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상가투자 제대로 하는 방법 (생태계 이해하기)

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상가투자 = 자본소득 + 임대소득

상가투자의 목적은 자본소득(시세차익) + 임대소득이다. 원하는 목적을 달성하기 위해서는 2가지 소득을 구성하는 요소를 파악하고 이 요소를 이해하기 위해서는 어떤 내용을 알아야 하는지부터 시작해야 한다.

1. 자본소득

= ① 매도가 - ② 분양가

- 매도 가격 : 부동산 경기 흐름 (매수 매도 타이밍)

- 분양 가격 : 부동산 개발사업 (분양가 형성 원리)

자본소득을 얻기 위해서는 현재 분양가가 적정한지 파악을 할 수 있어야 한다. 이 상가를 개발한 주체인 시행사가 분양가를 산정하는 원리를 알아야 분양가의 적정여부를 판단할 수 있기 때문이다. 또한 파는 시점의 타이밍을 잡으려면 부동산 시장의 전반적인 흐름을 읽을 수 있어야 한다. 결국 자본소득을 위해서는 부동산 개발과 부동산 시장에 대해 알아야 올바른 판단을 할 수 있다.

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2. 임대소득

= 임대료 x 임대기간

- 임대료 : 상권입지분석, 창업시장 (임차인 업종과 아이템이 상권과 입지에 맞는가)

임대소득을 확보하기 위해서는 내가 산 상가에서 장사를 하는 창업자에 대해 알아야 한다. 창업자는 그 지역을 지나가는 소비자들에게 장사를 해서 매출을 만든다. 예상하는 매출이 나와야 재료비, 인건비 같은 비용과임대료를 빼고도 수익이 남게 된다. 수익이 없으면 월세를 밀리게 되고 다음 임차인의 임대료 수준도 낮아져 매물 가치가 떨어질 수 있다.

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상권분석과 창업시장의 원리를 이해하고, 창업을 하는 임차인의 업종과 아이템이 해당 상가의 상권과 입지에서 적정한지 판단할 수 있어야 한다. 장사를 할 경우 돈을 벌 수 있을지 월세를 못 내거나 공실이 발생할 리스크는 없는지를 알려면 창업시장과 임차인에 대한 이해는 필수다.

생태계 이해하기 중요성

달콤한 상담사의 말에 넘어가 비싼 분양가를 내는 신규 분양현장, 단순하게 현재 임대료를 가지고 매매 가격을 정하는 기존 상가. 실패하지 않는 상가투자를 하고 싶다면 먼저 내가 속한 생태계를 구성하고 있는 요소들과 관계부터 제대로 이해해야 한다.

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그래야 분양가와 매수 금액이 적당한지 임대료는 적정한지 판단할 수 있다. 투자자 관점 외에 해당 상가를 공급하는 시행사(개발주체)와 상가에서 장사를 하는 창업자(임차인)의 관점을 모두 이해할 수 있을 때 다른 투자자들과 차별화된 다양한 경쟁력이 생길 수 있다.

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제대로 된 상가투자를 하고 싶다면 먼저 그 생태계를 구성하는 자들의 관계와 특성부터 이해하자.

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■ 상권분석 입지분석 제대로 하는 법

상가 내재가치 판단 = 상권분석 + 입지분석 + (임차인 관점 사업타당성 분석)

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상가의 가치를 정확히 파악하려면 상권분석과 입지조건 분석을 철저하게 해야 한다. 그리고 해당 입지에 맞는 업종과 아이템은 무엇인지, 임차인 관점에서 적정한 임대료는 얼마일지 투자자의 관점이 아닌 임차인의 입장에서 생각하는 관점의 변화가 필요하다.

지금 당장 임대료와 분양 가격이 중요한 게 아니다. 핵심은 상권과 입지분석을 기반으로 제대로 된 내재가치를 파악하는 것이다.

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임대료와 수익률 분석의 문제점

초보자들은 상가투자에 대한 의사결정을 할 때 단순히 현재 상가의 임대료와 수익률을 보고 가격을 판단하는 경우가 많다. 하지만 이런 임대료와 수익률 기반의 분석은 문제점이 많다.

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예를 들어, 신규 분양상가의 경우 분양을 위해 맞춰놓은 선임대나 가짜 임차인에 속을 수 있다. 신도시 신축 상가의 경우 지금 맞춰진 임대료가 계속 유지되지 않을 가능성도 높다. 주변에 더 큰 상권이 형성되거나 경쟁 상권들이 생기면서 현재 상권은 집객력을 잃을 수도 있다.

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하지만 대부분은 상담사들의 예상 임대료와 수익률에 기반한 달콤한 말에 넘어가 마치 시간이 지날수록 임대료가 계속 올라가고 프리미엄을 받을 수 있을 거란 장밋빛 미래만 상상하는 경우가 많다.

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임차인 관점의 사업타당성 분석 중요성

상가 투자를 할 때는 현재 제시된 분양가와 임대료가 합리적인지 임차인 입장에서 파악해야 한다. 이는 현재의 임대료뿐만 아니라 앞으로 해당 지역이 어떻게 변화될지 주변의 경쟁업체들은 어떻게 변할지 여러 가지 요소를 복합적으로 판단하고 최종적인 의사결정을 해야 한다. 평생 모은 큰돈을 투자하면서 단순하게 현재 제시된 임대료와 예상 수익률만 보고 덥석 물면 나중에 크게 후회할 수 있다.

임대인이 원하는 수익률과 프리미엄을 얻기 위해서는 그 상가에서 장사를 하게 될 임차인이 돈을 벌 수 있어야 한다. 상가 투자를 할 때는 투자자가 아닌 임차인 입장에서 나라면 얼마나 임대료를 감당할 수 있을지 신중하게 생각해보자. 임차인 입장에서 사업타당성이 있는 임대료를 지불할 수 있는 상권과 입지여야 내재가치가 있는 매물이라 할 수 있다. 임차인이 돈을 벌어야 안정적인 임대료를 낼 수 있고 그래야 공실없이 내가 기대하는 수익률과 프리미엄을 얻을 수 있다는 점을 명심하자.

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