주택거래신고제의 핵심
대상:
-월간 1.5%↑, 3개월 3%↑ 상승지역 대상
-아파트(60㎡:18평 초과), 연립(150㎡:45평 초과), 재건축·재개발 구역내 아파트·연립

(서울=연합뉴스) 심인성기자 = 주택거래신고제가 3월말
부터 본격 시행된다.

건설교통부는 주택거래신고제 세부시행 규칙을 담은 주택법 시행령안을 마련, 30일 입법예고한다고 28일 밝혔다.

시행령안에 따르면 주택거래신고지역은 투기지역중에서 주택가격 상승률이 월간1.5% 이상 급등하거나 3개월간 3% 이상 지속적으로 상승할 경우 건교부장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하게 된다.

또 지방자치단체가 장차 주택투기가 성행할 우려가 있다고 판단해 요청할 경우에도 주택거래신고지역으로 지정할 수 있다.

주택거래 신고대상은 전용면적이 60㎡(18평)을 넘는 아파트와 전용면적 150㎡(45평)을 넘는 연립주택으로, 연립주택의 경우 재건축과 재개발구역 소재 주택까지 모두 포함된다.

신고내용은 거래당사자의 인적사항과 거래일자, 실거래가액, 소유권이전 예정일,주택구입자금 조달계획 등이다.

이들 주택을 거래할 경우 15일 이내에 관할구청에 신고해야 하며 부동산 거래자가 거래내역을 1년이상 신고하지 않을 경우에는 취득세의 5배까지 과태료가 부과된다.

신고 지연시에는 1개월 미만, 1∼3개월, 3∼6개월, 6개월 이상 등 지연기간에따라 취득세의 1∼4배가 과태료로 부과된다.

거짓 신고시에도 실거래가와 신고가액의 차액에 따라 취득세의 최고 5배가 과태료로 부과된다.

주택거래신고지역은 주택가격이 안정되는 등 주택가격이 다시 상승할 우려가 없다고 인정될 경우에 한해 해제된다.

한편 시행령안에는 주상복합아파트 분양권 전매금지에 대한 세부조항도 포함돼있는데 3월 말부터 20가구 이상 주상복합아파트를 분양할 경우에는 토지소유권을 반드시 확보하고 분양보증도 받아야 한다.

또 입주자모집 승인을 받은 후 청약통장 가입자를 대상으로 입주자를 모집해야한다.

건교부 관계자는 "주택거래신고제가 3월 말부터 예정대로 시행될 경우 실거래가를 파악할 수 있기 때문에 투기가 많이 줄어들 것으로 예상된다"면서 "특히 청약과열 등 부작용이 끊이지 않았던 주상복합아파트에 대한 투기수요도 억제될 것으로 기대된다"고 말했다.


주택거래신고제 문답풀이

오는 3월 30일부터는 주택거래신고지역에서 아파트ㆍ연립주택 등을 사고 팔 경우 15일이내에 실거래가를 관할 시ㆍ군ㆍ구에 신고해야 한다.

또 3백가구 이상 주상복합에만 적용되던 주택공급규칙이 20가구 이상 주상복합에도 적용돼 20가구 이상, 3백가구 미만 주상복합 아파트에 대한 분양권 전매도 금지된다.

이는 주상복합에 대한 청약과열을 막고 투기수요를 억제하기 위한 조치다.

다음은 문답풀이.

--주택거래신고제 시행시기는


▲주택거래신고제는 개정된 주택법이 공포된 날로부터 2개월뒤에 시행되기 때문에 오는 3월 30일부터 시행될 전망이다. 그러나 신고제가 도입되더라도 주택거래신고지역으로 지정되는 지역에 한해 신고가 의무화되기 때문에 실제 시행시기는 투기지역 가운데 일정지역이 주택거래신고지역으로 지정되는 날부터 시행된다고 봐야 한다.

--신고대상이 되는 계약의 범위는


▲주택거래신고지역 내의 아파트ㆍ연립주택을 매매계획 등 유상계약(무상증여는 제외)을 통해 거래하는 경우만 해당되며 주택거래신고지역 안에서 신규로 분양되는 경우는 신고대상이 아니다. 또 상속이나 판결 등 계약 이외의 원인으로 주택을 소유하게 된 경우도 신고대상에서 제외된다.

신고대상이 되는 공동주택의 범위는 전용면적 18평을 초과하는 아파트, 전용면적 45평이 넘는 연립주택이다. 도시 및 주거환경정비법상 정비구역(재건축 및 재개발) 안에 있는 아파트와 연립주택도 대상이다.

--뭘 신고하나


▲신고인이 주택거래신고서에 써야하는 내용은 거래당사자 인적사항, 계약 연ㆍ월ㆍ일, 거래대상 주택의 종류와 규모ㆍ위치, 실거래가액, 소유권 이전예정일, 부동산중개업자가 있는 경우 중개업자의 인적사항, 계약 조건 또는 기한, 주택구입자금 조달계획 등이다.

--주택거래신고지역 지정기준은


▲소득세법상 투기지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역이 대상이다. 주택가격 상승률이 월간 1.5% 이상 급등하거나 최근 3개월간 주택가격 상승률이 3%이상 지속적으로 상승하는 지역과 관할 지자체에서 주택투기가 성행할 우려가 있다고 판단해 지정을 요청하는 지역 등을 대상으로 건교부 장관이 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하게 된다.

--지연 신고하거나 거짓 신고한 경우는


▲거짓으로 신고하면 실제 거래가액과 신고가액의 차액을 기준으로 거래가액의 10%미만, 10-20%, 20-30%, 30-50%, 50%이상 등으로 구분해 취득세의 1-5배가 과태료로 부과된다.

지연신고는 지연기간을 1달미만, 1~3달, 3~6달, 6달이상 등으로 구분해 취득세의 1-4배를 과태료로 부과하고, 거래뒤 1년이상 신고를 지연한 경우는 신고하지 않은 것으로 간주해 취득세의 5배를 과태료로 부과한다.

신고기간은 계약체결뒤 15일 이내이나 천재지변 등 불가항력적 이유로 신고가 지연됐거나 신고를 지연할 만한 상당한 이유가 있다고 시장.군수.구청장이 인정하는 경우 그에 대당하는 기간은 신고기간에 포함하지 않는다.

신고인의 위반행위의 동기.횟수 및 그 결과를 종합적으로 판단해 과태료 부과금액의 5분의 1 범위내에서 과태료를 가중 또는 경감할 수 있다.

--과태료 부과는 누가 누구에게 하나


▲과태료는 주택거래신고지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 신고하지 않았거나 신고 의무기간을 지나서 신고한 경우, 거짓으로 신고한 경우 등에 대해 신고인에게 부과하게 된다. 신고인은 거래 당사자를 말하므로 매매계약의 경우에는 매도인과 매수인 모두 과태료 부과대상이 된다.

--신고대상을 아파트.연립주택으로 한정한 이유는


▲주택거래신고제는 주택시장을 실수요자 위주로 재편하고 투기수요를 억제하기 위해 도입되는 것으로 투기지역내에서 주택가격 상승은 중대형 아파트, 고급빌라 등을 중심으로 이뤄지고 있다는 점이 고려됐다.

또 다세대 주택과 단독주택은 주택의 유형과 규모가 다양해 신고가 이뤄지더라도 시.군.구에서 신고금액에 대한 적정성 여부의 판단기준을 마련하는 것이 곤란하다는 현실적인 측면도 반영됐다.

--주상복합아파트 관련 바뀐 내용은


▲주택건설사업자 측면에서 보면 20가구 이상 3백가구 미만 주상복합아파트도 토지의 소유권을 확보하고 착공과 동시에 입주자를 모집하고자 할때는 분양보증이 의무화된다. 투기과열지구가 아닌 곳에서도 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 분양승인을 받아 청약통장 가입자를 대상으로 공개 모집해야 한다.

입주자측면에서는 주상복합 아파트도 일반아파트와 같이 청약통장 가입자에 대해서만 청약자격이 주어지고 과거 5년이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을 소유한 세대는 청약자격 1순위가 제한된다.

투기과열지구에서는 전용면적 25.7평이하 주상복합아파트는 75%를 무주택자에게 우선 공급해야 하고 법 시행 이후 분양승인을 받는 주상복합은 분양권 전매가 금지된다.

--법 시행일 이전 취득한 주상복합아파트의 분양권은 법 시행일 이후 전매할 수 있나


▲법 시행일 이전에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 분양승인을 이미 받은 경우에는 한번에 한해 분양권을 전매할 수 있다. 법 시행일 이후 분양승인을 받은 주상복합은 소유권 등기시까지 분양권 전매가 금지된다.
(연합뉴스)






주택거래신고제 파장

건설교통부가 3월말부터 투기지역내에서 집값이 요동치는 지역에 대해 주택거래신고제를 시행키로 하면서 주택시장에 적지 않은 파장이 일 전망이다.주택거래신고제를 둘러싼 궁금증을 풀어본다.

◆취득·등록세 부담 3배이상 늘어난다=주택거래신고제가 시행되는 지역에서 일정면적이상의 공동주택을 매입할 땐 실거래가로 취득세와 등록세(5.6∼5.8%)를 납부해야 한다.

아파트는 전용면적 18평 초과, 연립주택은 전용면적 45평 초과분만 해당된다.따라서 아파트의 경우 25평형(대개 전용면적 18평이하)은 신고대상이 되지 않는다.

그러나 도시 및 주거환경정비법상 정비구역(재건축 및 재개발구역) 안에 있는 아파트와 연립주택은 규모에 관계없이 모두 포함된다.

건교부 관계자는 “지방세법에는 ‘취득세와 등록세를 낼 땐 그 기준을 취득가액으로 하되 이 게 없을 때는 지방세 과세표준액으로 한다‘고 돼 있다”며 “주택거래신고제를 실시하면 취득가액이 확실하게 드러나므로 실거래가대로 취득세와 등록세를 납부해야 한다”고 말했다.

취득세와 등록세율이 올라가는 게 아니라 실제 부담액이 종전보다 3배가량 늘어난다고 건교부 관계자는 설명했다.

◆주택가격동향 통계 문제 없나=28일 입법예고된 주택법 개정안에 따르면 주택거래신고지역은 투기지역중에서 주택가격상승률이 월간 1.5%이상 급등하거나 최근 3개월간 주택가격상승률이 3% 이상 지속적으로 상승하는 지역이 대상이다.국민은행의 통계자료를 통해서다.

하지만 국민은행의 통계자료는 해당지역이 많지 않아 전체 시장동향을 모두 반영하기에는 어렵다는 지적이 많다.이에 대해 건교부 관계자는 “이법이 시행되는 3월말께는 조사대상 지역을 대폭 늘려 이런 문제를 해소할 것”이라고 말했다.

◆사업승인난 재건축 단지 제외될까=사업승인이 난 재건축단지는 주택이 아닌 분양권으로 간주되기 때문에 주택거래신고 대상에서 제외될 가능성이 있다.이럴 경우 송파구 잠실주공 3·4단지등 상당수 저밀도지구단지 주택거래신고제에서 제외돼 반사이익을 누릴 것으로 보인다.

이에 대해 건교부 주택정책과 관계자는 "담당과인 주거환경정비과와 상의를 해봐야 하겠다"고 말했다.

다만 분양권을 사거나 주거용 오피스텔을 매입하는 경우에도 제외된다.주상복합건물은 아파트의 경우 주택거래신고제 대상이나 상가는 신고의무가 없다.

재개발구역의 경우 주택거래신고제의 영향이 거의 없을 것으로 예상된다.재개발구역에선 아파트나 연립주택보다는 단독주택이나 다가구주택이 많기 때문이다.한 부동산 중개업소 관계자는 “주택거래신고제가 시행될 경우 재개발구역이 수혜를 받을 수도 있다”고 말했다.

◆편법 거래 성행할 수도=건교부는 이번 개정안을 통해 무상증여,상속이나 판결 등 계약 외의 원인으로 주택을 취득하게 된 경우에도 신고대상에서 제외시켰다.

따라서 주택거래신고제가 시행되더라도 일부 다주택자들은 자녀에게 증여하는 방법으로 거래를 할 수 있게 됐다.

강남구의 한 중개업자는 “2005년부터 시행될 1가구3주택자 양도세 중과나 보유세 강화조치를 앞두고 자녀에게 무상증여하는 경우가 적지 않는 데 주택거래신고제가 시행될 경우 이런 사례가 급증할 것”이라고 말했다.

◆해제기준도 모호=정부는 주택거래신고지역의 해제에 대해선 ▲해당 지역의 주택가격이 안정되거나 ▲관할 지방자치단체의 장의 해제요청이 있는 경우로서 ▲다시 주택가격이 상승할 우려가 없다고 인정되는 때에는 건설교통부장관이 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐서 해제할 방침이다.

그러나 기주이 지나치게 애매해 한번 지정된 곳은 해제되기에는 쉽지 않을 것이라는 지적도 나온다.

한 부동산업자는 “정부가 투기과열지구나 투기지역으로 지정만하고 해제는 거의 하지 않고 있다”며 “주택거래신고제도 이같은 전철을 밟는 게 아니냐”고 말했다.







<표> 주택 투기지역 지정현황(총 53개지역)
지정일자
대상지역

2003.2.21
대전 서.유성구 및 충남 천안시

2003.4.25
서울 강남구, 경기 광명시

2003.5.26
서울 송파.강동.마포구, 경기 수원.안양.안산 .과천.화성시

2003.6.11
서울 서초.광진.영등포.용산구, 인천 서.남동구, 경기 김포.파주.부천.군포.구리시 및 성남시 수정.중원구, 충북 청주, 경남 창원

2003.7.15
서울 은평.금천.양천.중랑.동작구, 인천 부평구, 부산 북.해운대구, 경기 용인시와 고양시 일산구, 강원 춘천시

2003.8.11
경기 오산, 충남 아산

2003.10.14
경기 분당.덕양구와 평택.안성.하남시, 대전 대덕.동구, 충남 공주시, 대구 서.수성.중구,경남 양산시