소형 아파트 공급 80% 급감…대체제 '중대형 오피스텔' 부각

25억 잠실 아파트, 3개월 만에…'다같은 강남' 아니었네

부동산 시장에서 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화하면서 강남권에서도 본격적인 옥석 가리기가 이뤄지고 있다. 비강남권과 차별화된 강남권이지만, 더욱 까다로운 옥석 가리기가 이뤄지면서 강남권 안에서도 일부 지역의 집값이 하락하고 있다.17일 한국부동산원에 따르면 서울 '강남 4구' 가운데 올해 집값이 오른 곳은 강남구와 서초구 뿐이다. 강남 4구에는 서울 동남권인 강남·서초·송파·강동구가 포함된다. 올해 들어 강남과 서초만 각각 0.20%, 0.32%씩 상승했다. 반면 송파는 0.03% 하락했고 강동 역시 0.16% 급락했다. 지난해 강남·서초·송파가 모두 8%대 상승률을 기록하고 강동도 6% 가까이 오른 것과는 사뭇 다른 분위기다. 같은 강남 아니었네…강남·서초 오르고 송파·강동 하락부동산원 관계자는 "서초구는 한강변 위주로, 강남구는 재건축 위주로 상승했다"며 "송파구는 잠실동과 가락동에서 하락세를 보였고 강동구도 둔촌·암사동 등 구축에서 가격이 내려갔다"고 설명했다송파구와 강동구에서는 유명 아파트 단지에서도 억 단위 하락 거래를 찾아볼 수 있다. 송파구 잠실동 '리센츠' 전용 84㎡는 지난달 23억원에 손바뀜됐다. 올해 1월 25억원에 비해 2억원, 지난해 10월 기록한 최고가 26억2000만원에 비교하면 3억2000만원 하락했다.송파구 가락동 '헬리오시티' 전용 84㎡도 지난달 20억9500만원에 거래됐다. 지난해 9월 23억7000만원보다 2억7500만원 내린 가격이다. 강동구 고덕동 '고덕그라시움' 전용 84㎡는 지난달 16억7500만원에 팔렸다. 지난해 10월 쓴 최고가 19억원에서 2억2500만원 떨어졌다.지역 부동산 중개업소들의 분위기도 미묘한 차이를 보인다고 말한다. 송파구 가락동의 한 공인중개사는 "매물은 평상시와 큰 차이 없다. 보유세 부담으로 급매도 나오고 있다"면서도 "매수 대기자들이 관망세에 있어 거래가 활발하진 않다"고 전했다. "똘똘한 한 채 현상, 상급지 수요 키워"…집주인들 "차라리 증여"서초구 서초동의 공인중개사는 "부담부증여 문의가 부쩍 늘었고 매물은 제자리"라며 다주택자들이 매도보다는 증여를 선택하고 있다고 귀띔했다. 부담부증여는 전세보증금·주택담보대출 등의 부채를 포함해 부동산을 증여하는 방식으로, 절세 효과를 누릴 수 있는 거래로 꼽힌다. 송파에서는 꾸준히 매물이 쌓이며 급매도 나오지만, 서초에서는 증여를 선택하는 이들이 늘고 있다는 것이다.이러한 차이는 매물 증감에서도 나타난다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 올해 서울 아파트 매물은 1월 1일 4만5198건에서 지난 16일 5만8135건으로 28.6% 증가했다. 같은 기간 강남 4구의 매물 증가율은 △강남 22.4% △서초 13.9% △송파 36.0% △강동 17.7% 등으로 나타났다. 송파구만 서울 평균 증가율을 상회하는 매물이 출회됐다.전문가들은 상승장 초반 광범위한 범위의 동반 상승이 끝나고 상승장 후반의 차별화 장세가 펼쳐진 결과라고 분석한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "같은 강남권으로 묶지만, 시장에서 강남·서초의 가치를 더 높게 매기는 것"이라며 "똘똘한 한 채 현상이 심화하면서 상급지에 대한 수요가 더욱 크게 나타난 것으로 보인다. 이러한 현상이 앞으로 더 심화할 가능성이 있다"고 설명했다.심형석 우대빵연구소장은 "상승 초반에는 외곽 지역까지 함께 다 오르지만, 현재는 차별화가 심화하는 단계"라며 "강남 내에서도 차별화가 이뤄지는 것으로 평가할 수 있다"고 설명했다. 이어 "강남에서 송파와 강동은 신규 아파트가 많다는 점도 작용했을 것"이라고 덧붙였다.공급증가도 한 몫을 했다. 송파구는 그간 공급물량이 많지 않았지만, 올해 1월 1945가구 규모 '송파시그니처롯데캐슬'과 2월 1389가구 규모 '호반써밋송파 1·2차'가 입주했다. 강동구는 4932가구 규모 고덕그라시움을 비롯해 2017년 5596가구, 2019년 1만1533가구, 2020년 7088가구, 2021년 4040가구 등 꾸준한 입주 물량이 공급됐다.여경희 부동산R114 수석연구원은 "강남4구는 강남 3구 플러스 강동"이라며 "강남 3구 안에서도 강남·서초가 예전부터 부촌으로 강세를 보였다"고 말했다. 그러면서 "송파는 중심지에서 다소 빗겨 난 지역이고 강동은 송파보다 주요 업무지구에서 더 멀다"며 "지역별로 입지에 따른 양극화, 옥석 가리기가 심화하고 있다. 이러한 장세는 당분간 지속될 것"이라고 내다봤다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com

선거 앞두고 급했나…'다주택 종부세 완화' 꺼낸 민주당

더불어민주당이 16일 다주택자의 보유세를 낮춰주는 내용의 부동산 세제 개편안을 사실상 당론으로 채택했다. 다주택자의 종합부동산세 과세 기준을 현행 6억원에서 1주택자와 같은 11억원으로 상향 조정하는 것이 골자다. 앞서 송영길 서울시장 후보는 관련 공약을 내놓으며 당 차원의 지원을 요청했다. 지난 정부에서 부동산 세제 강화에 앞장섰던 민주당이 다주택자의 보유세 부담을 줄이는 정책을 추진하는 데 대해 ‘선거용 입법’이라는 지적도 나온다. 세 부담, 얼마나 완화되나민주당은 이날 국회에서 정책 의원총회를 열고 이 같은 보유세 부담 완화안을 추진하기로 했다. 다주택자 종부세 부과 기준 상향과 관련해 김성환 정책위원회 의장은 “조그마한 연립주택과 아파트 두 채를 가지고 있는 분이 강남의 똘똘한 아파트 한 채보다 자산가치가 작음에도 불구하고 더 많은 보유세를 부담한 사례가 있었다”며 “종부세 부과기준을 높여 이 같은 불합리를 바로잡을 것”이라고 말했다.우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장의 분석에 따르면 이 같은 법 개정이 이뤄지면 서울 아현동 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡와 대치동 은마아파트 전용 84㎡를 보유한 2주택자의 보유세는 현행 9914만원에서 7873만원으로 20%가량 줄어든다. 마포래미안푸르지오와 함께 대전 유성구 죽동푸르지오 전용 84㎡를 보유했을 경우 보유세 부담은 3030만원에서 43% 줄어든 1710만원으로 경감된다.민주당은 공시가격 6억원 이상의 재산세 부담 상한율을 기존 130%에서 110%로 20%포인트 낮추겠다는 계획도 내놨다. 공시가격이 아무리 오르더라도 재산세는 전년 대비 110% 이상 늘지 못하도록 하는 것이다. 김 의장은 “집값이나 공시가격이 오르는 속도에 비해 세 부담이 천천히 늘어나는 효과가 있을 것”이라고 설명했다.이날 의총에서는 주택 전·월세 신규 계약 시 임대료 인상폭을 5% 이내로 할 경우 집주인이 내는 보유세의 50%를 감면해주는 ‘착한 임대인’ 제도도 검토하기로 했다. ‘선거용 입법’ 논란민주당은 이번주 관련 법안을 발의하고 입법 작업에 나선다는 계획이다. 민주당의 의지에 따라서는 8월 초까지 법안 처리를 끝내고 9월 고지되는 올해분 종부세부터 다주택자의 부담이 경감될 수 있다. 하지만 여기에 대해서는 조심스러운 반응을 보였다. 민주당 관계자는 “본회의 통과까지 물리적인 시간 등을 감안하면 당장 올해 적용이 가능하겠나”며 “다만 내년에 법안이 시행돼도 올해 납입하는 보유세에 대해 소급 적용해야 한다는 의견도 있었다”고 말했다. 지난해까지 다주택자를 중심으로 세 부담을 늘려온 마당에 보유세를 줄이겠다는 방향이 지지층의 반발을 부를 수 있다는 우려도 당 일각에서 나온다.그렇다 보니 내달 1일 지방선거에서 수도권 득표를 늘리기 위한 선거용 입법 아니냐는 지적이 나온다. 송 후보를 비롯해 수도권에 출마한 민주당 후보들은 부동산 보유세 부담 완화와 재건축 규제 완화 등을 외치고 있다.정부의 한 관계자는 “(정부가) 부동산 세제 완화 필요성을 주장했을 때는 완고하게 버티다 왜 지금, 그것도 다주택자에 대한 완화안을 주장하는지 의문”이라고 꼬집었다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “다주택자의 종부세 기준 6억원이 낮다는 지적은 있었지만 그렇다고 1주택자와 마찬가지로 11억원까지 올린다는 것은 논란이 될 수 있다”며 “그동안 민주당의 행보와 온도차가 커 지방선거를 앞둔 선심성으로 받아들여질 가능성도 크다”고 말했다.설지연/이유정 기자 sjy@hankyung.com

금리 오르면 배당 '뚝'…"리츠도 옥석 가려라"

안정적 배당에 물가 상승 압력을 헤지(위험 회피)하는 효과로 인기를 얻은 리츠(REITs·부동산투자신탁) 상품의 배당수익률이 떨어질 것이란 우려가 제기되고 있다. 부동산 담보대출 금리 상승세가 지속될 것으로 예상되고 있어서다. 전문가들은 대출 만기가 늦고 임대료 전가가 수월한 리츠를 골라 투자할 필요가 있다고 조언한다.금리 인상에 배당수익률↓16일 삼성증권이 국내 11개 상장 리츠의 차입금 구조를 분석한 보고서에 따르면 자금 조달 금리가 1% 상승할 때 리츠주의 배당수익률은 0.8~1.5%포인트가량 하락하는 것으로 나타났다. 배당수익률 하락폭이 -1.5%포인트로 가장 클 것으로 예상되는 종목은 ‘신한알파리츠’와 ‘제이알글로벌리츠’였다. 담보인정비율(LTV)이 50%대로 다른 리츠보다 낮은 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠의 경우 같은 조건에서 배당수익률 변화가 각각 -0.8%포인트, -0.9%포인트로 비교적 낮은 것으로 나타났다.리츠는 투자자 자금과 은행 대출 등으로 부동산에 투자한 뒤 임대수익과 시세 차익을 투자자에게 배당하는 상품이다. 5~6%가량의 안정적 배당 수익을 기대할 수 있지만 시세 변동 폭은 크지 않은 게 특징이다. 올 들어 증시가 혼조세를 보이면서 인기를 끌었다. 이지스레지던스리츠와 이리츠코크렙, 코람코더원리츠 등은 지난달 52주 신고가를 경신했다.그러나 최근 미국 금리 인상 여파로 국내 대출 금리도 뛰면서 이자 비용 부담이 늘어나고 있다. 삼성증권에 따르면 ‘프라임오피스’(연면적 3만3000㎡ 이상)급 빌딩에 대한 대출 금리는 저점이던 2021년 상반기 연 2.6~2.8%대에서 최근 연 4%까지 올랐다. 대출 만기가 다가와 리파이낸싱(기존 채무를 다른 기간과 이자율의 다른 채무로 대체)을 해야 하는 리츠의 경우 배당수익률 하락을 피할 수 없을 것으로 예상되는 이유다. 내년 상장을 앞둔 리츠들은 자금 조달 비용 증가로 부동산 자산 편입 속도가 느려질 수 있다. 장승우 대신증권 연구원은 “대출 금리에 따른 영향은 결국 각 리츠의 신용등급에 따라 결정될 것”이라며 “SK리츠처럼 대기업이 운영하는 상품이 비교적 유리할 수 있다”고 설명했다.대출 만기·기초자산도 따져야전문가들은 리츠의 배당수익률 하락 폭이 대출 만기에 따라 달라질 것으로 내다보고 있다. 롯데리츠, 신한알파리츠, 신한서부티엔디리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등은 올해와 내년에 당장 만기가 도래한다. SK리츠, 이리츠코크렙 등을 비롯한 상당수 리츠는 2024년 이후부터 대출 만기가 돌아온다. 대출 만기가 늦을수록 예상 이자 부담을 임대료로 전가할 수 있는 시간적 여유가 있어 상대적으로 유리하다는 분석이다.전문가들은 리츠가 기초자산으로 지닌 부동산 성격에 따라 임대료 전가 여부도 달라질 수 있다고 설명한다. 주거용 부동산을 기초자산으로 삼은 리츠는 상업용 부동산보다 임대료 전가가 어려울 수 있기 때문이다.이경자 삼성증권 연구원은 “대출 금리가 1% 상승한다면 담보인정비율(LTV) 60%를 가정한 상황에서 임대료를 평균 13% 올려야 이자 비용을 상쇄할 수 있다”며 “연간 7%대 실질 임대료 인상이 이뤄지고 있는 오피스 시장이 임대료 전가에 적합하다”고 설명했다.배태웅 기자 btu104@hankyung.com