깡통전세 방지법 드디어 나왔다! 전세 사기 임대차 제도 개선 알아보자

 

 

그토록 바라왔던 깡통전세 방지법 드디어 나왔습니다! 전세 사기 임대차 제도 개선 방안이 나온 건데요~ 소중한 자산을 지키고 안정적인 주거 환경을 위한 제도 개선이 시행될 것 같아 너무 기분이 좋습니다! 주택임대차 보호법 개정 및 주택임대차 표준계약서를 개정하였다고 하는데 빠르게 살펴보겠습니다. 

 

 

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▼ 전세사기 피해 가는 방법 보러가기 ▼ 

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선순위 임차인 정보 확인권 및 임대인 체납정보 확인권 신설

전세사기 (일명 깡통전세)는 임대인(집주인)의 세금납부 or 채무 불이행으로 인하여 임차인(세입자)의 보증금을 강제 몰수 당하게 되는 제도적 허점에 기반하고 있습니다. 이러한 점을 개선하고자 임대인의 동의 없이도 세금 체납 여부나 선순위 임차인 정보 등을 확인할 수 있게 됩니다.

 

▶ 선순위 임차인 정보 확인권 신설

기존에는 임대인(집주인)의 동의하에 정보 확인 가능 했기 때문에 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고 만약 임대인이 거부할 경우 선순위 임차인 정보를 얻을 수 없었던 부분을 명확하고 의무화하였습니다.

현  행	개  선
임대인의 동의하에 선순위보증금 등의 임대차정보 확인 가능 (미동의시 정보 확인 불가능)	1. 임차인이 임대인(집주인)에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구 할수 있다는 것을 문언화. 2. 임대인(집주인)은 임대차정보 확인 가능에 대해 동의 할 것을 의무화 하며 정당한 사유가 없는 경우 반드시 동의 해야 한다.

 

▶ 임대인 체납정보 확인권 신설

임대인(집주인)이 체납 세금이 있을 시 국가의 조세 채권이 보증금보다 우선순위에 있기 때문에 경매로 넘어갈 경우 보증금을 떼이는 사건(깡통전세) 크게 증가하였습니다. 세금 체납 여부는 임대인(집주인)이 직접 알려주지 않는 한 임차인(세입자)이 세금 체납 여부를 알 수 없기 때문에 임차인이 요구 할 수 있는 권리를 신선 하였습니다.

현 행	개 선
임대인이 직접 알려주거나 동의하에 세금 체납 여부 확인 가능 (미동의시 정보 확인 불가능)	(신설) 임차인이 임대인에게 납세증명세 제시를 요구 할수 있으며 만약 임대인이 납세증명서 제시를 거부 할 경우, 임차인이 직접 과세관청에 체납 사실을 확인 할 수 있도록 동의를 함으로써 제시 의무 갈음 함. ※ 임대인이 반드시 임차인의 납세증명서 요구를 받아 들여야하며 정당한 사유가 있을 경우 에만 거절 가능 ※ 납세증명서의 발급 날짜는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급받아야하나 임차인의 동의 할 경우에 한해서 이전 발급 증명서도 유효

 

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보증금 최우선변제금액 상향조정 및 소액 임차인 범위 확대

현재 부동산 하락기로 인해 거래 빙하기가 지속되고 있어 거주지 이전이 용이하지 않은 상황입니다. 거래가 없기때문에 계약 만료일임에도 불구하고 전세금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하는 데요~ 사회 초년생과 같은 주거 약자(소액 임차인) 보호를 위해 최우선 변제금을 상향시키는 개정입니다.

 

 

 

주택 임대차 표준 계약서 개정 - 담보권 설정 금지, 관리비 신설 등

부동산에서 현재 사용 중인 주택임대차 표준계약서를 개정했습니다. 임차인(세입자) 대항력은 전입일자와 확정일자를 갖추어야 하는데요~ 보통 다음날 설정이 되기 때문에 하루 차이로 근저당권 등이 설정되어 깡통 전세화 되었습니다. 이점을 보완하여 표준계약서를 개정하였습니다. 

 

▶ 임차인(세입자) 입주 전에는 임대인 담보권 설정 금지 특약 신설

전세사기가 가장 많이 일어나는 법의 허점 중 하나였습니다. 임차인의 대항력은 전입일자 신고 후 하루 뒤에 생기는 것을 악용되었기 때문에 개정되었습니다. 

현  행	개  선
임차인 계약 직후 1일뒤에 대항력 생성 >> 임대인(집주인) 악용하여 1일 사이에 근저당권을 설정하여 차후 경매 넘어갈시 세입자 보증금 회수 X	1. 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등의 담보권을 설정 할 수 없음. 2. 만약 임대인(집주인)이 이를 어기고 담보권 설정시 임차인(세입자) 에게 임대차 계약 해제/해지권과 손해배상청구권을 요구 할 수 있다는 점을 명시.

 

▶ 관리비 항목 신설

관리비에 대한 정확한 합의가 이뤄지지 않아 임대인(집주인)이 마음대로 관리비를 산정하여 증액하는 문제가 지속 증가하고 있는데 좀 더 명확하게 문언화 하였습니다.

현  행	개  선
계약 기간 동안 임대인이 임의로 관리비를 산정 하거나 증액 가능 함.	관리비 항목을 신설하여 체결전 당사자간 충분히 논의하여 결정 → 관리비 관련 분쟁 예방

 

 

Finish

사회 초년생 때 부푼 가슴과 설렘 그리고 두려움을 안고 독립을 했습니다. 자유가 주어지지만 그만큼 책임져야 할 것들이 늘어나는 시기이기도 합니다. 저는 다행히 좋은 임대인(집주인) 들을 만나 사회생활을 잘할 수 있었 습니다만.. 가끔 뉴스에서 전세사기, 깡통 사기 기사를 볼 때마다 내일처럼 마음이 안 좋아 지곤 합니다.

 

상대적으로 주거 약자들을 보호하지 못하는 법의 허점을 더욱 촘촘하게 개선한 것으로 보여 내심 기분이 좋아지는 발표였습니다. 드디어 나라다운 나라가 세워지는 것 같아 마음이 흐뭇합니다.