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최고보다는 최선을 다하는 네이버 지식iN '친절한 팀장' 입니다.

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생활안정자금 주택담보대출의 경우 소유권 이전등기 3개월 이후 부터 신청이 가능합니다. 또한, 지역 별 LTV 비율에 따라 1년 이내에 최대 1억원 이하 까지만 신청 할 수 있습니다.

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* 생활안정자금 주택담보대출 지역별 LTV 비율

- 투기과열지구 LTV 40%

- 조정대상지역 LTV 50%

- 비규제지역 LTV 60%

★ LTV(Loan To Value) : 자산가치 대비 받을 수 있는 주택담보대출의 한도(담보비율) ★

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즉, 질문자님께서 대출 실행일자가 2021년 10월 이라고 하시면, 올해 10월이 지나야만 추가로 진행 할 수 있습니다. 현 시점에서는 후순위 담보대출을 통해 추가 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

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* 후순위 담보대출 이해와 자금 용도(가계자금, 사업자금)

- 담보대출의 경우 부동산 정책 관련하여 규제지역과 대출상품에 따라 자산 가치에 대한 받을 수 있는 담보대출의 한도는 규제되어 있습니다. 부동산 정책 관련하여 규제 이상으로 대출을 하는 경우. 즉, 선순위 근저당 설정 이후 추가로 근저당 설정을 하여 진행하는 담보대출을 ‘후순위 담보대출’이라고 합니다.

후순위 담보대출의 자금용도는 ‘가계자금’과 ‘사업자금’으로 나누어지는 경우이며, 부동산 정책 관련하여 사업 운전자금은 제재 대상에 포함되지 않습니다. 제재 대상이 되지 않는 사업자는 2금융권(캐피탈, 저축은행)을 통해 후순위 담보대출을 받을 수 있지만, 직장인(프리랜서, 무직자 포함)의 경우 부동산 정책에 위반되기에 제재 대상이 아닌 금융사 대부업, p2p를 통해서만 후순위 담보대출을 받을 수 있습니다.

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* 저당권 설정 및 후순위 담보대출 가능한 한도

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1) 저당권 설정

- 채권자가 채무자의 점유를 옮기지 않고, 채권의 담보로 제공된 목적물에 대하여 채권자가 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정 담보 물권을 뜻합니다. 당사자(채무자, 채권자) 간의 합의하에 등기에 설정하는 것을 ‘저당권 설정’이라 합니다.

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2) 근저당권 설정, 채권 최고액

- 근저당권 설정은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 목적물은 경매에 매각 되는 경우이며, 매각 된 금액에 한해서 채권자가 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 채권자는 대출의 잔여원금과 이자, 경매 비용 등을 포함하여 변제 받는 경우이며, 근저당 설정한 금액에 한해서 변제를 받을 수 있기에 채권 최고액으로 근저당권 설정을 하는 경우입니다. 채권 설정율은 대출 받은 금액에 대한 1금융권 110~120%, 2금융권 120~130%, 사금융권 130~150%로 설정 합니다. 저당권, 근저당권 같은 의미로 해석되지만, 채권최고액으로 설정하는 경우를 근저당권 이라고 합니다.

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3) 후순위 담보대출 한도 계산

* (주택가격 – 근저당권 설정금액) / 130% 또는 150% = 후순위 담보대출 가능한 한도

- 주택가격 : KB시세, 감정가로 가치를 평가합니다.

- 선순위 근저당권 설정금액 : 1~2금융권의 경우 대출금액에 대한 110% ~130％ 채권 최고액으로 근저당 설정을 합니다. 등기부등본을 열람하지 않고, 대략적인 설정금액을 예상 할 수 있습니다.

- 130% 또는 150%를 나눈 이유 : 2금융권, 대부업의 경우 채권 설정율이 130%~150% 입니다. 선순위 + 후순위 근저당권 설정한 금액이 자산 가치를 초과하는 경우 후에 변제 받을 수 있는 채권자가 변제 받을 수 있는 금액에 대한 손실을 입을 수 있습니다. 그 이유로 순수 자산 가치(주택가치 – 선순위 근저당권 설정금액)에 대한 130% 또는 150%를 나누어 총 근저당권 설정금액이 자산 가치를 초과하지 않는 선으로 미리 계산하여 대략적인 후순위 담보대출 한도를 예상 할 수 있는 경우입니다.

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