동생분께 아파트분양권을 양도하고 싶으시다구요...

구체적인 정보가 있으면 자세히 알려드릴 수 있을텐데.. 좀 아쉽습니다.

그럼 예를 들어 설명해 보도록 하겠습니다.

분양금액이 5억원이라고 하고 현재 계약금 10%와 중도금 60%는 대출로 대체한 상태이며,

잔금 30%만 남았다고 가정해 보겠습니다.

현재 상태에서 프리미엄이 5천만원 붙었습니다.

분양권의 시세는 지급(부담)한 금액 + 프리미엄가격 입니다.

현재 분양권 시세 = 계약금 5천 + 중도금대출 3억 + 프리미엄 5천 = 4억원이 됩니다.

이 상황에서 동생에게 분양권을 전매한다면 가장 적절한 가격은 얼마일지 궁금하신거죠?

일단, 동생과 매매한다면 반드시 자금출처를 확인 할 수 있는 자금으로 주고 받으셔야 합니다.

그렇게 하지 않으면 세무 당국은 특수관계자간의 매매는 증여로 보기 때문입니다.

그럼, 가격을 얼마까지 받으면 될까요?

두가지 관점이 있습니다. 증여세부분과 양도세부분입니다.

증여세부분을 살펴보죠.

 분양권시가의 30%내에서 더 받거나 깍아줄 수 있습니다.

 ㅇ 4억 x 30% = 1.2억(깍아줄 수 있는 금액입니다) 

 ㅇ 4억-1.2억 =  2.8억

2억8천만원으로 계약할 수 있습니다.

그런데...이미 중도금대출이 3억이 있습니다.

그런 경우라면 저는 매매금액 3억으로 해서 중도금대출을 동생이 떠 안는 것으로 해서 한푼도 받지 않고 분양권을 넘겨줄 수 있습니다.(시세에서 1억원을 깍아주는 결과가 됩니다)

시가의 30%를 벗어나지 않았기 때문에 1억을 덜 받았더라도 증여세는 없습니다.

그럼 , 양도세 측면에서 살펴보겠습니다.

특수관계자간 거래에서 저가 또는 고가양도를 통해 상댜방에게 재산적 이익을 줄 수 있습니다.

이부분은 앞서 증여세 부분에서 말씀드렸습니다.

양도세부분은 조금 다릅니다.

특수관계자끼리 매매를 할 때 시가와의 차이가 5%를 벗어나면 부당행위로 보고 시가를 양도가액으로 하여 양도세를 계산합니다(부당행위계산의부인) 

시가 4억원인 분양권을 동생에게 3억원에 매매했으면 증여세는 없지만,

형님의 양도가액은  실제 받은 3억원이 아닌 4억원으로 보고

분양권 취득에 들어간 3억5천만원(계약금 5천 + 중도금 대출 3억원)를 빼면 양도차익은 5천만원으로 계산됩니다.  여기서 기본공제 250만원을 하면 4천7백5십만원이 과표가 됩니다.

분양권 취득 후 1년경과 2년미만에 양도했으므로 세율 40%를 적용하면 양도세는 1900만원, 지방소득세 (10%) 190만원을 더하면 2090만원이 됩니다.

동생에게 1억원 벌어주는 대신 형님은 양도세 2천만원을 내야하는 겁니다.

이런 계산 결과를 보고...제가 제시하는 제안은 이렇습니다.

매매가격 3억2천으로 하여 동생분에게 2천만원을 받습니다.

이렇게 하면, 형님은 동생에게 받은 2천만원으로 양도세를 낼수 있어 추가지출 없이 분양권을 동생에게 양도할 수 있고, 동생분은 형님께 8천만원 싸게 분양권을 살 수 있어 형님의 좋은 뜻이 이루어질 수 있겠다는 제 생각입니다. 

물론, 실제 지급한 계약금만 받을 수도 있습니다. 매매금액을 3.5억으로 하고 동생분께 5천만원을 받으면 됩니다. 결과는 앞의 내용과 동일하여 양도세 2만원은 형님이 내야합니다. 

부디 형님의 따뜻한 사랑이 잘 이루어질 수 있도록 기원하겠습니다!