질문 잘 보았습니다.

부동산에 투자하여 재산을 증식하는 방법은 여러 가지 방법이 있습니다. 부동산에 투자하고 싶으나 정보나 경험이 없고, 경제가 불안하니 안전한 투자처가 무엇보다우선시 되는 시기인것 같습니다. 돈을 벌기 위해서는 부지런 해야 하는 수고는 감수해야합니다(발품을 파는 건기본입니다) 부동산 투자로 수익을 얻기 위해서는 정부의 부동산 정책이나 개발방향 등을 염두에 두고 단발성이 아닌 인구유입과 개발호재가 있는 곳을 눈여겨 봐야 합니다. (경험자에 도움이 있으면 금상 첨화겠죠) 소중한 자금을 부동산에 투자 하시려는 건 안전하면서 시세차익을 남기고 싶은 두 마리 토끼를 잡고자 하는 마음이겠죠.

선생님께서 아파트나 빌라를 구입해서 일정기간 지나 상승가치가 오면 좋지만 주택의 과다한 보급률로 미분양이 매우 많아 상당기간 투자 수익을 내기는 어려울 것이며, 주택 보급률이 115%인 우리나라 현실 또한 투자수익 내기가 어려운 이유이죠. 아울러 인구 증가도 정체되어 있는게 크나큰 이유입니다. 그런데 2009년 아파트시세에 많은 변화가 왔습니다. 2008년 미국에서 시작한 금융 위기는 특히 '불패신화'로 자리매김한 부동산 시장마저 '대세하락론'의 대상이 됐습니다. 주요 언론들은 일제히 서울 강남권 등 이른바 '버블세븐' 지역에서 비명이 끊이지 않는다고 신문지면을 장식했죠. 그러나 1년 만에 상황이 바뀌었습니다. 강남권 주요 아파트는 순식간에 낙폭을 만회하고 있고, 일부 아파트 가격은 경제위기 이전 수준까지 회복했습니다. 하지만, 정부의 인위적인 버블 떠받치기로 미뤄진 것일 뿐, 아파트값 폭락은 피할 수 없다고 보여 집니다. 그렇기 때문에 지금 아파트 시장에 뛰어드는 것은 매우 위험한 일이라고 생각합니다. 이를 막기 위한 조치들이 지난 1년 반 동안 쉴 새 없이 이어졌습니다. 한국은행의 기준금리 인하와 발맞춰 주택담보대출 만기 연장, 각종 부동산 관련 세금 감면이 대출에 허덕이는 “집 가진 가난뱅이”들을 일단 구제는 했습니다. 이들을 위해 정부는 사실상 투기 조장책도 가리지 않았습니다. 강남 재건축 규제 완화가 대표적이다 라고 말 할수 있습니다. 그러나 최근 강남지역 아파트도 맥을 못 추고 있습니다. 정부에서 그렇게 아파트값 폭락을 막기 위하여 안간힘을 쓰고 떠받치려고 전매제한 기간을 완화하고 양도세를 감면한 것도 같은 맥락이다. 속출하는 미분양 사태로 힘겨워하는 건설사도 정부는 살려 냈습니다. 전매제한 기간을 완화하고 양도세를 감면한 것도 같은 맥락입니다. 속출하는 미분양 사태로 힘겨워하는 건설사도 정부는 살려 냈습니다. 대규모 건설공사를 발주했고, 대규모 아파트 공급대책도 내놨습니다. 아예 정부가 나서 미분양 아파트를 매입해주기까지 했죠. 쉽게 말하자면 '집이 없을 지도 모를' 시민들이 낸 세금으로 고 분양 행진을 이어가는 건설사의 물량을 받아준 것입니다.

정부가 이처럼 부동산 버블을 떠받치기 위해 직간접적으로 투입했거나, 앞으로 투입할 돈은 어림잡아 300~400조 원에 이릅니다. 이렇게 해서 버블은 꺼지지 않았고, 다시 생기고 있는것입니다. 손바닥으로 하늘을 가릴 수 없듯이 버블붕괴를 막진 못합니다. 일본과 미국의 사례가 이를 입증하죠. 일본의 부동산 버블은 1980년대 말 도쿄, 오사카, 나고야 등 대도시를 중심으로 진행됐고,한국도 수도권을 중심으로 버블이 형성됐습니다. 집값 상승은 집이 부족해서가 아니며, 이미 1988년 일본의 주택보급률은 111%에 달했습니다. 한국의 작년 전국 주택보급률은 115%에 육박하죠. 일본의 주택 유효수요 계층인 35~54세 인구는 1990년 3860만 명을 정점으로 빠른 속도로 줄어들고 있고, 한국도 이 연령대 인구가 2010년경 정점에 도달합니다. 이처럼 인구가 줄어드는 가운데도 일본 정부는 대규모 신규 주택 공급정책을 펼쳤고, 건설업체들을 살린다는 명목으로 금리를 빠른 속도로 내렸고, 대규모 주택 감세정책을 펼쳤으며, 시장 상황과 무관하게 아파트 공급은 늘어만 갔습니다.

우리나라도 마찬가지이죠. 수도권의 아파트 수급은 어떻게 될까요. 김광수경제연구소가 정부의 향후 아파트 공급정책 등을 추산한 결과, 지난 2005년 336만 호이던 아파트 공급량은 2015년 502만 호로 166만 호 늘어납니다. 반면 아파트 잠재 수요량은 같은 기간 348만 호에서 466만 호로 118만호 증가하는데 그칩니다. 2011년부터는 공급 과잉이 만성화할 것입니다. 정상적인 시장원리가 적용된다면 가격이 떨어지는 게 당연하겠죠. 이처럼 공급이 늘어날 게 뻔한데 지금도 공식 집계로 16만 호가 넘는 아파트 미분양 물량이 쉽사리 해소될 수 있을까요? 미분양을 해소하려면 분양가를 낮춰야 합니다. 그런데 정부는 빳빳이 버티기만 하는 건설업체에 유동성을 지원하는 등 고분양가 해소를 필사적으로 막고 있습니다. 건설업체 구조조정과 분양가 인하가 이뤄지지 않는 이유이죠. 연말이 된다면 지난해 경기도 남부 시장을 얼어붙게 했던 '입주 물량 폭탄' 사례가 재연될 가능성이 매우 높습니다.

최근 인천 송도와 청라 및 영종하늘도시 아파트에서도 분양 미달이 적잖이 나타나는 게 현실입니다. 아울러 김포 한강신도시 또한 '한국의 베니스', '한강 르네상스' 등 화려한 수식어와 함께 주목받았던 한강신도시, 하지만 대거 청약미달 사태가 속출하는 한강신도시의 현재 모습은 초라하기만 하며, 이미 지난해 10월 3순위 청약접수에서조차 0.27대 1의 경쟁률로 대거 미달 됐었읍니다. 경기도청에 따르면 시내 미분양 아파트는 천여 가구에 달한다는 의견이며, 업계에서는 건설사들이 공개하지 않은 물량까지 고려하면 미분양아파트는 만여 가구에 이를지도 모른다는 말까지 나오고 있습니다. 이런 가운데 이 지역에 추가로 입주물량이 쏟아질 예정이어서 아파트시장 침체는 물론, 신도시들이 아파트만 넘치는 텅 빈 도시가 되는 것 아니냐는 우려가 일고 있는게 현실입니다. 이미 "1,000만원대 이하의 경쟁력 있는 분양가에도 불구하고 대거 미달사태가 빚어지는 이유는 인근 지역에 보금자리주택이 풀리고 공급폭탄이 터지는 등 공급과잉 때문" 이기에 "수요 예측 없이 청사진만 제시하며 '짓고보자'식으로 진행된 개발이 문제"라는 것입니다.

서울도 뉴타운 개발 과 보금자리주택 및 반값 아파트등이 완료되는 2~3년 후가 되면 입주물량폭탄으로 아파트값이 어떻게 되겠습니까? 정말 가족들과 오순도순 살아갈 집 한 채를 장만하고 싶다면 기다려야 합니다. 앞으로 집을 싸게 살 수 있는 기회는 얼마든지 올 겁니다. 분양광고에 눈이 뒤집힌 언론을 믿지 마시고 다시 한 번 강조하지만, 버블은 결국 꺼집니다. 가뜩이나 거품이 많아 더 빠지길 기다리는 판국에 싸게 매입했다고 하여 다시 오르리란 보장은 없는 거지요. 사회적여론도 내려가길 바라는 형국입니다. 울나라 사람들은 집에 대한 애착이 굉장히 강합니다. 거주 목적이기보다 투자 목적이 더 앞선다는 거죠. 그러다보니 아파트의 시세에 거품이 들어가고 빠지고 하는 난항을 계속 겪게되며, 결국 오늘 날과 같은 부동산침체가 일어나게 되는 겁니다.

이젠 아파트로 재미 보는 시대는 지났다고 보여 집니다. 이젠 과감한 역발상 투자가 필요 하다고 하겠습니다. 주택>금융>토지순의 투자가 아니라 토지>금융>주택순 으로 페러다임이 바뀌고 있습니다. 우리나라는 인구증가율이 감소하는 시대에 이미 접어들었고 지역별로 인구집중의 양극화가 진행 중 입니다. 인구가 몰리는 지역에는 라이프 인프라가 구축되지만 그렇지 않은 지역은 제아무리 공항이 들어서고 철도 역사가 생겼어도 제 기능을 못하므로 보합세입니다. 특히, 토지투자에 주목해야할 사항은 “인구유입”입니다. 군사시설보호구역과 수도권 규제로 수도권 중 에서 가장 낙후됐던 파주가 LG필립스 공장설립으로 몇년사이 인구가 배로 늘어나면서 한참 지가 상승 시기에는 “돌아다니는 개도 10만원권 수표를 물고 다닌다”는 유머가 유행했던 때가 있었습니다. 사람이 몰리는 곳에 땅값 상승이 뒤따르기 때문입니다. 인구가 증가한다는 것은 분명히 이유가 있다는 겁니다.(강남역 주위의 땅값이 비싼 이유가 있듯이 말이죠)

성장 동력을 갖춘 군산(새만금)에 많은 분 들이 관심을 집중하고 있는 이유는 새만금 특별법 입법으로 군산 경제자유구역으로 선정되었으며, 군장산업단지에 입주희망업체가 너무 많아 제한된 부지로 인하여 경쟁 입찰로 부지선정을 하고, 향후 수많은 협력업체들은 부지의 절대부족으로 인근 주변 부지를 찾을 수밖에 없습니다. 시장경제가 아무리 불황이라도 개발 이슈가 있는 토지는 오를 수 밖에 없습니다. 주식시장에서도 시장상황이 아무리 안 좋더라도 호재가 뒷받침 되면 나 홀로 상승하는 이치와 같은 거지요. 지금 한반도 서남해안 에서는 단군 이래 최대 역사로 불리 우는 새만금이 국내 뿐만 아니라 세계적으로도 그 가능성을 인정받을 만큼 극찬을 받고 있으며, 2010년 4월 27일“개통된 세계 최장이라는 33Km의 새만금방조제” 자체만으로도 세계인들의 눈과 귀를 집중 시키고 있는 것 입니다.(새만금 방조제는 언론보도로 자주 접하셨죠?)

바다를 메워 육지를 만들어낸 간척사업이 아니라 우리의 미래를 채워 나갈 희망이며 미래에 다가올 드림소사이어티를 실현시킬 동북아의 신천지라는 명성을 얻고 있는 것입니다. 최근에 중동 오일달러의 대명사로 불리우는 사우디의 S&C 인터내셔널 그룹의 5000억원 투자가 확정되어 2010년 하반기에 비응도동에 국내 최대 규모의“50층짜리 특급호텔” 공사를 착공함은 관광수요를 겨냥한 투자이기에 새만금의 희망찬 앞날을 예고하고 있습니다. 아울러, 1300만평의 군장 국가 산업단지에 현대 중공업을 비롯 두산인프라코어, 동양제철화학, 타타대우상용자동차, SLS조선까지 입주희망과 하반기에 완성으로 한창 공사가 진행중에 있기에“매일 인구가 유입” 되는 지역입니다. 더불어 현대중공업이 조선뿐 아니라 저탄소 녹색성장산업으로 부각되고 있는 대규모 풍력발전 생산설비를 갖추고 양산체제에 돌입하여 연간 1조6000여억원 규모의 매출을 올릴 것으로 예상하고 있으며, 군산시는"풍력발전사업을 시작으로 새만금에 대규모 해상 풍력시범단지와 집적단지, R&D기관 및 기업 등을 유치해 동북아 최대의 신재생에너지의 메카로 육성할 계획에 있습니다. 외형적으로는 새만금이라는 관광자원과 내형적 으로는 산업이라는 절대적인 투자가치를 지니고 있는 군산땅의 미래는 어떻게 되겠습니까? 현대중공업등 5개 대기업 완공시 에는 군산의 지가 상승은 당연 하겠죠. 옛말에 두마리 토끼는 못잡는 다고 하였습니다. 허나 관광자원과 산업자원이 공존하는 새만금 군산은 위에서 열거한 5대 대기업 과 수많은하청업체 입주등으로 토지 수요가 엄청나게 늘어날 것입니다. 이에, 토지투자를 적극 추천 드립니다.

우리나라는 개발지 도시용지가 전 국토 면적의 5.8% 이지만 2020년까지 11%로 늘릴 계획입니다.(향후 땅값이 금값이 된다는 얘기인 것입니다)

돈 번 사람 중에 통계적으로 봤을때 주식투자 2% ,부동산 투자 90%, 사업8% 로 나옵니다. 부동산은 5~10년을 주기로 사이클을 그리는데, 10년 주기설에 따라 2010년 전후에서 큰폭의 부동산 상승을 나타낼 것으로 전문가(김경우소장“2010부동산 대폭등” 저자)들은 예측하고 있죠. 2010년 우리나라 국책사업 및 택지 지구개발 등으로 토지보상금이 무려30조원이 풀립니다. 토지보상금으로 재투자를 희망하는 1순위가 땅에 재투자(55%)를 선호한다는 겁니다. 땅에 투자해서 재미를 보신 분들은 땅을 선호 할수 밖에 없다는 거죠. 그렇기 때문에 강남의 부자들은 부동산을 많이 소유하고 있으며, 특히 세제혜택이 큰 토지를 선호하고 있죠. 금융상품은 수익률이 몇%로 나지만 부동산 중에 특히 토지는 적개는 몇 배 에서 많게는 수십 배의 수익을 창출하는 것이죠. 땅값을 보고 투자 하는것 보다 개발가능성과 활용가치를 보고 땅 투자에 나서야 합니다. 싼(급매)토지를 구하러 다니지 말고 얼마나 오를까 생각하며 토지를 구하러 다니시기 바랍니다. 중요한 것은 투자가치 높은 토지를 싸게 사는 것이 목적이기 때문입니다. 더불어 땅은 안전성, 수익성, 환금성이 기본입니다.

***자세한 사항은 아래 명함 블로그(http://blog.naver.com/jmn4126)를 참조하시기 바랍니다***

현명한 투자 판단이 선생님의 앞날을 밝고 여유롭게 만들어 드릴 거라고 확신합니다.