안녕하세요.

네이버 지식인 경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 네이버 지식인 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

법원경매의 기본적인 개념과 권리분석 요령부터 다시 공부하시는 것이 바람직해 보입니다.

"선순위 임차인 전세금은 인수???" 는 잘못 알고 계신 겁니다.

대항력을 갖춘 임차인이라고 하더라도 배당여부에 따라서 낙찰자의 인수대상과 그 범위는 완전히 달라집니다.

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말씀하신 사건의 경우, 말소기준권리인 2021.12.29 인천수협의 근저당 이전인 2020.01.20 전입 으로 대항력을 갖춘 임차인이 확인되나, 배당요구종기일 이전인 2023.09.08 권리신고 및 배당요구를 하였고, 확정일자의 우선변제권에 따라 현재 최저매각가격 기준에서 전액배당이 가능할 것으로 예상되는 바, 이로서 해당 임차인의 대항력은 소멸되는 만큼 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

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허나...

이는 대항력에 따른 문제일 뿐, 그 외 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성이 없다는 의미는 아닙니다.

특히나, 임차권등기 후 주택도시보증공사로 임차권을 양도한 이상 실제로는 이사 및 전출을 했을 가능성이 상당한 만큼 현재 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명하다는 것을 의미하는 만큼 당연히 현황조사 시 세대방문 등을 통해 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 해야 합니다.

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또한, 그외, 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 세부적인 내용은 반드시 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

기본 서류 검토만으로 이 모든 것을 확인 및 판단이 불가능 합니다.^^

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본인의 답변을 포함하여, 네이버지식인 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다.

이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

​따라서, 이러한 인터넷 상에서의 정보만으로 입찰참여 여부를 결정하실 생각 이시라면, 입찰은 포기하시는 것이 바람직 합니다.

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해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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