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8일 하나금융경영연구소는 최근 발표한 '부동산: 움직이는 실수요, 관망하는 투자수요' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다. 전국 주택 매매가격은 지난해 하반기부터 하락세가 지속되고 있으나 급매물 소진과 실수요 거래 증가로 낙폭이 줄어드는 모습을 보인다. 한국부동산원에 따르면 지난 2월 -1.15%를 기록했던 전국 월간 주택 매매가격 추이는 3월 -0.78%, 4월 -0.47%로 연속 개선됐다.

가격 하락에 따라 저평가 물건이 집중된 아파트의 하락폭 축소 비율이 높았다. 지난 2월 -1.09%였던 전국 아파트 매매가 상승률은 3월 -0.62에 머무르며 한 달 사이 0.04%포인트(p)가량 올랐으나 같은 기간 연립주택은 -0.33%에서 -0.28%로, 단독주택은 -0.07%에서 -0.05%로 소폭 조정됐다.

전세가격 또한 월세화 영향 등으로 꾸준히 하락 곡선을 그리고 있으나 정주여건이 양호한 지역에서는 급매물 소진의 영향으로 기세가 꺾였다. 전국 주택 전세가격 상승률은 지난 2월 -1.80%, 3월 -1.13%에 이어 4월 -0.63%으로 집계됐다.

보고서는 이 같은 주택 가격 하락폭 축소와 매매 거래량 증가의 주된 원인이 정부의 규제 완화책과 지원정책에 있다고 봤다. 대표적인 것이 특례보금자리론이다. 무주택자·1주택자에게 9억원 이하 주택 대상으로 최대 5억원까지 대출하는 정책모기지 상품으로 지난 4월30일 기준 총 30조9000억원(13만7000건) 신청이 완료됐다.

신규주택 구입 목적으로 대출된 돈은 15조2000억원(6만3000건)으로 규제지역 해제, 세율 인하 등 완화책과 맞물려 실수요의 자금마련에 긍정적 영향을 끼친 것으로 풀이됐다. 전국 6~9억원대 아파트 매매거래량은 지난해 2분기 6.6%에서 특례보금자리론 출시 이후인 올해 1분기엔 10.7%로 늘었다. 서울은 25.7%에서 32.3%까지 증가했다.

하서진 하나금융경영연구소 연구원은 "매매·전세시장 제도 개선과 역전세난 등 임대시장 내 리스크를 관리하기 위한 특별법 논의가 지속되나 최우선 변제 소급 적용 등 세부 내용에서 합의 도출이 지연되면서 시장 불확실성은 앞으로 가중될 것"이라고 전했다.

정부가 지난 1월 부동산 규제완화책을 발표하며 포함됐던 다주택자 취득세 중과 완화나 분양권 상한제 적용지역 실거주 의무 폐지 등 입법화가 필요한 규제 완화 조치의 도입이 늦어지고 있다. 지난 2월 2주택까지는 취득세 중과 제외, 3주택 이상은 현행 중과세율 대비 50% 인하하도록 하는 '지방세법' 개정안이 발의됐으나 국회 문턱을 넘지 못했다. 같은 달 발의된 분양가상한제 적용지역 내 계약자의 실거주 의무(최대 5년)를 폐지하는 내용이 담긴 '주택법' 개정안 또한 같은 상황이다.

전세시장 제도 개선 방안이 거론되며 임대시장 내 관망세도 늘어나고 있다는 것이 보고서의 설명이다. 이자 부담 축소로 매매 거래 증가했으나 총부채상환원리금상환 비율(DSR) 유지 가격의 추가적 하락 기대로 하락세는 지속될 것으로 내다봤다.

하 연구원은 "대출금리 하락으로 주택담보대출 규모가 증가하며 주택 매매거래도 증가했으나 부채 상환 부담, 차주별 DSR 등 관련 규제가 남아있어 수요 확대에 한계가 있을 것"이라며 "매매거래는 최근 증가세이나 여전히 장기 평균 대비 낮은 수준이며 특례보금자리론 소진과 투자수요의 관망세 등으로 단기간 내 크게 증가하기는 어려운 상황인데다 경기 침체 우려, 역전세난, 지방 분양수요 약화, 준공 후 미분양 증가 등 가격 하락요인도 잔존하고 있어 주택가격 하락세는 지속될 것"이라고 전망했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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