 있습니다.
3. 만약, 양 당사자가 종전 임대차와 별개로 새로 시작되는 임대기간을 설정할 의사를 가지고 있는 것으로 평가된다면 재계약이라고 볼 가능성이 높다고 생각되며, 재계약의 형식을 취했다 하더라도, 제반의 사정을 고려할 때 그것이 종전 계약과 동일한 조건이며 세입자가 언제든지 해지의 의사표시를 하여 3개월 후에 계약이 종료시킬 수 있는 권리가 유보되어 있다고 보인다면 계약갱신으로 볼 가능성이 높다고 생각됩니다.
4. 질문자님의 경우 유선상으로 갱신권 사용의 의사를 표시하였고, 임대인과 사이에 일정한 임대기간을 다시 설정하는 의사가 오간 것이 아니라면 이는 재계약이 아니라 갱신이라고 생각됩니다.
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2022.11.10.